房地产经济的虚拟运行及其价格调控研究

焦艳玲

（新乡市天誉建筑设计有限公司，河南新乡453000）

房地产经济的虚拟运行及其价格调控研究

焦艳玲

（新乡市天誉建筑设计有限公司，河南新乡453000）

伴随我国综合实力的不断提升，我国房地产市场经济体制逐渐完善。作为一种主要投资对象，房地产逐步显现出其虚拟性，现阶段房地产已经成为除金融资产外另一种主要虚拟资产。与此同时，房地产价格具有生产要素价格、更具有生活资料价格，是组成商品价格体系的主要成分。在逐步建立与完善社会主义市场经济体制的过程中，相关部门必须深入了解与分析房地产经济的虚拟性，加大其价格调控力度，为其发展提供可靠的保障。

房地产经济；虚拟经济；价格调控

一、虚拟经济的概况

多年前已经提出虚拟资本与虚拟经济概念，现阶段，还没有形成统一、标准的虚拟经济概念。大部分学者认为，虚拟经济就是将资本化定价方式作为前提，以价值过程的虚拟化为特征的经济运行方式。虚拟经济的产生基础为不断发展的实体经济，但其与实体经济又有所不同，属于新型经济活动形式，也就是实体经济运行的延伸与扩展。

作为一种实物资产，在实体经济范围内包含房地产部分经济活动，但随着经济的发展，房价也不断增长，实体经济发展速度远远低于房地产价格增长速度，这一现象的出现，根本不能通过实体经济理论分析。在房地产经济发展中，无论是选用地产资本化定价方式，还是房地产价格波动过于强烈，都与虚拟经济存在必然的联系，基于此，现阶段已经可以从房地产经济运行的多个环节体现出我国虚拟经济的特性。

二、房地产虚拟化的表现形式

（一）房地产价格的强波动性

因房地产地产资本化定价方式，致使强烈波动性与不确定性出现在其价格成分中的地产价格内，未来地租收入的现值之和决定其地产价格，在决定地产价格过程中，对现期地产价格起决定作用的因素为人们对未来地租水平的预期。作为虚拟经济的微观行为基础，资本化定价是心理支撑价值系统的主要形式。在影响房地产价格波动中，除地产价格波动以外，房地产投资功能也会对房地产价格造成极大的影响。

（二）房地产投资性与投机性需求的增加

作为房地产虚拟化的重要表现方式，房地产投资性需求的提升对房地产经济发展具有关键性的作用。在制度条件、经济发展状况等因素的影响下，作为一种实物资产，房地产的功能就是将空间或场地提供给人们进行生产经营，或将活动空间提供给人们进行日常生活与居住。随着经济全球化的不断深化，社会主义市场经济逐渐完善，人们的生活水平也得到了不断的提升。在社会各个阶层中投资理财得以深化，因房地产的耐久性及土地资源的有限性，导致越来越多的人开始关注房地产行业，并将其作为投资的主要内容。房地产投资性需求的提升已经成为房地产虚拟化的重要表现形式，进而转换的房地产价格的决定因素，从传统的建筑、土地成本向预期收益及资产升值进行转换，这也是房地产虚拟资产的重要表现形式。据相关数据显示，我国十大城市，如北京、上海等城市，高收入群体平均收入在三百零一万元左右，平均45%的人都住房，并有30%的人决定买房。这表明在提高人群收入水平的前提下，更多的人将投资用于房地产。

（三）房地产和实体经济联系的减少

作为一种实物资产，房地产主要在企业生产经营活动与人们的日常居住中得以应用。目前，其存在方式以生产资料与消费品为主，在本质上和其他生产资料具有一致性，并和人们的生活息息相关。在实体经济活动范畴内，包含房地产生产与消费等过程。伴随经济全球化的高速发展，我国逐渐呈现出房地产虚拟性特点，但其和实体经济活动却呈现出越来越少的联系，特别是在房地产抵押贷款证券化后，致使房地产资本向虚拟化经济方向不断发展，并逐渐呈现出真正意义上的虚拟经济，因此，房地产经济与实际经济基础越来越没有联系，并展现出独立化的运行方向。

（四）房地产价格虚拟化运行

土地成本、建筑成本与开发商利润在传统地产价格理论中认为是房地产价格形成的前提。房地产供求双方的力量对房地产价格起到关键性作用。伴随房地产经济虚拟化特性不断体现，决定与形成房地产价格的因素也发生了极大的改变。因地产价格资本化定价方式与房地产投资投机功能的普遍化，致使房地产价格虚拟化的出现。目前地产价格的虚拟化运行与投资投机性房地产价格的虚拟化运行，是房地产价格的虚拟化运行的主要体现方式。在运行两类价格时，人们对未来价格心理预期起到关键作用，这也是现阶段房地产价格强烈波动的主要因素。

三、房地产价格调控的措施分析

作为全球经济现阶段发展的重要组成部分，实体经济与虚拟经济只有做好协调、适应工作，才能为国民经济的快速发展提供可靠的保障。在虚拟经济发展政策制定中，必须始终坚持科学发展观，坚持支持与监管并重的原则，不仅要充分体现虚拟经济对实体经济的辅助功能，更好推动虚拟经济的快速发展，同时，应做好虚拟经济过度导致泡沫经济与金融危机等情况可能产生的预防措施。

（一）建立完善的立体监管体系

因虚拟经济具有广泛地范畴，如虚拟经济部门不同，其市场规模及经济主体行为等也存在着极大的区别。即便是相同的虚拟经济范畴，因区域、群体及实际状况不同，其也会呈现出不同的形式。这种情况下，必选选用与之相适应的调控政策，建立完善的立体监管体系，才能确保房地产经济的快速发展。改进证券、银行、房地产等市场的分散监管机制，进行监管与风险管理的实施，并进行行业监管部门的建立，增强各个部门之间的联系性、协调性，并进行预警机制及应急协调机制的建立。这种方式对政府对房地产市场发展的宏观调控十分有利。

（二）信息共享平台的建立

现阶段，针对我国股市相关部门进行了若干次结构性的调整，并有诸多房价调控政策的颁布，但这种方式无法对国内过剩资金及流通不畅等问题进行有效解决，并提升了投资者的心理预期。在政府宏观调控措施实施中，因其基础性与针对性不明显，根本无法遏制市场过度投机行为，并致使房地产价格过度膨胀现象的出现。为此，必须在协调每个职能部门与企业部门的前提下，进行监管信息共享平台的建立，实现各部门能够共享虚拟部门的资金来源和流向信息交流与资源，并进行对层次信息披露渠道与机制的建立，确保市场能够对正确信息进行及时获取，为引导房地产经济正常运行提供有利条件。

四、结语

综上所述，从经济增长角度看，深入研究房地产经济虚拟运行模式是房地产企业经济效益提升的重要保证，在建立与完善市场经济体系的同时，房地产企业必须结合自身发展的实际情况，充分了解虚拟经济发展中存在的问题，采取相应的价格调控措施，实现房地产企业的可持续发展。只有这样才能增强房地产企业的市场竞争力，实现其经济效益最大化。

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［责任编辑：胡 冰］

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1005-913X（2015）07-0030-01

2015-05-07

焦艳玲(1968-)，女，石家庄人，经济师，研究方向：房地产经济。