我国保险资金投资不动产问题研究

李莉苹

（安徽财经大学，安徽蚌埠233041）

我国保险资金投资不动产问题研究

李莉苹

（安徽财经大学，安徽蚌埠233041）

自改革开放以来，我国经济增长不断攀升，保险作为金融经济的一部分也发展迅速，其保险企业保费收入的增加也使得保险公司能够拥有更多的支配资金，保险公司投资于不动产的资金也相应增加。但是我国保险资金对不动产的投资现在还处于起步阶段，必然会面临一些现实性的问题和挑战，需要我们去努力探讨和解决。本文首先阐述了我国保险资金投资不动产的现状，然后详细说明了其存在的问题，最后针对问题提出了一些相应的对策和建议。

保险资金；投资；不动产

我国保险业发展迅速，保费收入持续增长，2013年原保费收入已经达到17222亿元。保费收入是保险资金的重要来源，保费收入的快速增长给保险公司带来大量可用于投资的现金，但是目前我国保险投资的渠道主要集中于存款、债券、股票已经基金等金融工具，可以说投资渠道较为狭窄。鉴于此，不动产作为一个新的投资渠道开始发展起来。

保险资金数额巨大，投资收益追求长期性和稳定性，不动产投资周期长、投资收益稳定，与保险资金的投资需求契合度高，因此不动产是一个很好的投资方向，做好不动产的投资工作对保险公司而言意义重大。我国保险公司在不动产投资方面经验不足，需要加强对此领域的研究。

一、我国保险资金投资不动产现状

我国保险资金在投资范围上一直受到限制。但是随着保险行业的不断发展，保险资产规模不断扩大以及保险可投资金也不断增加，拓宽投资渠道已成为保险行业一致的呼声。目前我国保险资金投资不动产的现状，主要可以概括为以下几个方面。

（一）保险公司有充足的资金进行投资

保险企业想要投资不动产是由于其具有规模大、流动性差、期限长等特点，但是寿险保单的存续期可以长达二十年，因此需要与之相互匹配的长期投资。然而，在很长时间内我国都缺少这种类型的投资项目。从保险资金投资的三大原则：收益性、流动性和安全性来分析，投资不动产具有收益长期稳定、安全性较高的特点，虽然不动产的流动性较低，可是寿险保单长期性的特点恰好与之匹配，所以保险公司应加大保险资金对不动产的投入。

（二）保险资金投资不动产的法律法规不断完善

随着法律法规对保险业的监管与保护不断完善，保险销售和管理的相关问题得到逐渐改善，因此国家渐渐放宽了对保险业的资金运用限制。2009年10月1日实施的新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险资金在遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理的前提下投资不动产。

随后，2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金可以分别以股权、债权、物权等方式投资不动产，参与不动产的比例不得高于上季末公司总资产的10%。[1]保险资金不能投资商业住宅、设立房地产企业以及直接参与房地产开发。[2]由此可见，监管部门为了保护被保险人的基本利益，在保证保险公司偿付能力的前提下对保险公司投资不动产范围和投资模式进行了限制。

（三）我国保险资金投资不动产的规模不断扩大

早在2008年之前，部分保险公司就通过以自用名义购入投资性物业从而进入房地产，例如中国太平洋保险集团以22亿人民币收购了北京金融街的丰盛大厦。2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司在不动产行业，特别是房地产业开始活跃起来，引发了新一轮的购地购楼热，这也表明我国保险投资不动产的规模在不断扩大。

（四）直接投资为我国保险资金投资不动产的主要模式

随着我国城市化进程加快，促进了房地产行业的繁荣，促使保险公司将注意力转向该领域，并逐步进行投资建设。对于我国目前保险业发展水平落后、服务管理层次较低和专业人才缺乏的前提下，直接投资模式的运用要求比较低，适合目前我国保险业的发展情况，因此成为我国保险资金的投资方式。下表是2014年各大保险公司在不动产领域的投资动向。

表2014 年我国保险企业投资不动产动向

由上表可知，目前我国保险企业投资不动产的模式是直接投资。因为间接模式的开发和运用比较复杂，同时对于专业人才、专业技术的要求比较高，所以在我国也就运用的比较少。与此相反，对于我国目前保险业发展水平落后、服务管理层次较低和专业人才缺乏的前提下，直接投资模式的运用要求比较低，适合目前我国保险业的发展情况，所以我国以直接模式为主。

二、我国保险资金投资不动产存在的问题

由于我国保险资金投资不动产尚处于起步阶段，保险资金在不动产市场发挥其应有的作用将会是一个漫长的过程。就目前情况来看，保险资金投入不动产有以下主要问题。

（一）缺乏专业型人才

由于我国保险行业起步晚、发展缓慢以及人们一直以来对保险行业的误解，导致我国保险行业一直缺乏相应的专业人才。保险业投资不动产业，这包括保险业和不动产业，因此要充分发挥两者的促进作用，这使得专业人才显得更为重要。一方面，既要熟练掌握保险业的专业知识，又要透彻分析不动产业情况。另一方面，既要懂得如何合理分配保险投资资金，又要看准不动产投资对象，实现资产与负债的合理匹配，提高资金的运用效率。然而就目前情况来看，保险资金投资不动产行业的专业型人才相当匮乏。

