我国房地产市场价格波动的经济学解释

陈捷

摘要：我国房地产业在快速发展的同时存在着投资过热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象。本文对商品房价格波动的特征、根源、产生的问题以及解决的办法进行了深入研究，以期稳定我国房地产市场价格制定合理的产业发展政策。

关键词：市场价格；均衡价格；波动；级差地租

一、房地产价格波动的特征

（一）房价波动由周期波动和长期趋势波动共同构成

长期趋势波动受经济发展、人口增长、居民生活质量改善和资源约束等因素的影响。在房价波动扣除方向明确的长期趋势波动后，就剩下价格的周期波动了，表现特征为虽然波动间隔、长度以及影响并不完全相同，但波动模式基本相似。两者叠加之后，总体上表现为房价呈上涨趋势。

（二）房价波动与租金变化趋势的相关性

房地产的资产属性表明，其作为所有者的资产，既可以用来自行消费，也可以通过使用权转让获取收益。根据资本资产定价理论，当期房价应等于持有者将其用于出租时所获得的未来收益流的贴现值之和，房价波动与租金波动的变化趋势应该协同，呈正相关关系，如果二者走势发生背离，在一定程度上意味着房价波动发生了异常。近年来，我国房价呈快速上涨态势，而租金价格却增长相对缓慢，房价与租金走势发生了较大偏离，与资本资产定价理论的核心观点相悖。

（三）房价波动具有明显的区域性特征

房价并非主要取决于商品房的成本和效用，而在很大程度上会受到级差地租的影响，不同城市之间甚至同一城市的不同地段之间的价格都会存在较大差异，这种同质同量不同价的区域性特征也体现在房价的波动上。同时，房价波动与区域经济兴衰之间也具有密切的逻辑联系，近年来，我国各地房价波动极不均衡，呈现出显著的地区差异。

（四）区域间房价波动存在聚类联动效应

由于房地产具有生命周期长、消费耐久性和资源稀缺性等特点，自然而然成了人们理想的保值增值投资产品，并极易被投机炒作，加剧其价格波动。加上房地产市场的信息不对称，在市场交易者“羊群行为”的作用下，某一区域的房价波动也会向其周边蔓延。近年来，在我国大中城市房价波动的关联结构中就产生了非常明显的聚类联动效应，聚类内部各个城市房价波动受到其他相关城市的影响较大，他们之间的价格波动有着稳定的长期关系，呈现出各市场间彼此融合、波动形态相似的发展趋势。

二、商品房价格波动的经济学解释

土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求共同构成了房价波动的基本要素。依据西方主流经济学的观点，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性作用。在市场价格均衡状态下，购房者的有效需求等于开发商的有效供给，有效需求价格与有效供给价格也相等，不存在价格或数量变化的趋向。因此，按照均衡价格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点，房价是由供需力量的对比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。

从房价的形成来看，又可分为短期均衡价格和长期均衡价格。从短期来看，房地产投资大、建设周期长的特点决定了房地产的供给弹性较小，不能迅速随市场需求的变化而变化，这时均衡价格的变化主要取决于需求的变化。当需求增加时，房价上涨；相反，则下跌。而从长期来看，在价值规律、供求规律以及竞争规律的多重市场调节和政府宏观调控作用下，房地产开发商和购房者都有充足的时间调整自己的决策和行为，房地产供给能随需求的变化而变化，并最终出长期均衡数量和均衡价格。

现实中，房价会在市场环境变化和自身运动惯性的影响下，形成独特的波动特征。可以将房价波动分解为三部分：首先是供求关系变化后，均衡价格运动引发的市场价格波动，这一变化值的大小可以说明市场价格波动受供求关系的影响程度；其次是政府调控政策和非供求类经济因素等市场环境变化后，市场价格对均衡价格的趋近或者远离运动引起的市场价格波动；最后是房价的趋势性运动特征带来的价格波动，它反映了房价延续前期变化的趋势和程度。基于以上分析，可以描绘出商品房均衡价格的形成和市场价格的波动机理：

