拓展住房公积金融资渠道的思考

文/卜美

拓展住房公积金融资渠道的思考

文/卜美

文章针对当前住房公积金资金短缺的新常态进行思考与分析，建议拓展公积金融资渠道，更好地实现住房保障目标。

公积金；融资；渠道

当前，全国房地产行业整体发展趋势向好，公积金制度既促进了保障性住房建设，也帮助了广大人民群众解决了基本住房问题。房地产市场的繁荣与公积金事业的发展息息相关，目前房地产行业宏观产业政策相对宽松，公积金政策新规频出。截止日前，公积金余额下降近2000亿元，多地公积金管理中心因资金短缺，闹起了“钱荒”，部分地区公积金贷款发放缓慢甚至出现停止贷款的现象。

一、住房公积金资金短缺亟需融资的新情况

（一）放宽提取政策，公积金提取率攀升

《住房公积金管理条例》第四章第二十四条规定提取和使用包括职工因买房、建房、翻建和大修自住房屋及偿还个人房贷本息等情况。公积金缴存近几年，我国公积金衍生出基本生活保障、大病大灾提取、教育提取等一些新的功能。2015年初住建部等监管部委联合颁布新政，明确缴存职工不再需要提供所租住房的完税证明及租房合同备案，即可办理因租房而提取公积金直接支付房租。新规和新功能的出台盘活了公积金存量资金，进一步提高了使用效率也出现了公积金提取率大幅上升，以上海市为例，2015年上半年公积金提取总额3008.60亿元，占缴存总额的53.32%，同比增长11.10%，形成公积金余额逐月下行的局面。

（二）房贷环境宽松，公积金存贷比飙升

近年来为进一步促时房地产市场的发展，消除区域内住房存量，出台了一系列量化宽松的房贷政策，公积金贷款政策也在调整范围内。从2014年11开始，住房公积金个人贷款利率四次下调，五年以上从4.5%降至3.25%，五年及以下从4 %降至2.75%，降幅达27.78%，并要求各地公积金管理中心简化个贷手续，削减收费项目，据相关数据统计，仅在2015年1至4月，全国公积金贷款业务发展状况比上年同一时期上升了15%，而上海市今年前6个月个贷放款近384.86亿元，环比分别增长了81.16%，当年存贷比高达90.15%，全国范围内公积金的资金运用效率正赶超商业银行，目前全国余额运用率已超过百分之七十。

（三） 归集低速增长，公积金放贷效率低

公积金归集，简言之即是各缴存单位将公积金汇集到公积金管理部门在银行开立的公积金专用账户中。归集业务是公积金管理的核心业务，是发放个人住房贷款的主要资金来源，可谓是“问渠哪得清如许，谓有源头活水来。”，归集业务的规模大小与公积金放贷效率呈同方向变化。据统计，去年我国在缴公积金缴存单位206.5万户，同比增长14.05%，全年公积金归集业务处于低速增长态势。2015年以来，多地公积金贷款放贷效率亮起了红灯，多地出现轮候制。以扬州市为例，截止5月底，每月平均能放贷350人，而当时排队人数在2000多人，平均等候期为5个月。

二、影响住房公积金筹融资发展的因素分析

（一）体制限制，省级统筹缺失

目前公积金制度的治理结构是由各地方政府组建的房委会为决策主体、各地住房公积金管理中心为执行主体以及多层级多部门共同监管。长期以来，公积金统筹层次不高，各地公积金管理中心隶属地方政府管理，在省一级未设置垂直管理层级，各省住建厅只负责监管和数据统计，没有实在的统筹资金职能，特别在当下资金短缺时，不能及时解决各地公积金不平衡问题，出现了一边“沉睡”一边“喊渴”冰火两重天的新境遇。

（二）定位特殊，风险涉及面广

公积金最初设计的思路在于通过国家、集体和个人三者共同负担的住房储金，既要保障了缴存职工住房消费能力的提升，也要促进新的住房制度的建立，也就是说公积金既要姓“公”也姓“住”。一旦全面开展筹融资活动，所面临的风险将涉及到广大人民群众。据统计，去年我国公积金实缴职工11877.39万人，也就是说我国每13人中就有1人缴存公积金，筹融资产生的风险将会波及近1亿“公众”的个人利益。

