保险公司投资新疆养老社区项目思考

□文/王云魁 杨佳炜 刘 芳

（1.新疆财经大学金融学院；2.新疆保监局 新疆·乌鲁木齐）

随着我国保险公司投资渠道的拓宽，保险公司投资养老社区项目已呈加速发展态势。在中央各项援疆政策和项目的积极推进下，保险资金也积极加大了对新疆的投资力度。但到目前为止，尚未有一家保险企业投资新疆养老社区建设。一方面老年群体对养老机构的服务需求迅速扩大，而另一方面现有养老机构及服务的供给却相对稀缺。因此，养老问题日益成为新疆自治区政府和社会高度关注并亟待解决的难题之一。在此形势下，保险公司积极投资新疆养老社区项目有着十分重大的经济和社会意义。

一、保险公司投资新疆养老社区项目前景分析

（一）发展方向探悉。首先，养老社区的产品开发要更加契合市场需求，即：养老社区的设计更加人性化；其次，老年住宅居住空间的设计要更多体现安全方便和无障碍设施的功能需求。因此，养老社区的建设在选址、户型设计、小区环境方面应充分考虑到“绿色”概念，以人为本。同时，还应在区域内中心城市临近郊区及市区内分别建立不同种类的养老社区，以给客户更多选择。

（二）盈利模式选择。新疆养老设区建设刚刚起步（据报道，2013年泰康人寿已经在新疆选址规划筹建养老社区），相关产业链还不够完善，新型金融产品发行还受限制，养老社区的投资收益将会慢慢提高。

目前，可供参考的养老社区盈利模式主要有两种（美国保险公司投资养老社区的盈利模式）：一是均衡月费模式，养老社区的收入主要来自于按月向客户收取的房屋租金和服务费；二是大额入住费模式，客户入住时，首先要交纳一笔大额的入住费，再每月支付较少的月费，初始大额入住费可以在退出时根据双方的契约予以一定比例的返还。此外，还有一种盈利模式就是出售会员资格收入模式（上海亲和源老年社区采用的盈利模式），即养老社区可以通过预先出售会员资格的形式，尽早实现资金回笼，会员资格的购买者作为投资者有权利向其他人转售会员身份。

未来保险公司参与新疆养老社区建设可以根据自身的客户定位和经营策略选择，分别采用均衡月费模式、大额入住费模式和出售会员资格收入模式三种模式或其组合来实现养老社区的盈利。

（三）发展潜力分析。截至2014年1月，自治区各类养老设施1，002 个（所），机构床位数42，440 张，较2009年增加23，450 张，每千名老人拥有床位由2009年的8.9 张增加至16.7 张。目前，自治区社会力量兴办的养老机构86 家，床位达11，000 张，较2009年增长8，617 张，增长近4 倍。

新疆维吾尔自治区人民政府出台《关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》，明确新疆社会养老服务体系建设的总体目标：构建“9073”养老服务模式，用三年时间建设覆盖全区城乡的养老机构网络，逐步建立居家养老服务体系，全面提高社区养老服务能力，逐步实现90%的老年人居家养老，7%的老年人在社区养老，3%的老年人机构养老。到2015年，新疆城乡各类机构养老床位数达到8.7 万张，每千名老人拥有机构养老床位数达到30 张。

随着人口老龄化的到来，市场规模会有很大的飞跃，养老社区市场将迎来重大发展机遇。

二、制约保险公司投资新疆养老社区项目的“瓶颈”

2011年以来，新疆养老社区服务日益受到各级政府和社会的重视。但是，从总体上来讲，养老社区服务业在其发展过程中，由于受到传统思想观念和传统政治经济体制的影响，也存在着一些亟须解决的问题。

（一）观念认识不到位。面对新疆人口老龄化的挑战，一些政府职能部门对开展和加强养老社区养老助老的重要性和迫切性认识不足，观念落后，缺乏前瞻性的研究和部署，仍未把养老社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，以致协作服务意识差。

（二）政策法规不健全。新疆是在经济仍欠发达的条件下进入老龄化社会的。当前新疆正处于经济体制转轨的过程中，由于物质基础相对比较薄弱，许多地方既要承担“扶贫”，还要承担“养老助老”任务，以致传统的养老方式和养老观念、敬老助老的传统美德受到一定的市场经济发展冲击，老年群体的一些合法权益在某些地方得不到保障。

第一，政府出台的优惠政策往往是针对非营利性养老机构，仍未有具体的政策能够对营利性养老社区的开发经营过程提供支持。比如，国土资源部出台的养老服务设施用地政策《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》及《养老服务设施用地指导意见》，明确指出老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此次政策明确的养老服务设施用地，因此不予以支持。