图1 房地产均衡价格的形成和市场价格的变化机理

三、近年我国房价波动的产生的主要问题

（一）房价上涨过快

房地产投资占城镇固定资产投资的比重近年基本保持在20%左右，是投资占比最高的行业之一。截止2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额1211万亿元，占人民币贷款余额近20%，如果房价持续过快上涨，形成泡沫，一旦市场泡沫破灭，将首先直接毁灭性打击金融体系，对经济发展的伤害或破坏将是致命和灾难性的。

（二）市场仍不完善

在土地购置与开发环节，少批多征、分拆批地、批而不用以及拍卖作弊等违规、违纪甚至违法现象屡有发生，相关法规没有得到有效、有力执行；在建设环节，房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营，擅自改变开发项目的规划设计指标，超容积率开发等；在销售环节，开发商采用商品房认购、收取房屋订金等形式变相进行房屋预售、销售，侵害消费者权益，以囤积截留房源、捂盘惜售等方式操纵价格；在物业管理环节，没有形成一套完善的管理体系，服务人员业务能力和整体素质偏低，缺乏市场意识和服务理念。

（三）市场结构性矛盾突出

一是产品类型结构供需不匹配，中低价位和小套型普通商品房供给不能满足需求。二是区域结构不平衡，东部发达地区比中西部发展早，经济发展快的城市特别是一线城市快于其他城市。三是一手房和二手房市场发展不平衡，与发达国家和地区二手房交易为主体不同，我国房市一手房仍是市场交易的主体。

（四）保障性住房建设严重滞后

由于相关部门对保障性住房的法规建设滞后、监管力度不够，保障性住房用地供应不足或被挪作他用的情况在各地屡见不鲜，用地供应难以保证；资格审核流于形式，一些非中低收入者购买保障性住房作为投资，经济适用住房等被转手倒卖或出租获利现象屡见不鲜，我国保障性住房总体上呈现“类型单一、供应量小、覆盖面小、供求矛盾大”的特点。

（五）融资渠道少

在房地产企业资金来源结构中，企业自筹资金比例增大、个人按揭贷款和国内贷款合计占房地产企业各类来源总资金的比重有所下降，但主渠道仍是个人贷款、企业贷款和企业自筹资金，融资方式有限。在高度依赖银行贷款的融资模式下，随着贷款规模的不断积累，金融风险加大。

（六）地方政府过度依赖土地财政

在分税制、地方经济社会发展和城市建设等对资金需求、地方政府追求GDP、政绩驱动等因素作用下，地方政府选择通过出让土地作为获取财政收入的重要来源，地方政府逐利行为成为高地价的重要推动力。中国指数研究院的监测显示，2010年120个城市土地出让金同比增加50%，创历史新高。尽管近两年房地产调控更为严厉，但全国土地出让总收入2011年仍达31万亿元，2012年为269万亿元。

（七）税费制度不合理

房地产的开发、流转环节税负较重，而保有环节税负较轻，造成了严重的税负不公平。一方面，房地产流转环节税费过于集中，提高土地与商品房价格，增加了房地产交易成本。另一方面持有环节税收少的状态导致土地与商品房无偿持有的同时还能享受到升值带来的收益预期，造成资源大量闲置与浪费，助长持有多套房产、坐收增值收益的投机行为。

四、稳定房地产市场价格的措施建议

（一）引导和规制开发商定价行为

1、打破开发商寡头垄断格局。稳定房价首先必须要打破目前因开发商的垄断地位而产生的开发商有意过高定价的格局，通过充分利用市场竞争机制减弱开发商的过高定价，矫正供需双方在市场中所处的不平等地位。

2、完善土地招拍挂出让制度。在坚持现有土地招拍挂出让制度的前提条件下，在出让土地时可以将某一城区的土地分批次出让，并且可以规定在这一地区已经获得土地使用权的商品房开发企业尚未完成开发条件下不能再次获得该地区的土地使用权，既可以防止少数企业在该地区获得绝对垄断地位，也可以促使开发企业加速建设商品房。

