数字地价模型对基准地价成果补充的研究——以诸城市为例

李 克， 聂宜民*， 夏 斐， 滕 磊，邢耀文，杨玉鑫

(1.山东农业大学资源与环境学院，山东泰安 271018；2.山东省诸城市土地开发整理中心，山东潍坊 262200；3.山东省招远市国土资源局，山东烟台 265400)

数字地价模型对基准地价成果补充的研究
——以诸城市为例

李 克1， 聂宜民1*， 夏 斐2， 滕 磊3，邢耀文1，杨玉鑫1

(1.山东农业大学资源与环境学院，山东泰安 271018；2.山东省诸城市土地开发整理中心，山东潍坊 262200；3.山东省招远市国土资源局，山东烟台 265400)

根据数字地价模型的相关理论，以ArcGIS软件为辅助分析工具，以诸城市为研究区，研究地价模型构建的方法，在土地定级的基础上构建数字地价模型，并针对其结果与分等定级的结果对比论证，从而探索了数字地价模型对基准地价成果的补充作用与价值。

基准地价；空间分布；数字地价模型

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地，在一定内涵条件下分用途评估确定的土地使用权区域平均价格[1]。随着2001年土地分等定级规程的颁布，我国大部分城市都建立了以基准地价为基础的城市地价系统，并且进行了多轮的更新。数字地价模型实际上是借用了数字高程模型(DEM)的相关理论，通过对地价样点的处理，按照其价格的高低参数构建类似于高程的数字模型，从而能够更直观地反映地价的分布规律，并能够在此基础上对地价的变化进一步分析。

随着我国土地市场发育程度不断提高，现行定级规程与估价规程制定的技术依据部分已不能适应新时期基准地价评估、应用与管理的需求[2]，为了解决这一现状，以往的学者展开大量的研究，但是大多是单独的研究先定级后估价这套流程，或者是完全的以价定级，构建数字模型。前者无法充分地解决基准地价现行规程存在的问题，后者又完全抛弃了土地质量对价格的先决作用[3]。笔者以诸城市为研究区，从土地级别的划分入手，在土地级别的基础上构建数字地价模型，以诸城市新一轮基准地价更新成果数据为数据基础展开研究，将样点数据经过各项修正的样点数据建立数据库，以ArcGIS软件为辅助软件，构建了克吕金数字地价模型，并在ArcScene中生成3D模型，分析了地价变化趋势，探索了模型对基准地价成果的补充和应用价值，旨在为数字地价模型纳入基准地价成果的基本构成提供参考。

1 研究背景

1.1 研究区概况诸城市位于山东半岛东南部，泰沂山脉与胶潍平原的交界处，地形南高北低，南部有起伏较大的低山丘陵，潍河纵观南北，南面有三里庄水库。2014年诸城市作为我国百强县位居32位，经济实力雄厚，土地市场交易频繁。该研究采用的范围是诸城市2013年度土地级别与基准地价更新的范围。

1.2 克吕金地价模型的合理性克吕金地价模型作为一种基于样点数据的数字模型，通过克吕金插值的方式构建样点地价的三维趋势分布图，从而划分土地价格变化的界限，能够脱离人的主观因素，在地价高低分布阶梯上存在更高的科学性[4]。另外，对于基准地价不能有效表达的级别划分区域地价跳跃的情况也能有效解决，因为地价模型是在样点的基础上生成的一个连续曲面，在地价变化的区域能够有效模拟地价点之间的趋势，从而避免地价变化较大带来的误差。

1.3 数字地价模型的构建思路由于国家规程规定的基准地价的更新方法是先定级后估价的技术路线，以价定级的理论与思路尚不完备，所以通过样点地价采用克吕金插值生成的地价模型更多的是作为一种成果的补充而不是整个基准地价更新的技术方法。通过分等定级规程首先确定出土地的级别，然后在级别范围内每级地选择不少于30个有效商业样点构建数字地价模型，以此对基准地价成果进行补充。

2 诸城市克吕金地价模型的构建

2.1 数据来源诸城市新一轮的基准地价于2013年完成，采用分类定级，成果包含诸城市的商业、住宅、工业的基准地价土地级别与基准地价图，样点分布图，样点调查表，修正体系等，该研究主要是对商业用地进行插值分析，使用上述成果中的商业样点数据作克吕金插值，通过把信息不完善、明显失真的样点剔除，共计有247个商业有效样点，包括商业招拍挂样点165个、商业出租样点82个。