（二）可投不动产与保险资金不相匹配

截止2013年末，保险公司可运用资金余额为76873.41亿元，然而我国的不动产业的发展并不能满足保险资金的投资需求。从风险与回报的匹配角度考虑，往往一线城市核心地区的商用物业能取得高租金和低空置率，因此在长期投资中获得较高的回报水平，符合保险资金安全性的要求。故一、二线城市的商业物业成为保险资金的投资重点目标。然而，由于现阶段我国城市化和不动产业发展水平落后，我国保险资金可投不动产资产较少，可投不动产不能满足保险公司庞大的投资资金。

（三）不动产投资面临较大风险

首先，不动资产具有流动性差，不易变现的特点，并且受经济周期性变动、社会政治环境、供求关系的影响，具有市场风险。其次，交易市场的信息不对称，使得不动产交易时可能产生交易风险。最后，不动产投资还可能遭受自然灾害和人们意外的过失行为所带来的风险。例如，地震、洪水、海啸、台风等自然现象，意外的火灾等人为事故，都可能使不动产受到损毁。并且我国很多不动产投资的商业运作程度还不够成熟，这就增加了更多的不确定性因素，使得收益也往往存在较大的不确定性。

（四）不动产投资监管机制不完善

为确保投资的安全性以及规范市场，保监会发布并实施《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，明确规定不动产类资产的账面余额不得超过保险公司上季末总资产的30%。虽然我国法律法规正在逐步完善，但在保险资金投资不动产的监管问题还有很长的道路要走。

三、对我国保险公司投资不动产的建议

我国保险资金不动产投资刚进入实质运作的初级阶段，不管是发展现状还是未来前景，不管是现在的问题还是潜在的危机，都值得去深入分析和研究并提出对策和建议，以促进保险业和不动产业的发展。针对我国现阶段保险资金投资不动产的现状和问题，本文主要提出以下几点对策和建议。

（一）加快培养专业型人才

保险公司目前投资不动产方面的专业人才匮乏是一直以来存在的问题。因此，首先，需要提高相关从业人员的准入门槛，为此就要建立严格的考试选拔机制来提升从业人员的基本文化水平及专业素养。其次，要加强培训员工的专业技能。保险公司应定期举办相应的培训活动，提升员工的知识水平及服务态度，经常性开展一些交流活动，促进员工之间的相互了解，互相交流工作经验，加强实践技能。最后，保险公司要形成科学合理的用人环境，在人才激励、职位晋升和工作约束等方面建立完备且可操作的规章制度，不仅可以招到人，更可以留住人，使得人尽其用。

（二）大力发展经济，推动城市化发展，完善不动产市场

虽然法律和监管部门放宽了保险投资不动产的限制，但是我国保险行业的发展水平依然不高。要促进保险行业的发展，必须大力发展经济事业。一方面，只有大力发展经济，才能促进城市化的发展，从而完善不动产市场，让保险公司发掘更多的可投不动产。另一方面，只有大力发展经济，才能促进人们生活水平的提高，转变对保险业的传统观念，积极投保，从而促进保险业的发展。

（三）加强风险管理体系建设

首先，应完善投资决策制度，建立运营规范、管理高效的风险控制体系，可以帮助保险资金管理部门，使决策制度更加科学完善。其次，要根据保险监管部门对保险资金投资不动产的具体规定，制定符合本公司实际情况的投资组合策略。最后，保险公司应加强企业自身管理，选择合理的投资模式，从而减少业务开展的盲目性。

（四）加强对保险资金投资不动产的行业监管

我国的保险行业与发达国家存在较大差距，法律法规不完善，行业的自律性也较低，然而有效的监管对保险资金投资不动产的安全性有着至关重要的作用，因此有关部门应该加强有效监管。首先，要树立开放型的监管目标和监管理念，正确引导保险资金投资不动产的发展。其次，要尽快完善我国的监管法律法规体系，争取为保险资金投资不动产创造一个公平公正的市场环境。最后，要努力改进监管方式和手段，推进保险资金投资不动产的信息化建设和完善监管信息系统。

[1]张 全.我国保险资金投资不动产探析[J].现代商业，2011(5).

[2]张 兰.不动产投资闸门放开保险资金“绝缘”商业住宅[N].金融时报，2010-05-17.

［责任编辑：王 帅］

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1005-913X（2015）03-0136-02

2015-01-15

李莉苹(1990-)，女，安徽阜阳人，本科学生，研究方向：保险。