3、严厉打击屯地和捂盘惜售行为。由于目前开发商60%以上的资金来源于银行，捂盘囤积惜售行为在增大银行信贷风险的同时，也加剧了住宅市场的供需矛盾。对此，可通过银行间接清查，如实行分阶段有区别的贷款利率政策，建设期为正常利率，一定销售期内稍微调高利率，一旦超过销售期限则应大幅提高贷款利率或追收滞纳金。

4、规范市场信息披露机制以正确引导市场预期。一是建立一个由开发商、媒体和住宅需求者共同参与的房价听证制度；二是通过金融政策调整等手段，向市场传递政府对房价异常波动实施调控的信号和决心，合理引导市场对未来房价走势的预期；三是培养投资者的理性投资理念，避免“羊群行为”导致的房价大起大落而形成剧烈异常波动。

（二）抑制投机性需求

1、继续利用利率政策调控房价。建议政府在推进利率市场化改革的同时要积极做到以下三点：一是缩小存贷款利率间的差距；二是逐渐取消利息税；三是实行分类型、分区域有区别的灵活性住房消费贷款利率政策，对于中低收入者的首套住房或唯一住房的贷款应制定较低利率或者国家政策贴息，对于高档住宅把利率水平提高的幅度更大些，有利于主动调节资金流动方向，预防大量投机性资金流入住宅市场推高房价。

2、严厉打击国外热钱炒作。一是加快经济增长方式的转变，扩大内需，减少国际收支顺差，同时继续完善人民币汇率形成机制，扩大人民币汇率弹性，增加游资的风险溢价；二是运用税收手段，如可以通过征收或提高“托宾税”、物业税、增值税、交易税等手段增加热钱套利成本；三是加强对境外投资基金的监管，限制其在房地产市场上的大量购房行为；四是以平稳渐进的方式审慎开放我国资本账户，使其成为狙击热钱流入楼市的重要“防火墙”。

3、疏通或拓宽多种投资渠道。可以采取各种优惠政策引导资金投向交通、教育、卫生、文化等民生保障领域或者实体工业经济，从而有效分流住宅市场众多的投机性资金，使房价回归到正常范围。

4、加大开征物业税的幅度和范围。在物业税征收上要

根据拥有套数的不同采取区别对待，如首套不征税，二套多

征税，三套重征税。另外，在房价上涨幅度较大的地区，如果房价继续上涨就要及时提高征收物业税的幅度，在全国其他城市应尽快推出物业税。

（三）加大住房供给

1、做好新型城镇化规划建设。我国城镇化的推进不能只是圈地造房，而要与产业化同步推进。二三线城市、中西部的城市、部分中心城市的外围区域将成为新兴的增量市场，人居环境改善对房地产的新要求也将成为房地产发展的动力。一要有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供应；二是推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制。

2、加快保障性住房建设。一要扩大住房保障覆盖面。探索多层次住房保障工作的经验，提高住房保障惠及率。要大力提高实物配房比例，提高低保和低保边缘家庭实物配房率。二要进一步突出廉租房、公共租赁住房建设。保障性住房建设应当坚持“大分散、小集中”的原则，避免低收入家庭成片集中居住带来的交通等社会问题。要确保保障性住房的质量，优化项目选址、完善配套设施，逐步提高保障房的建设品质。三要进一步加强保障房监管。住房保障部门与银行、社保、公积金、民政、劳动等部门应实行信息共享，以便住房保障部门如实核实申请家庭的收入、资产等情况。

参考文献：

[1] 袁韶华：《中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议》，《现代城市研究》2014年2月

[2] 沈悦等著：《商品房价格——动力机制、异常波动及调控》，中国社会科学出版社2012年12月

[3] 王子龙著：《房地产业发展动态与战略范式研究》，科学出版社，2010年7月

[4] 胥玲著：《中国城市住房价格形成机制问题研究》，经济科学出版社，2011年12月