不要让房地产成为经济的盗墓者

责编：刘媛E-mail:liuyuan@ittime.com.cn美编：玲玲校对：苏焕文

人们都希望利用“杠杆”购房，用银行的钱炒房，最大限度地降低自己的投资风险，提高投资回报率。金融机构也乐此不疲，因为人们抢购住房，市场上对货币的需求增加，货币就成了紧俏商品，金融机构便可通过频繁贷出货币获取更高利润。为了增加利润，银行只有多放贷款，但银行不能把储户的存款都贷出去，因为储户可能随时有大量提款，这就需要银行拿出存款的一定比例，放在中央银行作为准备金，防止银行把所有存款都贷出去，以免在发生挤兑时因无法偿付而倒闭。

假如准备金率为20%，这就意味着银行吸收100亿元的存款，要拿出20亿元放到央行，只能把剩余的80亿元放贷。

如果把这80亿元都用于住房抵押贷款，银行就没钱再放贷了。于是，他们就利用“孙悟空变变变”技法，不断“复制”这80亿元，设法为银行创造更多的利润，这就是金融学上所讲的“证券化”。

“证券化”就是银行把对数万购房者的债权放在一个池子里，做成证券在市场上公开出售给投资者。由于这些证券都有房地产做抵押，因此也叫资产支持证券（ABS）。资产证券化的前提是基础资产能够产生现金流，而且基础资产的现金流越稳定的、越容易被预期，资产证券化也越容易。

ABS分不同层次，以吸引不同风险偏好的投资者。层次级别越高，风险越小，投资回报率越低；层次级别越低，风险越大，投资回报率越高。银行贷出去的80亿元得到一堆欠条，把这一堆借条证券化售出后，又把80亿元的现金收了回来，再次用于住房抵押贷款，原本的80亿元现在就变成了160亿元，利润也就增加了一倍。

如果把新增加的80亿元的抵押贷款再次做成证券（二级证券化），就又回来80亿元，住房抵押贷款总额就达到了240亿元，利润就增加了两倍。如此反复，可以三级证券化，甚至四级证券化，银行利润被不断放大。从某种角度讲，这种方法绕开了金融监管系统，免交准备金，扩大房贷规模，刺激了房地产市场的虚假繁荣，催生了房地产泡沫。

过去，银行发放一笔贷款要严格审查借款人的还贷能力，力争把贷款风险降到最低。证券化后，由于ABS在市场上被分散的投资者买走了，银行承担的贷款违约风险就分散了，银行对借款人信誉度的关注随之降低。为了多放贷，个别放贷人甚至与借款人合谋伪造文件获取贷款，这产生了违约率极高的次级住房抵押贷款。

证券化衍生出许多奇怪的现象，很多通过住房抵押贷款买房的人，也会购买ABS，这就相当于把自己打给银行的欠条又给买了回来，自己向自己贷款买房。

正如美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph E.Stiglitz）所说：“证券化的假设是每分钟出生一个傻瓜；全球化意味着在全球找这些傻瓜，结果发现遍地都是。”

2001年到2005年，美国次级住房抵押贷款占住房抵押贷款的比例由8%上升到20%，其中至少有80%被证券化。2006年年中，房价在峰值出现拐点，银行见被抵押的住房开始贬值，便上调可变利率贷款利率，这就增加了购房者的还贷压力，很多人开始违约，炒房者眼见房地产“大势已去”，也开始抛售住房或干脆违约。这时，银行收回很多被抵押的住房，而住房不断贬值让银行资产持续缩水，同时还要交纳高额的房产税，银行也急于把手中的住房售出，有的银行甚至把一套别墅标价一美元出售。

当房价跌到不及抵押贷款额度时，这对经营抵押贷款的金融机构来说就资不抵债，便有银行破产。一旦倒闭一家大银行，就会产生“多米诺效应”，其他银行也纷纷倒闭，资金链断裂，整个经济陷入停滞状态。

中国房价调控了十多年，但效果并不太理想，百姓对高房价仍有怨言。因此，中国应从美国由房地产泡沫破裂引发的金融风暴中吸取教训，对“证券化”一定要慎之又慎，切莫让房地产成为经济的坟墓。

为了防止住房投资过热，必须压低住房空置率，尽快在全国范围推广房产税，对超面积住房征收高额房产税，把空置住房尽快逼向市场，让人不敢轻易囤房、炒房。