写字楼物业服务成本上涨的应对举措

桂胜利

（北京仲量联行物业管理服务有限公司，北京 100022）

1 写字楼物业成本上涨因素

目前，写字楼总运营成本中人力成本大约占60%～70%，工程物料成本占5%～10%，能耗成本占10%～25%，管理成本占10%～25%。近年来，运营成本上涨的原因可归结于以下几方面。

1.1 人工成本快速上涨

北京市最低工资水平已连续多年保持10%以上的速度增长，很多写字楼为了提升企业的竞争力，每年调薪幅度甚至高于社会平均水平。

1.2 员工劳动保险缴纳基数、范围的调整

保险法颁布之后，劳动保险缴纳面已扩展到全体在职人员，即使采取外包方式运作，劳动保险费也占很大比例；在职员工基本工资的上涨也必然引导上年平均工资的上升，造成保险交纳基数上浮。笔者所在写字楼中，员工的预算工资已经是其基本工资的1.68倍。

1.3 能源成本增速快

2000年以来，能源费平均增长超过2倍。而写字楼的高品质、高要求、高能耗，也意味着高成本，一定受到能源因素的制约。

2 降低写字楼物业成本的对策

2.1 开 源

2.1.1 调整财务管理模式

酬金制在应对通胀压力方面有很大优越性，这也是中国香港、欧美地区普遍采取项目酬金制的原因。采取包干制的收费方式，既有写字楼管理单位应考虑改进酬金制方案，采取合理的方法，由业主来承担亏损的风险。新接管的写字楼应该优先考虑实行项目管理酬金制。

2.1.2 写字楼前期介入管理

前期介入是指在接管验收前，通过缺陷分析和新技术应用，拾遗补缺，大幅降低后期管理成本，如对尚未投入运行的写字楼，在出入口设置、交通组织、设备选型、物业用房设置上提出优化方案，可以大幅减少岗位配置，节约运行成本。

2.1.3 向房地产产业链纵向延伸

高品质的写字楼往往是地标建筑，物业公司拥有先进的管理经验，完全可以利用自身的声誉和优势拓展业务领域，大幅增加营业收入，如前期介入、承接查验服务、顾问咨询、租售代理、酒店经营等。

2.1.4 增值服务

增值服务是指物业服务企业利用各种管理方式和手段，提供多种物业服务和衍生项目，达到或超越委托合同约定服务标准，获得合理收入的服务方式。

写字楼可以因地制宜，利用自身优势开展会议室租赁、空调延时、洗车、洗衣、有偿保洁、休息室、健身房等有偿增值服务项目。

2.2 节 流

2.2.1 利用先进科技提高基层操作岗位劳动生产率

科学技术是第一生产力，对于劳动密集型的写字楼物业管理企业，可以通过设备改造大幅降低人力投入。例如，停车场设备升级可降低收费员、管理员投入；自动化洗地机可以大幅提高作业劳动生产率，降低保洁的成本。

2.2.2 提高管理岗位生产率

写字楼项目管理岗位在人力成本中占比较高，合理的管理岗位配置可以提高生产率；否则企业机构臃肿、决策迟缓，成本压力极大。管理者应尽量使组织结构扁平化；同时，运用统计工具确定合理的管理岗位投入比，即总收入÷管理岗员工数量，逐年进行比较；如果呈下降趋势，就意味着应压缩编制。

2.2.3 管作分离模式

写字楼物业管理中的清洁、秩序维护、停车场管理完全可以外包给专业化公司打理，以获得规模化效益，专业化公司的成本要远低于物业企业自招自管的服务成本。

2.2.4 节能降耗

写字楼的节能降耗途径，主要是管理节能和技术节能；特别注重采取“少花钱多办事、不花钱也办事”的管理节能手段。笔者认为，应注意以下问题。

（1）节能降耗不能以牺牲舒适性为代价。写字楼配置高端，客户群对服务品质要求高，一旦降低了舒适性，会引起客户满意率的大幅降低，企业在行业内的声誉就会受到影响，不但不能解决成本问题，反而会导致收入降低，衍生出新的矛盾。

（2）管理节能是指通过加强组织管理、利用各种手段来减少能源消耗达到节能目的。写字楼项目应推行能源目标责任制，将节能指标纳入绩效考核内容之中，实行达标受奖，不达标处罚的机制。

（3）技术节能是指在能源使用过程中，运用各种技术手段进行的节能活动。技术节能往往要面临资金投入的难题，但写字楼技术节能可以带来长久效益，投资回收期很短，管理者应该尽力推动；遇到资金困难可以考虑合同能源管理、节能自愿协议等社会机制的支持。

3 结 语

写字楼物业服务成本的上涨，其实也是倒逼管理者提高项目管理效率，实现行业由劳动密集型向知识、管理密集型转型升级的机遇。作为写字楼的管理者，应该理性看待成本上涨，努力实践，善于总结经验，采取有效措施，合理控制成本。

[1]罗小钢.关于服务成本上涨的思考和对策[J].中国物业管理,2012(2).