2.2 样点地价的修正由于样点的个别因素复杂，因此所有的商业样点地价统一到新一轮的基准地价内涵上来，即评估基准日为2013年1月1日；容积率为1.3；开发程度为一级地七通一平，二、三级地六通一平，四、五级地五通一平。修正时按照样点数据所在的级别分别修正。

2.3 样点数据库的建立经过修正后的样点数据包含土地用途、名称、坐落、交易价格等内容，将这些数据按照样点的位置在Arcgis软件的支持下标注在底图上，并对其加以编号，从而形成空间数据与属性数据一一对应的样点数据shape文件，最终形成该研究所需要的诸城市商业用地样点数据库。

2.4 样点空间正态统计分析在Arcgis软件的统计分析模块中，诸城市的商业样点数据最大值为1 850，最小值为490，偏度为0.145 8，峰度为2.422，已经呈正态分布，因此不需要进行变换；在QQ-Plot图上也可以看出样点曲线比较接近于直线(图1)。

2.5 克吕金插值预测克吕金(Kriging)插值法，又名空间局部插值法，是以变异函数理论和结构分析为基础，在有限区域内对区域化变量进行无偏最优估计的一种方法，是地统计学的主要内容之一，是由一名南非的矿产工程师D.R.Krige(1951年)在寻找金矿时首先使用的方法，法国的著名统计学家G.Matheron随后将该方法理论化、系统化，并命名为Kriging[2]。克吕金插值的方法主要有普通克吕金、简单克吕金、泛克吕金、协同克吕金、对数正态克吕金、指示克吕金和析取克吕金等，由于该研究区的样点分布较好地满足正态分布，因此应用普通克吕金插值方法较能够准确地反映地价的空间分布状况[5]。通过图上量算距离最远2个样点之间的距离测算步长大小为420，步长数12(图2)。

2.6 数字地价模型的构建将克吕金插值的结果转换为3D栅格形式并叠加到诸城市的矢量数据上，在Arcscene中实现数字地价模型的三维显示(图3)。地价模型表现出来的地价分布趋势整体上与诸城的城市建设相一致，在中部商服繁华度与基础设施完备度俱佳的区域体现了较高的地价峰值，并以此为中心逐级向四周衰减扩散。在道路向四周延伸出去的区域体现出“山脊”形式的地价衰减形式，对宗地地价的空间差异有了更准确的体现。

3 数字地价模型与土地级别对比分析

3.1 数字地价模型区间与基准地价对比由于基准地价是在某一级别内对本级别所有有效样点修正值的平均值，因此为了能够更好地匹配土地级别的界限，数字地价模型的价格区间选择了以级别价格为基准的划分区间，由于3级地覆盖的范围较广，为了体现数字地价模型的连续性，将3级地划分了3个区间(表1)。在土地级别的基础上做数字地价模型，可以避免数字地价模型样点分布不平衡造成的预测值与土地级别偏差较大的情况。实际数据稳定在级别价格上下波动，能够保证基准地价成果的上下一致性。

3.2 级别界限对比通过将克吕金插值生成的预测图与相同区域的土地级别图对比可以看出，样点地价的预测图与土地级别在总体趋势上保持一致，价格最高的样点分布在土地级别最高的区域，符合土地价值的分布规律(图4)。从边界上来看，土地级别的界限比较规则，大部分是沿道路进行划分。而数字地价模型由于是平滑的趋势，在某区间范围下确定的界限是类似于等高线的形式进行延伸。最明显地体现在级别划分界限的周围，数字地价模型体现的是地价的逐步衰减，而不是阶梯状跨越。