第二，在用地政策上，非营利性养老机构可釆用划拨或协议出让的方式供地，而营利性养老社区则大多只能以旅游地产、工业地产的名义变相拿地。

第三，养老社区建筑规划密度低，需要医疗、文化等配套设施，土地需求量大，因此远郊产业园模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择，而现有的许多养老社区都是小产权房，不能交易，制约了养老社区的投资和消费。

（三）基础设施差，硬件设备和服务水平难以满足需求

1、专业的紧急救护设备比较缺乏。随着医疗费用的逐年增加，许多老年人有病不能医、不敢医，而医疗保险发展又相对滞后，使许多退休人员看病成了大问题，社会迫切需要有老年人自己的医疗保健机构，这种机构可保障老年人在突发疾病时能提供专业的紧急救护设备。

2、适合老年人的商品数量少，品种单一。虽然政府已经千方百计扩大内需，拉动消费，市场的大小商场林立，商品门类繁多、档次各异，但真正适合老年人、满足其需求的生活用品、服饰、食品、服务等却难以购买。这显然是目前养老社区助老养老的一个薄弱环节。

3、老年文化体育设施缺乏。目前，适合青少年的文化娱乐体育设施及各种活动内容丰富，精彩纷呈，而适合老年人的则较少，致使老年人生活枯燥、单调，精神缺乏寄托之处。

4、现有的养老设施使用率较低。主要原因有：一方面是现有养老机构的收费偏高，老年人的节俭心理驱使，难以承受；另一方面是设施条件和管理服务水平难以满足需求。

5、养老专业机构的缺乏。由于新疆养老专业机构数量的缺乏，使得寻求第三方后期介入补充的方式难以实现，导致市场竞争不充分，养老社区服务功能残缺，服务水平低下。

（四）养老服务队伍专业化程度低，人员流动性大

1、服务人员基本素质不高。据相关调查，目前从事养老服务人员大多是城区下岗失业职工、农村进城务工人员或退休人员。他们一般年龄较大，个别人甚至接近60 岁；文化水平较低，整体素质不高；缺乏从事照顾老人的必要心理准备和照顾老人的知识技能储备；不了解老人的生活习惯和心理需求；缺乏为老人服务的技能技巧。因此，所能做的只能是简单的家政服务和护理。而诸如精神慰藉、医疗护理等高层次的服务则根本无法达到要求，即使有一定的服务，也缺乏针对性和有效性。

2、服务人员缺乏稳定性。目前，服务人员的工资大多仅相当于本地合同工最低工资标准，有的甚至还低于最低工资标准。另外，一些服务人员认为照顾老年人又脏又累，是低人一等的“佣人”、“仆人”工作。因此，很多人不愿意从事此项工作，以致服务人员流动频繁，缺乏稳定性。很多服务人员一旦找到新工作就立即辞职，因而养老服务队伍经常发生服务人员紧张的问题。

三、保险公司发展新疆养老社区的策略

（一）加强宣传，转变观念。要破除传统“养儿防老”思想的桎梏，保险公司就应该加强对养老社区的宣传，使社会日渐接受这种新型养老方式。保险公司可以充分利用其客户资源，为购买保险产品的客户提供养老社区入住优惠，实现上下游产业的双赢。同时，升级推广手法，提供免费试住、体验馆等活动，使潜在客户加深对于这种新型养老方式的了解。还可以适当降低费率，扩大目标客户选择面，减缓养老社区的高收费与老年人负担能力较低之间的矛盾。

（二）与地方政府加强沟通，积极获取政策支持。新疆步入老龄化阶段后，政府所承担的养老资金投入的压力也日渐增加。若保险公司进入养老产业，不仅可以缓解政府的资金压力，同时也能带动养老的上下游产业，整合产业链资源，形成一种良性的循环，创造出“1+1＞2”的效果。上游企业包括银行业、保险业等，下游企业包括管理行业、服务行业、医疗卫生行业等。通过各个企业之间的紧密合作使得各种社会资源能够在养老产业发挥的功效最大化。利用市场化的手段提供高效高质的养老产品。但是，养老社区项目投资额大、回收期长、社会性强，因此必须获得政府的政策支持，才能将风险控制在合理水平。由此得出，保险公司在规划投资阶段，要积极与政府沟通，利用政府鼓励社会资金参与养老社区建设的大好形势，争取土地开发、资金补贴、税收减免等政策优惠，降低养老社区建设的投资风险。

