浅议房产测量在房产管理中的作用

李然

摘要：房产测量作为近几年兴起的一项政策性和技术性很强的工作，在社会发展中有着重要的作用，故在本文中主要对房产测量在房产管理中的作用进行了详细的分析与探讨，以供参考。

关键字：房产测量；房产管理；作用；

中图分类号：C93文献标识码： A

一、概述房产测量

房产测量由平面控制测量、房产调查、各要素测量、房产图测绘、面积测算、房产变更测量和成果验收等环节构成。房产测量有一套系统，即房产测绘系统，该系统是对测绘人员进行辅助工作的，基于国家标准，迅速绘制出来房屋的分层、分户的平面设计图，快速准确的计算房屋的公摊面积行业套内面积。房产测量是对房屋面积测算的具体操作，对于房地产业有着重要的意义。

1、房产测量为产权人提供了法律保护的可靠依据，直接影响到产权人的个人利益。房产测量的整个过程具有严谨性与科学性，是产权和产籍管理机构为房产产权人提供法律保护的依据来源，同时为调解处理产权与土地使用权纠纷、违建与违规占地提供了可靠信息。

2、房产测量为城市土地开发利用，城市规划建设提供了基础信息。依据国家相关部门颁发的房产测绘标准与土地使用方面的文件，对所有人房屋情况以及权属状态进行专业测量界定，明确城市房产与土地占有的位置、面积以及使用情况，为产权管理机构提供可靠的信息数据。

3、通过房产测量可以有效衡量与检查开发商销售房屋面积是否缩水的问题。一直以来我国商品房价格居高不下，有些开发商为了追求利益最大化常在房屋面积上打主意，损害消费者的利益，所以推广房产测量可以保证消费者利益，对于维护正常的房产交易市场秩序有重要作用。

房产测绘是房产产权管理、房产开发、房产拆迁和房产交易的基础工作，同时房产测绘可以为房产评估、房产税征收、城市规划等方面提供可靠的信息和数据。房产测绘任务量大，工作强度大，测绘工作着不时需要野外测量，同时要进行后续的数据处理、测绘结果绘制等工作。房产测绘发展迅速，使房产测绘技术水平不断提高，新仪器与技术的应用极大的提高了房产测绘工作的效率与精确度，但是较高的技术水平给测绘工作着提出了更大的挑战。

二、房产测量的作用

1、房产测量是城市土地开发利用、城市规划建设必须的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘的规范标准和有关其建筑用地的信息和资料，通过对房屋的状况和其权属状况的准确测量，明确城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为各地房地产产权的管理单位提供基础数据。

2、房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积的准确性的重要手段。我们国家商品房的价格一直处于快速上涨的状态，房产价格越来越高，开发商往往在利益的驱使下改变房屋销售面积，损害购房者利益而为自己谋利，进行房产测量利于保证买卖双方的利益，尤其是购买者的利益，也有利于维护的房产市场的秩序。

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘，由具有资质的房产测量单位进行。房产测量的成果，包括统一坐标数据相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，载入房屋权属证书，所以房产测量所得的房产图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有所有权属、财政和城镇的规划三大基本功能，其的主要作用

为以下三个方面。

（1） 为了使城市房产的管理和相关规划真实，准确，使城市建设的水平得到进一步提高，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解掌握房产的权属位置，数量等确切的信息。

（2） 房产测量提供了有关房产的详细资料，是正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化，甚至包括拆迁的房产数量和面积、建立现代产权产籍和产业管理的档案、统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据。在房产价格居高不下的情况下，准确的房产测量结果，可使广大的消费者放心，使房产的管理更具科学性。

（3） 房产测量形成的房产档案为现在旧城改造中的房屋的拆迁提供了第一手资料，为房屋权属纠纷提供了真实可靠地资料，也为纠纷中的处理提供了法律依据，同时也为现代的房产测量，为城市的GIS 建设提供了支撑点，这些由现场测绘人员到实地测绘所得到的资料或者利用图纸资料采集来的房产图形方面的数据，地理信息系统的建设才得以顺利有效的进行。

三、房产测量技术

1、坐标解析测量法

通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面; 占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。

2、 GPS测量技术

GPS 技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS 技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于GIS 的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。ＲTK 测量技术是基于GPS 定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK 测量技术的优势在于: 第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累; 第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成6km 左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数; 第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。

3、 PTＲ测绘技术

PTＲ 是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTＲ 技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTＲ 技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的GPS 接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTＲ 技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS 将获得的数据进行处理后录入GPS 系统，及时进行测量地图的绘制。

四、测量技术在房产中的应用

以GIS 测绘技术在房产测量中的应用为例。

GIS 测绘技术出现在上世纪60 年代地理研究领域，GIS 技术以地理空间为分析基础，进行地力模型的分析亚牛，提供丰富的动态地理信息。地理信息系统可以完成测绘中的数据收集、数据处理、结果绘制的一体化管理，具有全程动态特征; GIS 系统进行数据分析的时候以空间地理模式作为基础，实现对所测绘地区的空间分析、多元化分析和动态分析，提供了丰富的高质量的信息; 地理信息系统基于计算机技术，利用计算机实现对地理空间的分析和模拟，并把模拟得到的结果用在空间数据上，以获得准确有效的地理信息，飞速完成人类大脑无法实现的分析过程。

房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐并容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步发展。房产测绘系统建设是个复杂工程，需要较高测绘水平。美国在这方面做了深入研究并取得了一定成果。美国开发的GIS 已经被应用到各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即GIS 已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以GIS 技术为基础的房地产测绘系统具有强大的测绘以及数据管理功能，在测绘中以GIS 技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。

GIS 相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平面设计图。GIS 的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。

房产测绘空间的数据模型可以用GIS 进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，更加直观，它的工作流程如下图。

GIS 技术在测绘的数据库系统中的应用有三个方面，一是数据的维护。它可以对数据库所记录的数据进行维护，如添加、更改、删除、更新等基本操作。二是图形输出。它支持DXF、TIF 等格式的图形。与传统的手工制图相比提高了效率。三是属性和图形的双向挂接。四是统计分析。对房屋的面积、产权等信息用图形、表格等直观形式表现出来。

结束语

总之，房产的测量技成果的准确性可直接对购房者的经济利益造成很大的影响。虽然我国现在的测量技术也逐渐的走向成熟，但是在实际的房产测量中因为多方面原因的影响还存在不少问题，这切身这关系着老百姓的根本利益。所以，测量单位应该运用一些高新技术和方法来提高测量结果的精确度，以保证国家和人民利益。从而为建筑行业的健康发展做出积极的贡献。

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