（三）管理滞后，增值效率低下

《住房公积金管理条例》自1999年4月颁布施行起到2002年3月修改至今近13年未出现新的变化，如今房地产市场高速发展，格局早已发生变化，但《住房公积金管理条例》却再未修订。面对个人公积金贷款飞速增长的今天，增值保值的途径仅能购买国债和定期存款，据统计全国的增值收益仅677亿元，未能使公积金资金池充盈，为公积金的筹融资奠定坚实的基础。

三、多措并举有效拓展住房公积金融资渠道

（一）试行公积金债权融资

公积金债权融资是指借款主体为各地公积金管理中心，通过借款的方式进行融资，融资所取得的流动资金，优先用于偿还融入资金的利息，待借款到期后要向债权人偿还本金。公积金债权融资可分采用长、短期银行组合贷款和发行中、长期免税债券的方式。银行贷款融资可根据住房公积归集增长速度、当地房地产市场发展水平来确定银行贷款的规模。在美国地方政府常用发行免税债券方式支持中低收入者实现住房梦想，针对新常态下公积金管理出现的新问题，参照去年国务院出台的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》分析公积金缴存量与个人公积金贷款量的大小及公积金成员人数多少来确定债券的发行量，以确保债券适度发放。债权融资操作程序简便，融资成本低廉且安全又快捷，充分运用了财务杠杆作用，能有效缓解公积金资金困境。

（二） 启动PFTC贷款模式

PFTC贷款模式是公积金贷款转商业贷款(Provident fund loans to commercial loans)的简称，公积金管理中心与商业银行合作，在管理中心资金短缺流动不畅时，由公积金中心审批贷款资格、额度和利率，合作商业银行审批后直接向公积金借款人发放商业性个人住房贷款，公积金管理中心每月补贴差额给合作银行贷款利息或直接补贴到贷款职工个人账户，职工办理公积金贷款后逐月自动划扣账户内公积金月缴额用于还贷款功能可同等办理。公积金中心一旦资金充足，且公积金存贷比下降到80%以下可再将商业性住房贷款转回公积金住房贷款。PFTC贷款可以最大幅度的减少公积金余额严重不足对公积金缴存职工利用公积金贷款购房的影响，且公众接受程度高，办理程序较债权融资更为简便，充分体现出公积金管理中心对解决人民基本住房问题全力支持的宗旨。

（三）探索公积金项目融资

积极构建公积金二次抵押个人住房贷款市场，按照住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展公积金个人住房贷款业务的通知》(建金[2014]148号)， 积极启动项目融资——公积金信贷资产证券化。公积金信贷资产证券化，简而言之即是把原有公积金个人贷款资产从静态不流通形式通过证券化的方式在资本市场打包出售，通过资本市场运作置换成流动性资产后再用于公积金管理中心发放新的贷款。以公积金管理中心保持原始权益人身份，以相关合作银行为托管银行和资产服务机构，由专业资产管理公司为计划管理人，专业证券公司为财务顾问和主承销商，邀请专业律师事务所和评估公司为本项目融资计划提供法律和评估服务，在具体操作程中，要严格把控风险关口，在惠民、便民、利民的同时防止因个贷的存量投入过大，成为次贷危机爆发的诱因。

（四）创新公积金私募融资

所谓公积金公募融资是相对于公募融资而言，是指不采用向社会公开方式，将公积金管理中心作为借款人，通过私下与特定的投资人或债务人商谈，以私募形式向债权人承诺支付一定利息而进行的资金融资方式。此处的特定投资人是指现在公积金缴存职工。在工作实践中，根据《公积金管理条例》规定缴存职工在退休时可一次提取个人公积金账户内的本金和利息，公积金管理中心可针对此类职工制定相关公积金私募融资协议，私募融资可分为一年以内的短期债券凭证和一年以外的长期债券凭证，结合国债利率水准利率和目前私募债务发行通用做法——不超过同期贷款基准利率三倍，充分考虑利弊制定相关利率标准，吸引老年人或离职停缴职工以逐年提取的模式将资金存放在公积金管理中心，这样能有效拓宽公积金管理中心的流动资金的来源，摆脱资金短缺困境，进一步提高公积金资金运行效率，帮助更多的职工实现“住有所居”的梦想。

[1]朱婷.住房公积金问题研究[M].社会科学文献出版社，2012.

[2]李东兴.地方政府融资平台债务风险管理研究[M].中国社会科学出版社，2014.

[3]王雍君.地主政府投融资研究.基于庆阳的探索[M].经济科学出版社，2009.

江苏省泰州市住房公积金管理中心泰兴分中心）