（三）扩大与其他专业服务机构的深度合作。新疆现有的养老基础设施差，硬件设备和服务水平无法满足需求，保险公司要加强与房地产开发商、医院、疗养机构、体育活动中心、护理院校的合作，有效利用相关机构的专业化服务来弥补保险公司养老服务能力的不足。从而建立一套完整、高效的服务体系，包括日常生活照顾、文体娱乐、医疗保健、精神抚慰服务四个方面。此外，美国、日本、欧洲、澳大利亚等发达国家和地区的养老社区管理已非常成熟，保险公司也可引进国外成熟公司作为战略合作伙伴，共同开发适合国情的国内养老社区。

（四）完善保险养老社区人力资源建设

1、提升现有人员的职业化和专业化水平。为使养老工作者队伍向着更专业的方向发展：首先，应建立养老社区服务从业的资格认证制度。保险公司应对养老社区工作人员的资格在学历、年龄等方面给予限制，只有各方面条件符合者才能成为养老社区工作者队伍候选人，才有资格被公司选为养老社区工作人员。其次，应定期对在职养老社区工作者进行培训。可以采取两种方式：一是在拥有养老或者社区工作等相关专业的高等院校或大专院校，开办养老社区工作专业培训或者进修班。应当设立相关培训内容，引入养老社区服务组织管理、老年心理知识以及老年医疗护理常识等内容，让从事养老社区的工作人员接受这些方面的专业学习、培训，从而提高他们的知识水平和服务水平；二是由保险公司聘请养老社区专家学者进行授课或者请优秀的养老社区工作者传授工作经验，以提升社区养老文体娱乐、日常生活照顾、医疗保健和心理慰藉等多种服务项目的服务质量和水平，尽可能满足老年人的需求。

除了对于养老社区工作人员的提升以外，基于养老社区经营长期性的特点，还需要专业管理人员对社区进行整体规划。因此，需要加强规划和物业管理方面的专业人员建设。此时，保险公司可将管理外包，通过第三方提供专业的管理团队，提高整个养老社区的经营效率。

随着养老社区发展形势的日益明朗，基于市场供求关系角度考虑，专门从事老人专业护理的人员会与日俱增，专业化服务人才“瓶颈”会极大缓解。

2、创新激励保障机制。保险公司应对养老社区工作人员进行合理的薪资以及精神激励。确保劳有所得，功有所奖，责任与权利相对应、贡献与收入相平衡，才能营造尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的良好社会氛围，才能使养老社区工作者充分享受实现自我价值的自豪感，贡献社会的成就感，得到社会承认和尊重的荣誉感，从而最大限度地发挥其工作的积极性。

3、发展壮大养老社区志愿者队伍。保险公司可以建立针对老年人生活需求和帮助的各类志愿者队伍，如少年、青年、中老年队伍等。少年和青年队伍可以协助学生和老人结对子，定期来帮助打扫卫生、陪聊天、散步、打牌下棋、过生日、表演节目等，并形成后继有接班人的长效志愿者服务机制；中老年队伍可以结对子，寻医问药、陪同聊天谈心、陪同外出散步或娱乐等，建立深厚友谊。

（五）扩展配套养老社区保险产品开发。保险公司要以养老社区投资开发为契机，积极探索创新模式，整合集团内部资源，突破财险、寿险的限制，综合开发出能够与养老社区项目相适应的保险产品。通过“保险+实物对接”的模式，将原有、单一的保单保障向“保单+实物养老”双保障的形式转变，用“保险产品+养老社区”实物对接产品的模式，为客户提供高品质养老的一站式服务。首先，将养老保险产品与养老地产挂钩，将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，使客户在享有保险利益的同时，还可以享受到保证入住养老社区资格，并且保险合同产生的利益可直接用于支付社区每月的房屋租金和居家费用；其次，要利用养老地产拓展产业链条，向上推出工程保险、医疗保险，向下推出财产保险、意外保险，形成保险产业全产业链的闭环，以扩大公司收益；。最后，要创新公司的服务举措，在产品销售、客户维护、保险赔偿等诸多方面实现新的飞跃。

目前，我国多家保险公司都在积极探索研究，试图探索出一种适合新疆地区特色的新型养老产品及养老社区。例如，泰康保险公司已积极参与新疆养老社区的建设，并已经开始选址，有望投资建立适合新疆多民族聚居生活的新型特色养老社区，使各民族的生活方式和习惯相融合。而这无疑对构建社会主义和谐社会产生巨大的经济和社会影响，对减轻新疆自治区政府的养老压力发挥重要的作用。

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［2］郭锐欣.人口老龄化背景下保险公司投资养老实体产业研究［J］.改革与战略，2011.8.

［3］周娟.中国养老社区的服务、运营与培育研究［D］.武汉大学博士论文，2010.

［4］徐文杰.中国忍受集团投资养老地产市场研究［D］.天津大学硕士论文，2011.