论房地产货币与信用货币的优劣

郑 冀 马国普 辛 倩 刘奇韬(后勤工程学院，重庆 401311)

一、货币发展简史

货币，顾名思义它是用于商品交易的载体，货币的发展走过了漫长的历程。

第一阶段:商品货币阶段

从最早的以物易物的实物货币到价值较高的玉、贵金属(金银)，再到准信用货币——铜币，这一阶段的货币都有个共同特点，那就是货币本身就是一种商品，货物的价格是商品货币与其它商品之间的比例决定的，即当年粮食欠收，而货币数量没有变化，粮价就上涨，反之就下跌。商品货币因其本身就是一种商品，即便货币数量大幅增加，也是社会实际财富增长的结果，所以，这个阶段物价大幅上涨多出现在灾年，回到丰年物价又会回落，物价不会出现长期趋势性的上涨，长期来看，物价是相对稳定的。

第二阶段:金银汇兑本位制阶段

历史进入近代后，世界贸易开始频繁，实物货币(主要指金银铜)在运输上显得非常的不便，不利于频繁和长途的贸易发展，于是，金银票出现了——把金银存入银行或钱庄获得存据，金银票便于携带，促进了贸易的发展。而人们拿着金银票可以到开票行兑换等额的金银，并且还可以获得一定比例的利息。但银行和钱庄开具的金银票有个弊端，也就是兑换必须到开票的银行或钱庄的分号才能兑换，或者到愿意为其兑换的其它银行或钱庄那里兑现，通常其它银行或钱庄都会收取一定的贴现费用，就如同承兑汇票。这使得银行和钱庄的金银票流通性并不理想，而且银行和钱庄有倒闭的风险，所以，由私人银行和钱庄来作为货币发行的主体显然是不利于经济发展的。

1694年，英格兰银行创立，开始发行银单。银单最初是手写的，后来才改为印刷品。英国是世界上最早实现工业化的国家，也是一战之前的世界霸主、金融中心，它的黄金储备也是位居世界前列，英镑以拥有黄金作为兑换保证成为黄金代用券。二战之后，英国衰落，美国崛起成为全球经济第一强国、黄金储备最多的国家。在二战即将结束时，美国与主要盟国建立了布雷顿森林体系——美元与黄金挂钩，规定了35美元兑换一盎司黄金的官价，各国可按此比例用美元向美国兑换黄金。而各国货币与美元挂钩，以不同的含金量确定与美元的兑换比例。

货币的发行实际上包含了两个层面，一个是中央银行层面，一个是商业银行层面，中央银行发行的货币成为基础货币(银根)，商业银行通过放贷产生存款，客观上就产生了更多的可以用于流通的货币，即派生货币。20世纪60年代开始，美国对外贸易逆差不断扩大，国内美元不断外流，并且由于商业银行的无节制放贷，美元泛滥，美元广义货币量远远超过美国的黄金储备，美国政府再无力维系美元与黄金的兑换体系，不得不宣布美元与黄金脱钩，布雷顿森林体系崩溃。

第三阶段:信用货币阶段

美元与黄金脱钩后，美元的发行不再以黄金储备作为依据，其它各国货币也纷纷和美元脱钩，各国货币和美元实行浮动汇率制。根据美联储公开数据显示，1959年1月，美联储发行的基础货币为505亿美元，1970年底约800亿美元，2008年9月约9000亿美元，2015年3月约4万亿美元。货币和商品脱钩之后，发行规模就如脱缰的野马，45年翻了50倍。通过研究美联储资产负债表，笔者发现，美联储发行货币的质押物是以债券为主，而这些债券更多的是美国政府的债务，永远都无法清偿的债务，也就是说美元背后是一堆白条。美国的商业银行层面发行的派生货币，也大多以信用贷款为主，有部分质押贷款背后也是以信用背书的债券。美元作为多数国家的储备货币，这些国家的基础货币发行也主要是通过购入美元实现。而美元的超发也引发了全球多数国家的货币超发，全球信用货币体系走到了崩溃的边缘，因为全球货币背后基本都是一堆白条。信用货币的滥发不断的在洗劫民众的财富，2014年11月，瑞士发起了黄金公投，民众期望回到金本位时代。

