盘活存量资产提升使用效率——关于烟草行业基层单位充分发挥存量资产价值的探讨

刘佩略LIU Pei-lue

（益阳市烟草专卖局（公司），益阳 413000）

（Yiyang Tobacco Monopoly Bureau (Company)，Yiyang 413000，China）

0 引言

随着社会经济发展和烟草行业发展进程的加快，许多企业都不同程度地存在旧的存量资产，能否及时有效地盘活存量资产，已成为影响企业社会、经济效益以及企业竞争力的重要因素之一。

1 盘活资产方面存在的问题

1.1 对存量资产认识不足 没有对该类资产进行科学处理，使其变为闲置资产。一旦闲置资产充斥在企业中，在造成资源浪费的同时，企业还要付出人工对其管理，而且对于未提足折旧的闲置资产还要提取折旧费用，增加管理成本。

1.2 存量资产处置政策不明 在存量资产处于半闲置状况下，企业对处置闲置资产的具体要求和做法不甚了解，担心处置的做法不对而要承担责任，特别是对需进行产权处置的资产不敢处置。

2 基层单位存量资产情况实例分析

以基础某局（分公司）闲置的综合办公楼为例，该楼建成于1986年，占地面积1357.47m2，6 层楼砖混结构，土地性质为国家划拨土地，完全房屋产权。该单位于2012年完成整体搬迁，旧办公楼已暂停使用。是当前应盘活资产的重点。具体情况如下：

旧办公楼一楼现有门面10 间，其中8 间暂未使用，其余2 间为金盛636 连锁店经营使用。二楼至五楼共有房间20 间，会议室1 间，档案室一间，均未使用。

3 盘活企业存量资产的对策

可尝试将该资产出租与重新开发利用两种方式盘活存量资产，不仅充分利用现有资源，而且保留资产所有权，成为比较可行的方法。具体分析如下：一是资产租赁。企业经营权以合同形式所作的全部或部分让渡，也就是说，企业将企业资产交给其他组织或公司经营，双方以合同的形式约定，在一定条件、一定期限内，实现托管资产的保值增值。资产租赁不但保留了资产所有权，而且有利于直接进行企业存量资产的重组和流动，从而达到盘活存量资产的目的。二是重新开发利用。如果对现有存量资产的配置进行优化使用，虽然需要投入前期费用且无租金收入，但对基层单位长远利益来看是更有意义的。

3.1 作为企业对外形象宣传的窗口 法制宣传：一楼门面对外宣传使用较为便利。除金盛636 连锁店经营使用外，可设立普法宣传展厅，通过准备宣传图册、制作宣传展示台、普法画廊、沅江烟草执法成果展示等，生动形象的既对市民进行广泛法律宣传，普及法律知识，又能传授消费者鉴别真假卷烟，成为社会了解行业知识和促进行业发展的窗口。同时，依据实际为群众提供便民点、创可贴、凉茶等服务，使群众服务更贴心。

品牌宣传：借助沅江烟草金盛636 零售连锁店，树立企业零售终端形象。近年来，连锁店经营范围从名烟迅速扩展到名酒、名茶，店面空间可利用相邻闲置空间将铺面进行扩展，缓解商品陈设和仓库存储的拥挤。如：分卷烟系列展厅、烟酒茶系列展厅，结合相应产品的文化内涵设置品牌展示区与体验文化走廊，提升烟草终端样板形象。

创新平台：现在行业科技创新脚步日益加快，在营销创新方面，如果能利用这些空间，可以将其作为项目试点的平台，设置硬件形象展示单位，如制作PPT 展示片，并且旧办公楼区属于老经济区，人流量较大，在使用丰富的促销方案时，在形象店旁提供专属空间，是企业管理和服务的创新亮点，更易取得采样调研资料。

3.2 对内实现企业精神文明建设的平台 作为基层单位创优建设的亮点：在基层优秀单位创建指标中，队伍建设、文化建设等方面均有相应要求，旧的资产如果能发挥相应作用，则能更为丰富、全面的展示该单位工作成绩和文化氛围。

建设老年人活动中心：随着单位离退休老人增多，且有大部分仍在旧家属区生活，为老年人提供健康、便利、丰富的文化生活，使他们老有所乐、老有所学、老有所为，是企业的责任。可以为老年人开辟书报室、茶室、棋牌室等，为老年人提供娱乐休闲的空间。

建设青年社团室：目前单位青年职工较多，由工会牵头组织成立了书画社、文艺社、运动社等，在旧会议室等比较宽大的房间可以配置乒乓球台、桌球台等设备，其他房间可以依据社团性质，配置相应的设施，体现不同社团的特色，提供社团组织活动的空间和优良环境。

解决新进人员的住宿问题：随着外地新进员工增加，为他们提供良好住宿环境，能使他们加深对单位的归属感，体现企业“以人为本”的文化氛围，只需对旧房间进行些许装修即可为新进人员解决后顾之忧。旧办公楼4-6 层的设计为住房，共12 套，以统一模式进行简易装修，能够在很长一段时间解决新进人员住宿问题。

综上所述，对原办公楼的自我重新开发利用，其核心是通过不断调整资本要素的比例、布局、优化资本运行结构。优化老旧资产资源配置,通过提供免费的优质服务能取得良好社会效益，通过品牌形象建设间接创造经济效益，并为企业文化长效机制建设提供有力支撑。

4 存量资产重新利用需要注意的问题

4.1 资产租赁方面 一是资产所有权和经营权相分离的状态下，由于与承租人的目标、动机、利益、责任存在差异，资产的支配权和使用权转给承租人控制而可能引起的利益损失。二是租赁收入产生的税费对净利的影响。对于房屋等资产出租价格受地理位置、当地物价等因素影响较大，对于位置较偏的房屋税后对公司净利润的贡献度较低。

4.2 改造前期投入需要费用 如要将旧办公楼按照上述方式进行改造，内部基本装修包括墙面粉刷、门窗更换、线路改造、地面改造，外部墙面也需要重新翻修，涵盖材料费、人工费及管理费。装修完毕后需要添置必要的一些办公家具设备，包括部分桌椅、电视设备等，预计总费用可能需要上百万元。

4.3 资产改造使用后将产生相应管理费用 改造使用后，旧房屋将设置经营区、展示区、活动区，并增加相应设施设备。针对重新改造的资产，应纳入资产信息化管理系统进行及时的数据采集、分析、处理、维护及更新。同时，在管理上严格分级管理，负责合理有效保管和使用资产，确保所使用资产的安全、完整。

总的来说，单位存量资产不是闲置资产，还具备一定的使用价值，如果使用得当，既是单位文化建设、创优建设的一大平台，又能为单位长远发展助力。

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