浅析投资决策模型在房地产项目资金管理中的应用

文/赵洪波

浅析投资决策模型在房地产项目资金管理中的应用

文/赵洪波

随着房地产行业计入“白银时代”和政府职能转变，房地产行业已经进入有序竞争阶段，房地产企业的决策能力、运营能力、资金管理能力成为企业的核心竞争力。

一、房地产行业投资决策模型

房地产行业投资决策模型主要包括：付现成本支出表、销售收款表、筹资活动表、资金收支总表、经营性现金流量表及其他附表等。通过投资决策模型可以将企业的决策能力、运营能力、资金管理能力等核心能力集成到一个excel文件中，具体如下：

(一)投资决策

投资决策是建立在很多假设条件基础上的，这些假设条件的设置能力是企业投资决策能力的具体表现。宏观经济走势、银行利率变化趋势等宏观形势假设，是决策层对宏观形势的判断；业态布局、目标客户群、产品定位、产品设计等微观层面的假设，是决策层对房地产行业把控能力的具体表现。假设条件的设置需要不同领域的专业人员的参与，领导定盘子。

如何将所有假设条件落实到决策模型的模型中是企业决策实操能力的综合表现，需要职业判断。

通过把假设条件落实到模型中的方式可以把决策者的意图融入到项目决策模型中，实现决策影响的量化，为最终决策和业绩考核等提供数据支撑，保障决策质量，提高效率，控制风险。

(二)运营管理

运营管理指对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。成熟的运营管理体系能够对各项工作的时间做出合理估计，这些时间估计将直接影响决策模型中的资金流动，进而影响项目决策。如果运营管理能力不足，对各项工作时间安排不合理，将对模型量化的精度产生直接影响，甚至导致决策模型数据失去意义。

(三)资金管理

对独立房地产开发项目而言，资金管理的主要内容是：全景资金计划，资金筹集，资金使用，日常管控等。资金的日常管控主要是实操层面的内部控制程序，是企业管理的基础。全景资金计划是开发项目资金管理的总纲，是项目资金筹集和使用的规划的基础，全景资金计划编排能力是企业核心竞争力之一。

全景资金计划是投资决策模型重要副产品，两者的基本内容是相同的，只是用途和表现形式不同，可以将两者有机融合到一起，即在将投资决策模型中涉及资金流动的明细项目添加收支时间节点，将相关数据汇总加工后形成全景资金计划，通过数据公式关系优化资金计划，进而对资金筹集和使用进行规划，指导企业经营决策，如：合约规划。

二、投资决策模型在资金管理中的应用

投资决策模型主要用于项目投资决策，不同阶段对数据的精度要求不同，最初阶段出于成本和时间考虑会大量使用经验数据，随着项目的推进，投资决策模型对数的要求越来越高、越细。

投资决策一般是独立的，而企业资金管理一般会涉及多个项目，一般情况下既存在已经上马投产的项目，也存在投资前期项目，不同开发阶段，资金计划的用途和要求不同，因此，企业层面的资金计划不能直接将各项目资金计划简单加计汇总，需要分类管理。

(一)企业战略规划阶段

企业战略是中长期规划，很多战略布局是依据职业判断作出的，战略布局是否可行需要企业综合考虑宏观环境、行业趋势、竞争环境、企业资源保障等因素，其中资金战略规划是必不可少的。在编制资金战略规划过程中，首先需将各项因素变化趋势量化，然后编入投资决策模型，再将资金收支情况具体化，进而形成资金战略规划，通过验证资金筹集和使用的限制条件是否满足要求，评价战略的可行性和适当性。

(二)项目投资决策阶段

企业准备投资一个项目至少应满足两个条件：一是经济上可行；二是资金有保障。资金有保障体现在两个方面：一是土地款和规费；二是其他资金接续。在项目投资决策阶段土地款和规费不是具体数值，而是限额，是企业短期资金供给能力和项目经济性限额的较小值，其中项目经济型限额的计算可以利用项目投资决策模型倒推。

(三)项目概念设计阶段

在项目概念设计阶段土地成本已经确定，企业可以利用决策模型对不同概念设计方案的经济指标和资金排布影响进行测算，为概念设计决策提供数据支撑。此时可以利用资金排布数据编制项目资金筹集规划，为资金筹集合同谈判做前期准备工作。

(四)项目设计阶段

在项目设计阶段，产品设计将具体化，项目大部分成本指标将在这个阶段被确定，利用投资决策模型，可以综合考虑收入、支出、利息、税金等影响，能够全面的反映不同设计方案的效益差别。

报规通过时，施工图基本确定，项目的成本造价基本可以确定，施工进度节点可以合理估计，结合运营数据能够将投资决策模型基础数据具体化，进而细化全景资金计划。细化后的全景资金计划，能够为资金筹集、使用排布提供基础数据，也可以为合约规划提供基础数据。

(五)项目招投标阶段

在制作标书过程中，应将项目合约规划内容纳入标书中，减少合约谈判和施工过程中不必要的争议，通过付款条款的设置将资金计划落实到标书中，提高项目经济效益。在评标过程中应将不同付款方式对利息和税金的影响纳入评分体系，规避凭感觉做决定。

(六)项目投资建设阶段

项目开工时，主要合同应经签订，此时项目公司应将合同内容和运营安排落实到投资决策模型中，使投资决策模型数据细化到实操模拟的程度，进而编制项目资金全景计划，为项目资金管控提供标杆数据，控制资金风险。项目建设过程中，当项目出现异常情况时可以利用资金全景计划的基础数据对资金计划作出及时调整，保障资金计划的有效性。

(七)项目销售阶段

项目销售具有很大的不确定性，当项目销售情况超出预期可容忍差异，将对项目计划资金流产生重大影响，需要对项目资金计划作出适当调整，以保障资金安全或提高经济效益。

(八)项目复盘阶段

项目复盘的目的是为了深入分析投资决策、项目设计、运营计划、资金计划等规划设计与实际执行数据的差异，找出差异形成的原因，将上述原因分类分析，溯本求源，以指导新项目投资决策和规划设计，完善企业信息管理系统，巩固和加强企业核心竞争力。

(作者单位：中垠地产有限公司)