从物业产权角度分析物业管理服务

2015-01-03郭颖

中国管理信息化 2015年10期

郭颖

（辽河石油勘探局振兴公用事业公司,辽宁盘锦 124010）

产权是人与人在对稀缺物品进行交易和使用的过程中所衍生出来关于所属性方面的表达方式。在对产权进行讨论的过程中，首先应确定产权的所属者应该获得的相应权利，其次应说明产权在个体活动过程中的作用。因此，基于对产权的描述，就能确定人与物品之间的关系。物业产权指的则是特定经济产物的所属权利，其中主要是住宅房屋所有权等。

1 物业产权的形态

自从我国住房制度改革以来，产权就成为了现代人关心的热门话题，且根据时代的不同，我国的产权业出现了不同的形式。在较早时期，我国还没有明确私人产权的概念，房屋也均是由国家承担建设，分配国有企业职工入住，因此，当时的房屋被称为公有住房，并没有私人产权。而随着房改制度的逐渐发展，国家允许人们通过购买的方式变更产权的所有属性，因此也就出现了部分产权住房和全部产权住房。如今，我国绝大部分住宅已经实现了产权私有化，并为房屋购买者制订了相应的产权合同和房屋产权证明，但还有部分房屋仍然是公有住房和部分产权住房。在实际生活中，产权的所有者并不单单是一个人，也可能是多人，这样就衍生出了产权的3类形态，分别是个体所有形态、共有形态及公共拥有形态。其中个体所有指的就是个人对房屋拥有产权，这类产权结构简单，容易研究；而共有形态则是指两个或两个以上的人共同拥有房屋产权；公共拥有形态则指的是住在小区内的公共设施，包括绿地、公共电力系统、排水系统等，后两种产权形态结构比较复杂，在物业管理服务过程中影响较大。

2 物业管理服务的产权界定

物业管理服务工作主要是针对商品房产权的拥有对象，其主要服务内容包括定期的维护和管理小区内的公共设施，维护和管理建筑内的公共输水管道、电梯等设备，管理绿化地，清理建筑内外的垃圾，在小区内开展治安保卫服务，安全保护地下停车库内存放的车辆，根据房屋用户的要求应急维修房屋内的相关设备，整理和管理整个小区内的住户档案。在实际工作开展阶段，物业企业服务的对象是房屋产权的所属人，但又不是全部所属人，其中由于业主个人原因导致房屋产权所属与房屋使用所属结构之间发生较大变化，致使房屋产权结构复杂，使物业服务发生了转变。根据服务内容的不同，可以将物业服务分为两大类，包括公共性服务和特约性服务，其中公共性服务主要考虑的是对小区内全部产权所属人及其相关人员进行的服务，不需要考虑到产权的结构复杂性；而特约性服务需考虑产权的结构性服务，这也是物业服务管理工作要面对的难题之一。

3 物业管理服务的供给方式

目前，在现代物业服务管理模式中，应用最为广泛的一种是利用业主委员会的委托模式，其主要是利用业主组成的业主委员会选出的代表与物业公司商讨相关服务项目和费用收取情况。但这一模式的开展必须满足两个前提，首先，物业公司必须是该小区内唯一在控制价格内进行服务的服务者；其次，业主委员会也是小区内唯一一个合法的民意代表，并需要全权负责与物业交涉的委托者。但是从产权的角度上来看，这两个前提都有一定的不足之处。

从实际出发，物业公司是以营利为目的的企业，其并没有免费提供公共服务的义务，因此必须要在一定的收费前提下为业主提供相关服务。而从物业公司本身发展的角度来看，其可能会为了节约成本而降低服务质量，使得相应的物业服务目标难以达到。从产权所有者角度出发，由于产权所有者本身的收入情况和偏好存在着一定的差异，因此其对物业公司所提供服务的要求不同，从而会对物业公司收取的物业费抱有不同的看法。当费用收取超过了产权所有者的承受范围，其就会认为费用收取不合理，放弃物业服务的所有权，而同时对于公共区域的维护和清理是物业必须要进行的，物业公司没有强制收取费用的权利，因此当产权所有者拒绝缴纳物业费用时，物业公司就显得非常无奈。为了改变这一情况，政府定期为物业公司提供一定的补贴和优惠政策，并明确了物业公司在服务过程中不需要承担的服务项目，进一步促进物业市场化的发展。

在开展实际工作的过程中，物业公司还要解决公共服务的供给对象问题，因为物业公司提供的公共服务不仅是对产权所有者的，同时也是对来访者的，这就给物业公司造成了一定的损失。此时需要政府介入相关管理制度，可利用基层政府组织服务非产权所有者，节省物业不必要的开支，增加服务工作的预算，进一步提升物业服务的质量。