基于公选课的《房地产估价》课程教学研究

2015-01-01刘蓬川石河子大学

大陆桥视野 2015年20期

关键词：估价案例教学法

刘蓬川/石河子大学

基于公选课的《房地产估价》课程教学研究

刘蓬川/石河子大学

《房地产估价》是一门专业性和应用性很强的课程，作为公选课，其教学对象及教学基础完全不同于房地产经营与估价专业，因此，必须合理设计其教学目标、教学内容及教学方法，以提高教学效率及效果。

教学目标；教学内容；教学方法

引言

房地产作为商品已经成了当今社会不可或缺产品，是人们赖于生活及生产的必需品，尤其是近些年来房地产市场价格的过度上涨已成为社会大众所关注的焦点，也是国内各界普遍关注但也最难解决的严峻问题之一。

房地产价格与人们生活息息相关，房地产估价更是市场经济不可或缺的重要组成部分，经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，越来越离不开房地产估价服务。现实中对房地产估价的需要体现在建设用地使用权出让、房地产转让和租赁、房地产抵押贷款、房地产征收征用补偿、房地产税收、房地产损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定及拍卖底价评估、房地产管理、房地产拆迁补偿以及企业各种经济活动中涉及的房地产估价等等方面，可见其存在的普遍性和重要性。

众所周知，《房地产估价》课程是房地产管理尤其是房地产经营与估价专业的重要必修课，但是，正是由于上述的房地产及其估价与人们的生活、生产、经济活动的运行都息息相关的原因，所以，在高校开设《房地产估价》公选课非常有必要，事实上它也是多数学生争先选取的选修课之一。

与作为房地产经营与估价专业的必修课相比，公选课的教学对象、教学基础及教学课时都有所不同，所以其教学目标、教学内容、教学方法等都有所不同，笔者通过教学实践，总结出以下几个方面的内容以供商讨。

一、关于教学目标的确定

作为公选课的《房地产估价》教学，旨在使学生了解房地产及房地产估价的基础知识、基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，为其工作及生活中涉及房地产及其价值认知并做出相关决策奠定专业知识基础，培养学生树立科学的价值观及探索精神，锻炼客观、综合、严谨的逻辑思维方式，增强学生分析问题、解决问题的能力，提高学生的专业素质和科学素养。

（一）知识目标

通过课程的学习，学生应该达到以下知识目标体系：掌握房地产价格评估的基本理论和方法，了解几种常见的派生方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格的构成及影响因素，熟悉房地产的基础知识、房地产估价基本流程、不同评估对象的特点、评估方法的选择和运用，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法。

（二）技能目标

在技能方面，学生应该具有以下技能：具有房地产市场价格信息的搜集和整理分析的能力；熟练运用房地产法律法规分析实际问题的能力；完成现场踏勘的能力；能根据实际状况选用正确的估价理论和方法的能力；熟练地运用各种估价方法的能力；初步具备从事房地产评估工作的能力。

二、关于教学内容的设计

基于公选课教学对象来自于不同的专业、不同的年级，所以专业基础知识参差不齐，加之公选课课时较少，因此课程教学内容设计必须紧凑精炼，以估价方法为中心。

整个课程内容分为三个组成部分：第一部分是房地产及房地产估价的基本知识，介绍房地产价格类型及影响因素、房地产估价原则、房地产估价程序和报告等基础性的理论和知识；第二部分是估价方法的介绍，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法等基本的评估方法；第三部分是估价方法的应用，针对特定的评估对象选择合适的评估方法进行评估。

三、关于教学方法的设计

房地产估价是一门应用性很强的课程，依据本课程作为公选课的教学内容设计——以估价方法为中心，课程的教学方法必须重点突出理论联系实际的特点。课程的教学环节包括理论讲授、研讨课、课外作业等，教学手段采用多媒体技术；教学方式采用教师讲解、案例引导、学生研讨相结合；教学方法采用启发式、案例式、研讨式、项目式等多种方法相结合。要求学生除了掌握课堂介绍的知识和完成课后练习之外，还要求学生完成一个对某一具体房地产进行估价的研究项目，从而真正体验房地产估价的实际操作过程与研究方法。

（一）基于问题式教学法

使用目的在于激发学生的学习兴趣，使学生带着问题去学习，调动学生们的学习积极性。使学生掌握研究问题的过程和方法。实施过程：先提出实际工作中遇到的问题，吸引学生的好奇心；再指出解决该问题需要掌握的知识点，提出要求学生思考的问题；让学生带着问题去思考，去研究，去学习理论知识，然后再用理论知识解决实际问题。

（二）案例教学法

房地产估价案例教学法就是在房地产估价教学中，通过案例讲解使学生掌握房地产估价的基本理论知识，培养学生通过分析案例解决实际问题的能力，从而促进学生更好地掌握理论知识，了解房地产评估实务的一种教学方法。

