不能办理按揭贷款不能作为购买方拒付房款的抗辩理由

舒伟霞

裁判要旨

房屋几经易手，期间未办理过户登记，本案原、被告签订房屋买卖合同后，产权过户登记至被告名下，双方完成房屋所有权交付。即使无法办理按揭贷款，被告仍应向原告支付房款，贷款与否并非支付房款的前提条件。

案情简介

2013年3月11日原告徐某与被告朱某签订《房地产转让定金协议》一份，协议约定：原告将坐落于衢州市某小区的房屋一套出售给被告朱某，房价款为678000元，于合同签订日由被告支付原告购房定金20000元，于房屋过户时支付首付款178000元，余款500000元在银行按揭贷款发放日结清。若违约，则由违约方向对方支付违约利息（按购房余款×1‰×逾期天数）。如被告在银行查出属拒贷款;或政策变动造成不能办理贷款;或获批的贷款金额不足合同约定的金额，被告需自筹现金补足购房余款，否则需承担违约责任。合同签订后，被告朱某按约定支付了购房首付款178000元，承诺于2013年5月8日前结清购房余款50万元。2013年4月7日，涉案房屋过户至被告名下。

2013年4月19日，原告与被告签订《协议》一份，约定因银行不能在2013年5月8日前发放按揭贷款（延期放贷），则以银行放贷时间为准;如果被告不能提供完整银行贷款资料，责任与原告无关;如果原告不能提供银行贷款所需资料，责任和被告无关。后银行方未能放贷，被告也没有在约定时间内支付购房余款。

法院裁判

浙江省柯城区人民法院认为，原、被告经平等协商后签订的房地产转让协议，系双方的真实意思表示，均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。对于逾期付款时间，综合考虑房屋交易情况及被告支付能力，应给予一定宽限期。遂判决：被告朱某支付原告徐某购房款50万元及利息。朱某不服一审判决，提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院依法主持庭前调解，双方自愿达成协议，朱某当庭向徐某付清剩余房款。

案件评析

（一）关于本案原告是否是本案的适格主体的问题。一种意见认为，即原告不是房屋的所有权人，原告是房屋所有权人的委托代理人：原告通过买卖合同，取得的仅仅是基于买卖合同的债权请求权，只有房屋所有权人方可有权对房屋进行处分即出卖，现原告没有取得房屋所有权，所以，不是本案的适格原告，其无权要求被告向其支付房款即违约金。另一种意见则认为，原告为本案适格原告，原告通过与原房屋所有权人签订房屋买卖合同以及向其支付购房款，同时也将房屋交付原告，原告即是涉诉房屋的实际享有人。基于合同相对性，原告有权主张合同利益。

原告举证了与原房屋所有权人签订的《房地产转让定金协议》以及《房屋转让证明》、《房款收条》以及当时中介出庭作证的证人证言三组证据，已经能够证明原告与原房屋所有权人签订房屋买卖合同，原告向原房屋所有权人支付了全部购房款，且涉诉房屋已经交付给原告，原告已经实际获得了涉案房屋的准物权。物权登记仅仅是推定登记本上所有权情况，当实际物权发生变更又没有进行登记时，应以实际变更后的物权为准，故即使房屋产权证。笔者认为，原告徐某系本案适格原告。

（二）银行不发放贷款的责任在于原告还是被告，被告能否拒付剩余房款。本案就银行未能发放50万元贷款的原因，原告认为系被告认为银行按揭贷款利率过高，被告不同意提供銀行卡，导致银行不能发放贷款;被告则认为银行不能发放贷款的原因在于原告不是涉案房屋的登记所有权人。法院审理后认为，就不能发放贷款50万元的原因，原被告双方均没有提供充分的证据予以证实，故认为就本次交易原被告双方均无过错，但就此并不能阻却原告向被告要求支付剩余房款的权利。

（三）关于违约利息支付的时间问题。一种意见认为，本案被告应付房款的时间应以约定的时间即2013年5月8日前为准。理由是，虽然双方约定剩余房款支付方式为按揭贷款，但支付房款本身就是买方即被告的义务，不管被告因为什么原因导致不能办理按揭贷款，这个责任均应有被告自行承担，现被告提出系因原告不是涉诉房屋的登记所有权人导致其不能办理按揭贷款，即使属实，也不是拒绝按约定支付房款的抗事由，不能阻却其按时支付剩余房款的义务。另一种意见则认为，本案被告原先约定支付剩余房款的方式是按揭贷款，但现房屋已经过户至被告名下，显然合同中原告已经就其义务履行完毕，被告也应支付剩余房款。但涉案房屋办理按揭贷款已经不能实现，故原先约定的附条件的付款时间不能成就，应给于被告合理的履行期限。

笔者认为，第二种意见更为合理，被告支付逾期付款违约金的起始点不应以原约定的时间为准，给予被告合理的履行期限较为适宜，也较具有可行性。就银行贷款发放问题，因双方均无充分证据证明对方过错，法院已经认定双方均无过错，故逾期支付购房款的时间起点，不应以约定的时间为准，应给与被告一定的履行期限，综合考虑三个月较为适宜。