物业管理节能措施的探讨

汪明玉

南京高技术开发区公用事业公司

物业管理节能措施的探讨

汪明玉

南京高技术开发区公用事业公司

当前，公共能源已经成为物业管理企业成本控制的重点。文章在阐明物业管理企业成本构成的基础上，分别从宏观和微观上提出了控制能源成本的措施。

物业；管理；节能

一、物业管理企业成本构成

物业管理企业成本包括：人员工资；消防、监控、给排水、采暖等设备设施的日常运行和维护、保养费；清洁卫生、绿化养护费；垃圾运输费；公共秩序维护费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；办公费；经业主委员会同意的其他费用。其中物业管理企业成本构成大致为：人力成本35-45%；公共能源25-35%；营运成本18%左右；管理费用6%左右。其中，人力资源成本和能源消耗成本占整个物业管理成本的60-80%，而人员岗位是固定的，故公共能源成为物业管理企业成本控制的重点。

二、能源成本控制措施

物业管理企业应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的指导下，在满足业主对能耗需求(设备设施和照明的正常需要)的同时，有机控制能耗成本。具体措施有以下四点：表计无遗漏、电价准确核算、管理无空白、平衡点运行。

1）、做到表计没有遗漏。第一，为所有入住业主安装电表。电表计量数减去业主使用的电量为物管企业应该承担的电量，包括：物业设施设备所计量的电量、公共照明计量电量、以及物管企业自己的办公用电计量等。第二，充分利用电力峰平谷优惠政策，根据实际用电时间需求，安装智能电表可节约一部分电费。第三，为实时监控重要设备设施用电，除给设施设备安装的总表外，还要为特定的设施设备安装电表专项计量。第四，为实时监控公共照明用电，应以楼层为单位安装表计。第五，为物管企业自用房安装电表。表计无遗漏是能耗成本控制的基础和前提。

2）、电价准确核算。因为电力公司根据夜间低谷和白天高峰分别实行三种电价，按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的电价对用电进行计量，电费的单价有三种，还需要考虑功率因数的指标，无功计量，不达指标可能会罚款。另外，多数办公楼可以进行房间调整，一般供电公司不会对可分割写字楼能实施户表工程。为减少物管企业的成本，每户业主到总表间的线路损耗只能采取业主公摊的方式补空。

3）、管理无空白。计量范围要包含所有的应该计量的用电用水用气。制定设施设备使用规程，专人负责管控运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。

4）、实行平衡点运行。能源控制的平衡点运行是指凡是使用电力能源的系统，如写字楼的设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足写字楼业主正常的需要，能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的平衡点运行是不存在的，临界点运行是写字楼能源控制不懈追求的目标。为此，企业不仅要从管理规定上，而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如，不仅有设备的运作规程，还应制定其能源控制操作规程；在照明管理上，除正式规定外还可以将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定，根据业主的使用情况及时地开、关调整，使之既能满足业主的需要，又能最大限度地节约用电。

节约能源既要从管理上抓，又要从细节上抓，具体从三个方面实施。

1）、突出抓好节约用电

1、对办公场所空调系统进行节能改造，要求每位水电暖值班人员务必精心调整。主要措施为：一是根据天气变化调整出水温度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是尽可能用一台循环泵，并且间断运行。三是尽可能减少中央空调运行天数。

2、工作人员在办公时间要充分利用自然光照、坚决杜绝无人灯、长明灯。机房、会议室等场所要做到留应急照明外，在有人工作时开灯，做到人走随手关闭照明。

3、降低电脑、打印机等办公设备的待机能耗。合理安排使用电脑、打印机等用电设备，最大限度降低能耗。不使用时，关闭电源。

4、企业大院大门岗探照灯、草坪灯只在节日期间或有特殊要求时开放，平时不开。同时，对广场、道路及绿化带等公共区域照明设施要有整体规划，对能耗高的灯具进行技术改造，保证照明的同时不浪费公共能源，实施绿色照明。

5、严禁在办公室、值班室等处使用电炉、电取暖器等电器。

2）、注意节约用水

1、每位水电暖工作人员要加强对水暖设备的维护与管理，常态化检查供水管线以及容易发生漏水故障的的点，如自动补水箱等，更换节水龙头和节水卫生洁具，严查跑、冒、滴、漏现象，发现故障及时排除。自觉养成节水习惯，随手关闭水龙头，杜绝长流水现象。

2、关于企业服务绿地养护用水，每位水电暖工作人员要熟练掌握自备泵供应井水回水和自来水直供两种方式的转换，并根据季节和天气变化情况，科学、适时进行灌溉，提倡喷灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓励利用雨水，尽量减少用水量。

3、企业热水供应方面：建议洗浴热水改24小时供应为分段供应。要求每位水电暖值班人员在节假日灵活掌握，如无施工，则可暂停供应。如资金允许，制热水方式则由现在电热能改为太阳能。

3）、精打细算使用办公和维修耗材

1、加快企业办公网络建设步伐，积极推进网上办公，做到文件材料尽量通过局域网报送，提倡无纸化办公。

2、复印、打印等办公用纸指定专人管理，严格控制。未定稿材料部门之间传送的纸质材料及日常文件的打印，实行双面打印。

3、采购备品备件方面：一是要求物品采购负责人要采购在国家节能目录内的知名品牌。二是改变观念，由物美价廉改为物有所值。如采购节水水龙头、节能电器等。

4、修理更换方面：要求每位水电暖工作人员要有应修必修，修必修好的理念，做到接通知马上到，具备条件立即修好；不具备条件，向领导汇报，联系专业人员尽快修好。

5、修旧利废方面：提倡每位水电暖工作人员在日常工作中修旧利废，特别是空调末端交换器电机的修理。

总之，节能减排工作是实现中国梦、构建强国的重大举措。为使减排工作落到实处，真正实现节能，也要靠宣传教育提高思想认识，使从业人员养成良好的习惯。这样节能工作才能有序开展，真正实现为企业增效，为国家减排，使全国庞大的物业企业在节能减排工作中做出积极的贡献。