商业地产收益分化 二线城市表现不俗

高邃

三季度已经过去，商业地产作为房地产中最具波动性的子行业令人关注。过去三个季度全国的住宅地产全面下滑，让人好奇商业地产是否会步住宅地产的后尘。

如表1所示，高收益城市数不断下降，平均收益率更是一路下跌，住宅地产的趋势十分明显。下面来看看商业地产。

一、商业地产一线城市表现平平，二线城市收益很高

4个一线城市中北京和上海表现尚可，广州收益率接近-16%，深圳收益率也是负数。回顾过去5年，广州、深圳、北京、上海的年收益率分别是33.57%、31.81%、30.29%和22.09%，高收益的时代似乎已经过去，特别是广州、深圳这两个过去收益最高的城市近一年反而收益变成负数，市场的周期再一次起到了作用。

10个城市中除了天津是直辖市，呼和浩特和贵阳是省会，其他的城市基本可以算是三线城市。但是收益率方面却非常出色，最低的南通收益率都有33.13%，大大高于住宅的投资收益率。表3是这些城市三季度商业地产的均价。

过高的单价很可能正是一线城市收益率不佳的原因，从这个角度来看排名前十的城市中贵阳、东莞和天津三个城市单价都超过25000，其后期的收益率很难继续维持在较高水准。这个现象很可能是由于下面两个原因造成的：

1.商业地产在发达城市的较高单价是由于购买力和人群集中度自然形成的，但是任何高价都不是没有限度的，当单价之间的差别大大超过商业地产能够提供收益的差别，比如单价倍数达到6倍，而租金收入达到2倍，这种不正常的现象是不可能持续的。毕竟租金的增长速度差别不会很大，而且发展中的城市往往其涨幅更高于发达城市。最终市场的规律会将过高的拉低，过低的抬高。

2.互联网购物的爆发式发展加快了高租金的挤出效应。当一个城市的租金过高时，实体店铺的利润被压缩的太厉害，更倾向于网上开店，而且由于物流方便，往往将库存放到租金更低的非商业场所，大大节省了运营成本。当一些物品不再需要在大城市的商店才能买到时，大城市的商业地产吸引力会大大降低，人们可以在网上购买很多物品，小城市商业地产由于租金便宜其吸引力大大增加。在小城市开一个实体店铺同时在网上也铺设一个店铺，本身实体店铺可以提供好的用户体验，能够吸引人流，有一部分利润，同时培养本城市的客户口碑，然后在网上开店还能吸引其他城市的客户，实体店铺能够得到最充分的利用。这一切的一切都建立在低租金的前提之下。在这个前提之下，一个城市的商业地产繁荣度不再仅仅取决于其人口密度和经济收入，还和物流密度息息相关。

二、温州、襄阳两个城市跌幅惨重

虽然排名靠前的城市收益可观，但是并不是所有的城市都表现良好。排名垫底的城市中，有些城市的收益率非常糟糕（见表4）。

温州由于前期房地产炒作的过热，近期又有民间借贷风险暴露的原因，跌幅居前可以理解。襄阳的商业地产在2011年全年还属于不温不火状态，2012年和2013年两年猛然发力，在2014年一季度达到最高峰，然后二季度，三季度连跌两季。不过和温州的情况不同，襄阳的市场变动和政策息息相关。于2013年大规模启动的“两改两迁”工程是襄阳历史上最大的城市改造工程，整个工程的总投资超百亿，影响近30万人，而且涉及到大量的改造旧城区的工作，并且是中心城区，对整个襄阳市商业地产的格局可以算是重新洗牌。后期的发展如何在整个工程没有建设完之前都无法确定，所以导致商业地产波动及其剧烈。从市场外迁后的完工时间上来看，最早完工的也要到2014年12月，最晚的甚至要到2016年12月，在这段时间内商场由于工程的建设收入不可避免的会受到严重影响，即使外迁完工，商圈的培育短的也需要1-2年时间，这也解释了2014年的下跌。在整个工程进行的时间段内，襄阳的商业地产都很难有好转的迹象，其复苏最快也要到2016年左右了。

两个城市的一年内猛跌给人们提了个醒：商业地产虽然整体收益较高，但是蕴含的风险也不容小视，非专业人士冒失的进入这一领域会付出惨痛的代价。