表1 土地级别对应的基准地价与数字地价模型的划分区间 元

4 数字地价模型的对基准地价成果的补充作用

先定级后估价的基准地价更新方式是通过选择因素因子体系，确定权重和因子的衰减模型，将因素图相互叠加并将土地划分成相应的级别，再进一步确定级别的价格。该种方式是在土地价格形成过程的角度构建的成果，便于从理论的角度解释价格分布规律，也便于政府机构的管理。但缺点也非常明显，首先是因素因子体系的确定缺少依据，一般是人为地通过经验决定。第二是权重的确定依赖于专家的水平，从而使得权重值与真实值误差较大。第三是定级资料收集困难并且难以保证准确性，由于定级涉及的资料特别多，类型也比较复杂造成收集十分困难，另外资料全部转换为同一个评价系统中，人工补充缺少的资料会使准确性大大降低。第四是传统的基准地价成果是阶梯状的，缺少平滑过渡，从而造成级别界限之间的地价差异过大，土地评估时难以使用。

数字地价模型能够有效地缓解上述几种问题，可以说是对传统的土地分等定级成果的补充。数字地价模型的数据完全来源于调查的样点，通过样点的价格属性和其所在的地理区位直接构建地价模型，有效地避免了人为因素造成的误差。其次是将样点的收集作为重点，大大降低了收集基础资料的难度。第三则是体现了样点的空间分异状况，在空间分布上，样点地价并不是完全按照土地级别的高低分布。

因此，在理论上，先定级后估价更能解释土地价格的形成规律，即由土地质量决定土地价格。而数字地价模型更方便使用，因为它所构建的是一个连续的价格表面，在模型的任意一点都可以求取准确的价格值，再通过个别因素修正显得更准确，所以在土地划分级别后构建数字地价模型能更有效地使用基准地价的成果。

5 结论与展望

大部分城市的基准地价更新采用的是先定级后估价的思路，即通过土地在商服繁华度、道路通达度、基础设施完备度等自然、经济、社会条件的差异划分土地的等别，然后在同一土地等别内根据样点的价格求平均确定级别的价格。在土地市场发育不完善的情况下，该种方式具有一定的科学性，但是随着土地市场化的成熟，土地交易日渐频繁，不同宗地的地价差异较大，该种方式无法体现地价的空间差异情况，同时也造成基准地价在使用过程中误差较大，尤其是在等级相接的区域地价跨越较大，无法准确地进行系数修正法，仅能在协议出让底价中提供依据。同时现实生活中土地价格构成的因素多而复杂，传统土地级别高的区位其土地价格不一定高，因此在土地定级的基础上通过数字地价模型的方式，以样点数据作为地价模型的基础数据，成果数据在不脱离土地级别的基础上能够很好地反映地价的空间分异规律，在使用的过程中修正体系修正时的准确率也较高，对地价的分布也可以在模型的基础上做进一步的研究，对土地分等定级的成果是一个有力补充。今后在基准地价更新的成果中可以将建立数字地价模型作为成果的必要组成部分，以便于基准地价成果在土地评估中得到合理的使用。

[1] 国土资源部.GB/T18508-2001.城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2004.

[2] 王满银,肖瑛,汪应宏,等.中国基准地价评估近10年研究进展[J].华中农业大学学报：社会科学版,2011(6):71-75.

[3] 邹如,伍育鹏,章文波.浅析中国基准地价体系的现状与发展[J].中国土地科学,2012(3):49-54.

[4] 吴宇哲,吴次芳.基于Kriging技术的城市基准地价评估研究[J].经济地理,2001(5):584-588.

[5] 高练.基于Kriging空间插值法的赤壁市城区基准地价评估研究[D].武汉：华中师范大学,2009.

Study on Digital Land Price Model to the Datum Land Price Supplement—A Case Study of Zhucheng City

LI Ke1, NIE Yi-min1*, XIA Fei2et al

(1.College of Resources and Environment, Shandong Agriculture University, Tai’an, Shandong 271018; 2.Zhucheng Land Development and Consolidation Center, Weifang, Shandong 262200)

According to the theory of digital land price model, taking the ArcGIS software as the auxiliary analysis tool, with Zhucheng City as the study area, the method of establishing the digital land price model and constructing it based on the land grading were studied.Aiming at the results, the supplementary role and value of digital land price model to datum land price was explored.

Datum land price; Spatial distribution; The digital land price model

李克(1989- )，男，山东泰安人，硕士研究生，研究方向：地理信息研究与土地资源评价。*通讯作者，教授，硕士生导师，从事地理信息系统等研究。

2015-03-18

S 127

A

0517-6611(2015)12-283-03