二、房地产货币的含义

在信用体系不完备的国家，银行放贷是需要借款人提供抵押品的。抵押品通常是某种商品，而银行一般都会给用来抵押的商品设定一个抵押的比例，比如市场价值为100万的商品，银行设定70%的抵押比例，那么借款人拿这个商品到银行就只能拿到70万的贷款。但很多商品具有不耐储存、折旧率高、没有估值标准等特点，所以，银行更青睐房地产这种有完备的估值体系、不易损坏、折旧率低、有增值空间的抵押品。笔者把银行通过房地产作为抵押品放贷产生的货币称作房地产货币或房产券。货币产生和回收的过程都是通过房地产实现——借款者把房地产的产权抵押给银行获得货币，还款的时候银行回笼货币交还房地产的产权。

房地产货币本质上是一种商品本位的货币。首先，货币发行的基础是已存在的社会实体财富——房地产;其次，银行处于自身利益和风险考虑设定的抵押率限制了货币发行的扩张速度;第三，由于借款人获得的贷款往往少于抵押品的实际价值，这在客观上保证了借款人按时赎回抵押品，完成货币回笼。(货币回笼银行，市场上可流通的货币减少，放贷是增加货币的过程，还贷是减少货币的过程。)

三、房地产与货币发行的正向反馈和反向反馈

由于银行更认可房地产作为抵押品，所以，在客观上增加了房地产这种不动产的流动性，市场更愿意持有房地产，这促进了房地产市场的繁荣和房地产价格的走高;而房地产价格的走高，又使得用房地产抵押可以从银行获得更多的贷款，银行也更愿意把贷款投向房地产行业，这就是房地产与货币的正向反馈体系，但正向反馈体系缺乏纠错机制，最后会导致整个体系的崩溃。

以日本为例，在20世纪80年代中后期，日元已经实现了自由兑换和国际化，日元也成了主要的国际结算货币之一。这个时期，日本的房价不断上涨，日本的企业和个人用房地产抵押在银行很容易获得贷款，再投入到房地产市场持续的拉高了房价，持续增长的房价和房地产的生产又使得银行贷款的基础不断变大，也即是货币发行的基础不断变大。这个正向反馈体系让日本国民的账面财富迅速增长，而国民又通过房地产账面价值的增长从银行获得更多的货币，并且全球的投机资本也纷纷涌入日本买入房地产，这在客观上对冲了日元超发而会引起的日元贬值幅度，保证了日元的国际购买力。所以，这一时期的日本开始了海外收购狂潮，最具代表性的是三菱公司购买了美国国家象征——洛克菲勒中心。

房地产的价格不断上涨，使其价格远远偏离了其实际价值，泡沫不断放大的结果让整个房地产行业的风险不断上升，并且由于房地产价格的上升使得这个行业所需要的资金量成倍的增加。一方面银行担心房地产市场风险的扩大，会采取更加谨慎的贷款态度;一方面房地产市场对资金的渴求有增无减。两个因素叠加，市场流动性出现了紧缺，从而也导致了房地产市场价格失去支撑。而又因为房地产价格失去支撑，银行对于房地产行业以及用房地产作为抵押的贷款更加谨慎，从而加速了市场流动性紧缺的局面。银行放贷减少，就抑制了货币发行的无序扩张，这就是房地产与货币的反向反馈体系。

最后，我们发现房地产货币本身是有自我修正功能的。

四、房地产货币比信用货币更有信用

信用货币的发行没有抵押物，也就是说，货币的发行没有基础的依据，货币发行的杠杆是无限倍，信用货币背后是一堆政府和企业打的白条，信用货币发行为主流的国家，国民的财富以所谓的金融资产(金融资产主要是白条和信用货币，而信用货币本身就是白条)为主。而房地产货币因为自身有自我修正功能，抑制了货币的无序发行，并且，房地产货币背后是实物——房地产，房地产货币发行为主流的国家，国民财富以实物资产为主。

因此，笔者认为房地产货币比信用货币更有信用，用白条堆砌起来的所谓金融资产、信用货币只是一个美丽的谎言。以房地产抵押背书发行的货币，至少为国民积累了实物资产，而以信用背书发行的货币，剩下的只是一堆永远无法清偿的白条。

［1］约翰·梅纳德·凯恩斯.就业利息和货币通论［M］.北京:中国社会科学出版社，2009.

［2］易纲、吴有昌.货币银行学［M］.上海:上海人民出版社，1999.

［3］乔治·索罗斯.超越金融［M］.北京:中信出版股份有限公司，2010.

［4］林依志.信用货币制度下如何保持货币购买力的稳定［J］.现代商业，2012 年第2期:22-23.