现代产业园区开发与运营深度思考

郭莹辉

中国产业园区出现以后，数以亿计的人口从西部往东部迁移，东部的大面积农田变成大厦林立的城市新区，城市经济突飞猛进。这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来的正向因素。但是20多年前的产业园发展到现在，出现了能耗比较大、城市功能不协调等问题。本文通过北科建集团在产业园区、功能区的开发经验和教训，浅谈现代产业园区开发与运营的思考。

一、园区是新型城镇化的重要支撑

现代园区的概念进一步得到深化的最高级别是国家级新区，比如青岛西海岸新区，陆域面积达到2096平方公里；最近审批通过的大连金普新区，还包括原来的经济开发区、高新区、保税区或者物流港，都是区中有区、园中有园，在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化创意、科技、农业、物流等不同类型的专业化园区。园中有园是政府管理者和房地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效地协作，在未来的城市构建、产业构建方面能够摆脱过去空城、孤岛、空心化等问题的方式之一，更加节约资源，提高社会投资效率。解决新型城镇化问题的重要途径之一是把过去这些年批准的国家级、省级、市级等3000多家园区，按照亦庄经济开发区到亦庄新城、苏州工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合。这3000多家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题，能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。

二、未来产业园区的发展趋势

1.园区的投资主体越来越多样化

产业园区在过去的20年里主要是管委会从基础设施建设、土地出让，到配套服务等，以北科建、北京经开等国企为主，也有少量的民营企业参与。现在大量的房地产商进入企业园区，实体企业介入产业地产，比如联想、华为，利用自身产业优势自建园区，同时也做围绕产业做产业集群。政府、房地产开发商、实体企业投资园区共存。未来，这种园区的投资力量将会产生巨大的分化。近日，国务院批准了投资体制深化改革，有7170家政府的平台化投资企业将剥离政府融资平台作用，这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施，政府投资能力将会被剥离或削弱，所以未来的园区开发将会真正由市场对资源起决定性配置作用，市场的群体力量会更多承接政府投资功能的缺失，呈现出投资主体的多元化。

2.产城融合是大势所趋

2009年北科建提出科技地产、园区地产的同时提出未来的项目一定要坚持产城一体化。产城一体化的核心本意是在园区开发中真正实现土地、产业、功能和价值的有机融合。要实现这四个融合就要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。换句话说，就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善、园区的经济价值和商业价值等方面的统筹考虑和规划设计。

3.产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力

过去的园区开发中，其实政府在园区规划之初不是没有考虑到土地、城市、产业等，规划的挺好，但是在执行过程中遇到各种各样的因素，很容易把专业园区做成杂院。北科建、经开、上海张江等，坚持的是专业化、高标准，就容易成功。而很多园中园，要么是开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，不利于产业发展；要么是政府为了GDP尽快体现，招什么就是什么，不择商。而且，目前很多地产产业园区同质化非常严重，一个区域，几十个同一产业的产业园区，招商竞争白热化。所以，未来园区要活下来，必须有精准的产业定位，通过园区的产业定位和风格的差异化来提升核心竞争力。

4.智慧与生态成为园区的新标准、新亮点

智慧与生态园区是未来的趋势，可以从三个层次来看：一是客户的需求标准越来越高，尤其是软件、生物类的科技园区，企业与企业的从业人员对环境的要求，对建筑、环境、服务的要求越来越高；二是政府管理的目标越来越高，五平方公里以上的城市新区，政府对交通、人流、灾害等社会性管理要求越来越高；三是投资人期望越来越高，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。

5.园区平台化规律越来越清晰

用互联网的思维去理解园区平台的使用者。第一是政府；第二是产业类客户，企业在平台上进行生产和交易；第三是生产型服务业，服务型企业在平台上为产业类客户提供服务，同时也扩张自己的业务。理解到平台的三类使用者以后，就要用经济和政策手段促进客户间的交易，把信息资源整合起来为他们服务。从运营化、金融化各个角度去理解这个平台，从产品的开发到物业的运营，到资产的孵化，到客户的投资、服务、整合是必备的功底。

三、新型园区的顶层设计系统

园区是政企合作的产物，企业和政府合作开发高端园区，至少有六个层面必须要考虑。

一是产业生态体系。对于数十平方公里的产业新区或者城市新区开发，必然由产业园区升级到产业城市，产城融合是趋势。由园到城的过程里，产业生态里面必然要包含2.0、2.5和3.0等产业。2.0有高端智能制造；2.5有科技研发、小试、中试和产业化；3.0有大型总部，还有高端金融服务；另外还要有3.0类的社会事业类服务业。几十平方公里的区域就是一个新城，医教文卫这些社会功能不能缺失。当然还有生态居住。这些产业和功能的研究如果不到位，后面必然出问题。

二是城市规划体系。城市规划必须添加智能、生态等预见性规划，以及智能管理信息化规划。进而实现城市规划和产业规划、运营规划等多规合一，以保证规划和设计体系能够满足未来发展的需要，而不应只看到眼前需求。

三是建设控制体系。我们的生态通过园区的碳排放、能源审计，包括水资源等这些指标来控制，这些指标在园区规划里都有，但是在过程中是不是到位了政府不能控制，园区开发商也不能控制。我们希望把生态绿建这些智能标准将来变成建设导则，投资人买地的标书中就对这些进行严格规定，投资不到位可以罚款，政府不给验收。这些标准必须做到并且坚持，才能通过建设控制保证园区品质。

四是招商运营体系。我们园区开发商和政府合作进行产业招商，关于产业转移或者产业进来之后的创业补助、房租优惠、子女上学等一系列招商政策体系，我们发现在北上广等一线城市和省级园区里面，这些体系的政策是清晰的，但是部分二线城市和大部分三线城市也在学北京中关村、学苏州工业园，虽然政策体系学来了，但当地政府的规定以及财力能不能支持这些体系就不一定了。如果这些政策体系实现不了，那么产业就转移不过去。

五是金融合作体系。现在遇到的最大困境就是数以百亿计的土地开发投资，政府平台要推出，企业要承担，开发的资金怎么来，还款怎么来？将来入驻企业的VC和资产孵化能不能帮助他们整合到位？以此类推，大金融概念在一级、二级、三级市场里贯穿，这些都不是政府的职能，因为把一级开发权给了开发商，整个招商给开发商，那么开发商就要想好自己的金融和客户的金融，提前构建好全过程的金融支持与合作体系。

六是园区的管理和服务体系。政府管理和开发商的管理如何协调，吃、住、交通等问题在园区的管控体系里如何高效智能，以及服务商和园区管理者之间是什么关系，如何更好地整合服务商为园区产业类客户服务等，都要事先设计好。如果这些关系弄不好就可能是虎头蛇尾，难以实现园区的持续高效运营。