浅析土地财政对房地产市场的影响及建议

钟翊嘉

西华师范大学商学院

浅析土地财政对房地产市场的影响及建议

钟翊嘉

西华师范大学商学院

在我国将GDP作为地方官员政绩主要考核指标的前提下，政府利用现行土地制度增加财政收入，有限的土地资源被盲目开发，对房地产市场的可持续发展带来了严重影响。本文试图通过概述土地财政与我国房地产市场的现状，揭示我国土地财政对房地产市场的影响，最后，提出相关的改革建议，确保土地和房地产的可持续利用。

土地财政；房地产；影响；解决建议

一、土地财政概述

土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。前些年，房地产市场的火爆，引起土地出让金的上涨和房地产价格的上涨，的确刺激了地方经济的增长，有效地改善了人民生活居住的条件，提高了人民的生活水平。但是因此相对单一的、过度的依赖房地产市场所带来的弊端已经逐渐展现。

从2015年3月16日财政部发布数据显示，今年1-2月累计，全国政府性基金收入5756亿元，比去年同期下降33.7%，其中，中央政府性基金收入606亿元，下降0.8%；地方本级政府性基金收入5150亿元，下降36.2%。受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。另根据国家统计局数据，2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

二、土地财政模式对房地产市场的影响

1、我国中央和地方之间，财政收入的第一次分配、税权的划分不合理，地方政府的事权与财权的不匹配。在1994年，分税制改革后，明确了土地出让金归地方所有。因此，地方政府为了缓解财政困难，可以通过土地的出让取得高收益，给地方财政带来巨大的收入，也逐渐形成了地方政府对土地出让金的依赖。

2、在我国以GDP为核心的政绩考核机制下，政府官员要想办法发展经济，提高人民生活水平，提升GDP，作为政绩的显著体现。可是许多欠发达城市和新兴地区还没有相应的产业作为支撑，此时政府拥有土地的一级市场，通过对土地进行整理，然后高价格转让，从中取得巨大差额的土地出让金就成了地方政府发展经济的短期行为，政府又利用一部分的土地出让金来整理土地，展开城市建设。如此循环，高的出让价格导致了高的房价，虽然带动了地方经济的发展，但普通市民买房也成为生活中的一个负担。

3、改革开放以来，我国城市的不断扩张，使得城市建设突飞猛进，城镇一体化建设加速，房地产产业的兴起与发展，同时也带动了房地产周边产业和城市周边农村经济的转型与发展，提供了大量的工作岗位，吸引农民工进城务工，取得可观的收益，人民生活质量得到进一步提高。所以政府对房地产产业的发展也很重视。但是，随着农民一部分土地被征用，也减少了农民的土地资源，并不利于我国经济的可持续发展。

三、土地财政模式的解决建议

根据上述分析发现，土地财政模式不仅影响着房地产产业的兴衰，也影响着地方财政的收入。如果能够合理完善土地财政，不仅有利于地方的城市化建设和房地产市场的健康稳定，也可以对社会经济发展做出积极的贡献。

1、探索事权与财权的相结合，改革政府评价体系。

十八届三中全会决定公布，首提房地产税立法并适时推进改革。一是要建立和健全与事权相匹配的地方财税体系，并明确界定中央和地方事权及其支出责任，使事权和财权大致对等，从而从源头上解决地方政府过度依赖土地财政的问题。二是继续完善和改革政府评价体系，把GDP评价仅作为政绩体现的一方面，杜绝地方政府官员片面的追求GDP，引进生态、和谐和科学的政府评价体系，落实科学发展观，推动我国社会的可持续发展。

2、打破政府对土地的垄断，完善土地管理制度

地方政府实行的是政府垄断、以“招拍挂”方式为主的批租制，土地出让金一次性收取未来若干年，并全部由地方政府获得，这种分配方式使得地方政府获取巨额财政收益，助长了地方政府在城市建设中的谋利冲动，不利于有效控制房价。面对这种天然垄断所带来的高收益，对政府有巨大的利益诱惑。所以，打破这样的土地垄断就显得十分有必要了，一方面可以通过对土地出让总量的控制，不盲目的出让土地，而是有计划、有规划的使用土地，从而逐渐解决土地财政的问题。另一方面可以改善对土地的管理，土地属于国有财产，需要合理的开发与利用，应该根据我国经济发展的需要和市场的需求来确定供应量，保障政府利用土地得到的稳定收入。

3、发展支柱产业，推动新兴产业，促进经济的全面发展。

地方政府通过对土地的出让取得高额的出让金来发展经济有一定的依赖。因此，作为地方政府，更应该引导告别相对单一的经济发展模式，提倡经济的全面发展。地方支柱产业作为增加财政收入的重要来源，其地位不言而喻，加快支柱产业的建设，靠发展支柱产业来保障地方经济的基本增长。同时，合理分配财政收入，投资新兴产业，加大资金投入，培育新兴技术，发挥其战略作用，逐步实现多元化的投资融资环境，推动产业结构的调整，加快经济发展方式的转变，摆脱对土地财政的依赖。

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[3]张双长,李稻葵.“二次房改”的财政基础分析：基于土地财政与房地产价格关系的视角[J].财政研究,2010,7.