前海REITs

前海REITs

一、REITs概述

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地产投资信托基金。实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合公众投资者基金，由专门机构经营管理，通过多元化投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。由于REITs现金股利成长率一般皆高于消费者物价指数，因此也被视为对抗通货膨胀最有效的投资工具之一。

二、前海REITs意义

经过中国证监会核准，鹏华万科前海REITs封闭式混合型发起式证券投资基金作为国内第一只公募房地产投资信托基金于2015年6月26日发行。该产品成立后会在深圳证券交易所上市。

深圳证券交易所副总经理林凡表示，前海REITs作为国内首只公募房地产信托基金成功推出，标志着拥有“自由贸易试验区”和“金融业对外开放实验示范窗口”的前海金融创新又有了新的进展，是我国资本市场资产证券化产品发展史上的一个里程碑，具有重要的现实意义。

一是前海REITs是国内房地产投资信托基金从私募跨向公募的一次飞跃，进一步打开了基金产品的创新发展空间，有力地拓展了资本市场深度与广度。随着中国资本市场改革创新的深入推进和房地产金融的转型发展，国内REITs蕴含着蓬勃发展的巨大潜力，是对传统证券产品的有效补充。前海REITs上市有助于进一步丰富场内交易品种和完善市场产品结构，有助于拓展资本市场的广度与深度。

二是前海REITs是满足企业融资需求、服务实体经济的代表性金融产品，有助于撬动社会资本参与前海开发建设。前海REITs为参与前海建设的企业提供了公开、便捷、高效的融资渠道，计划募集资金30亿元，为企业输送宝贵的发展资金，有力地支持实体经济发展。

三是作为创新性低风险投资工具，REITs对资本市场发展普惠金融注入了新动力，有助于提升我国社会整体财富管理水平。作为一种创新性低风险投资工具，REITs在不改变产权的前提下，提高了房地产的流动性与变现能力，为广大投资者提供了多样化资产配置的重要选择，充分体现了国家发展普惠金融的政策导向，有助于从整体上提升中国社会的财富管理水平。

三、前海REITs亮点

（一）挂牌上市，为广大中小投资者开放交易

对于投资者来说，1万元以上就可购买，意味着普通市民可以通过投资前海REITs，成为前海物业的“二房东”。在前海开展REITs创新是通过资本市场与金融创新优化资源配置，调整前海开发建设投融资结构的一次重要探索，也是对中央深化金融改革、发挥市场机制主导作用的执政理念的积极响应。

（二）稳健——收益可比照债券投资

为了保障广大中小投资者的投资安全，前海REITs在产品结构设计上偏重稳健，除以万科企业公馆租金收益权为投资标的外，还将投资于固定收益类产品，且两者比例各占约一半，年化收益率在8%～10%之间。

（三）多赢——企业、投资者和政府各有所得

2014年2月，中国证监会肖钢主席到前海调研时，现场表态支持前海试点REITs等多项金融创新制度。随后，前海管理局全资控股的前海金融控股有限公司（“前海金控”）作为具体落实单位，牵头前海投控、万科企业股份有限公司及鹏华基金管理有限责任公司，以前海区内万科企业公馆租金收益权为投资标的创设公募REITs基金产品。前海首款REITs产品的设计创立经历了反反复复的谈判和修订过程，最后的结果是皆大欢喜的。

按照约定通过为期10年的前海REITs的发行，万科可以提前收回8年的出租收益；前海投控可以提前获得第9、10年的租金收入；鹏华基金则代表投资者获得投资前海物业的收益，同时赢得了在国内REITs市场的研发经验和品牌优势。