房地产估价是应用型的课程，采用案例教学法，一是更容易激发学生学习的兴趣，二是告别枯燥无味的课堂纯理论讲授模式，让学生在学习理论知识的同时还可以结合实践应用。

在实施案例教学过程中要把握好各个环节，包括：课前案例准备；课堂组织案例研讨、分析；课后完善、提交案例作业。需要尤其注意的是，案例教学法组织实施的关键在于案例的选择和设计，选择合适的案例是保证案例教学成功的前提和基础。房地产评估的教学案例主要有四种类型：（1）问题评审型。问题评审型案例是指由教师在给出案例材料后提出问题，然后让学生参与讨论、分析，评价各种解决方案，使之通过分析从各种备选方案中选择最佳方案。这种案例强调对各种解决方法的分析比较，以达到培养学生分析、判断能力的目的。如城市高层建筑的不断耸立带来了高层建筑地价的分摊问题，按照国外地价分摊的经验，主要有三种地价分摊方法，即建筑面积分摊法、房地产价值分摊法、土地价值分摊法。对于这种知识的讲授，教师可以先简单介绍每种方法的原理，然后以某一宗高层建筑作为案例，提出问题：哪种分摊方法得出的结果最合理？为什么？让学生们自己去分析比较各种方法的结果，进而得出每种分摊方法的优缺点，给出最后的答案。（2）分析决策型。分析决策型案例是指在案例的内容中只描述事件本身而不给出具体的解决方案，由学生通过对案例的分析、讨论和思考后得出结论；或者根本就没有标准答案，具体的问题要依不同环境具体分析。所以，对此类案例，设计时不应给出固定的答案，否则会约束和限制学生的思考空间，影响其思维的发散性。比如在讲述房地产评估的收益还原法内容时，可以让学生进行课外实地调查，对学校周围的房地产的经营状况进行资料的收集与整理，在此基础上提出如下问题：假如你是一个拥有500万资本的房地产开发商，就目前学校周围的房地产市场状况，你愿意做何投资？为什么？为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识。（3）理论说明型。理论说明型案例主要是选择一些可以用来说明某种概念和理论的事件作为案例内容，其侧重点在于让学生通过分析讨论最后达到揭示案例当中所隐含的理论问题和基本原理的目的。比如，某公司拥有某一商业大厦中的1层商场的房屋所有权，该商业大厦的土地属于行政划拨用地，由于经营管理不善，商场处于亏损状态，该公司欲出售该商场，拟购方委托某估价事务所对其价格进行评估。请同学们分析应该选择的评估技术路线，通过分析可以让学生们对于补地价的内容有更深刻的掌握。（4）实践演练型。这类案例来源于真实的社会工作场景，通过对真实环境的模拟或多媒体手段，向学生展示真实的实务操作场景。这类案例要求学生首先进行户外的实地调查，然后以当事人的身份作出决策，写出方案。比如，要求学生就××城市的某一住宅楼的价格进行评估并撰写评估报告，这就要求学生必须实地调查该类住宅楼的经营收益资料以及市场交易资料，并了解该区域住宅价格的主要影响因素，才能给出较合理的评估结果。实践演练型案例有助于提高学生实际操作能力和动手能力。

（三）模拟教学法

（1）通过多媒体模拟教学法

运用多媒体工具建立房地产估价教学网站，建立现场勘察模块，运用收集到的文字资料、表格资料、图像资料、视频资料，模拟学生去现场勘察，在课堂中实现理论教学和实践教学的结合。

（2）模拟办公场所教学法

从房地产概念来理解，学校本身也是一个大型综合性房地产项目，具有超市、图书馆、学生公寓、教师公寓、食堂、教学楼等。所以可以利用这些现成的条件，比如成本法，可以以教学楼及图书馆为评估对象；收益法可以以超市、食堂为评估对像；市场法可以以教师公寓为评估对象。模拟办公场所设计估价技术路线完成估价任务，由此掌握房地产估价的各种基本方法。

（四）项目教学法

项目教学法是以项目主题为中，以教师引导，学生自主与合作学习，使理论知识与实践技能并行的一种现代教学模式，适用于实践性和操作性较强的课程教学。

运用这个教学方法的时候采用渐进教学法，在学习每一个方法时给学生确定一个估价对象，学生自己去找相关的资料，选择合适的公式，确定参数，最终完成一个完整的评估报告，即有技术报告、结果报告、附件等。待学生全部方法学完后，再提供一个估价对象，要求学生自己选择两种以上的方法来完成，培养和挖掘学生分析能力、判断能力和决策能力。让学生根据所学的知识，从接受项目委托开始，包括如何拟定方案、如何收集资料、如何勘察现场、如何进行价格测算等，一直到撰写并提交报告从头到尾全过程自主决定如何开展估价工作，使学生把理论知识与实践很好地结合起来，培养学生从事房地产估价的实际工作能力。

四、关于教学评价的设计

（一）基本原则

建立形成性考核与终结性考核相结合、知识性内容与能力性内容并重的成绩考核模式，教学全程化能力考核，改变“期末一张卷”的考试模式，实行以能力训练为中心的开放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基础知识和基本理论的同时，注重学生对知识的积累和实际应用能力地提高。改革计分方式。课程考试采用对学习过程的表现的考核为主，期末考试为辅的原则，平时成绩占60％，期末考试占40％，平时成绩以小组讨论及发言的表现、小组作业的质量、考勤、个人作业等为依据；期末考试既考核基本概念和基础理论，又考核基本原理的运用能力，试题形式以客观题为主，主观题为辅，考核内容比重为：房地产及房地产估价的基础知识占20％，房地产估价方法占80％。