文化地产开启中国房地产业转型大幕

刘正

中国房地产业转型大幕开启，房地产开发企业面临着紧迫感，调整开发的市场方向和产业结构，应用创新业态模式和运营机制对开发企业是在同一起跑线上比拼反应、速度、技术的考验。文化地产是房地产业转型的创新模板和亮点，深刻解读其业态特性和运营机制是房地产开发企业当前2.0版企业战略要务。

文化地产具有六大特性

记者：王秘书长，文化地产的产业结构创新，业态模式复合，运营跨界交织，请您谈一下文化地产所具有的特性。

王嘉琦秘书长：好的，归纳起来文化地产应具备六大特性：一是主题文化系统植入；二是艺术载体感触体验；三是人文关怀温暖贯穿；四是跨界资源精细服务；五是业态交互动态运行；六是产业平台集约集成。

我们先谈谈文化地产的第一个特性：“主题文化系统植入”，上一轮城镇化建设中由于缺乏对文化地产的政策研究、行业标准和项目顶层设计，大量快速上马的文化地产、文化创意园、主题公园项目，出现的以圈地、贴皮、改规现象比比皆是，导致亏损运转、停工烂尾、瘫痪破产、空城化等乱象触目惊心。归结分析最主要的问题是项目没有“灵魂”和“神经系统”，即没有主题文化的精准定位和文脉系统的可操作性模式植入。文化地产要“口”对着“心”，“名副其实”，不只是文化噱头和文化营销，也不止停留在表现建筑文化，要“身心合一”、“形神兼备”，要以严谨的治学态度，研发不同的主题文化系统，并科学有机的植入地产。

再来解读一下文化地产的第二个特性：“艺术载体感触体验”，艺术是文化的结晶，艺术载体是文化的固化形态，不同时期的艺术载体承载传承着不同时期的政治、历史、文化、信仰、伦理、经济、军事、外交、民俗、乡愁……艺术资产有机的嵌入文化地产与观者（业主）穿越历史对话，感悟文化，触发灵感，体会情怀，验者受益；同时专业机构专家大师组织品鉴，赏析研讨，交流交易，使祖先的文脉传承，先哲的智慧释怀，炎黄的精神光大，民族的复兴重振。通过专业的市场化渠道，常态化将大量历史上被掠夺、遗失的海外珍贵艺术资产回流，并使艺术资产系统植入地产，这种模式将具有全新而广阔的运营空间；艺术资产金融化更是未来的全新课题，艺术资产信贷、艺术资产债券、艺术资产租赁、艺术资产保险均会和文化地产绑定，将形成：艺术资产+金融+文化地产的经济链闭环；将促进平稳发展且极具空间的新兴“艺术资本市场”，从而拉动内需，形成房地产业新的经济增长点。

文化地产的第三个特征：“人文关怀温暖贯穿”，未来房地产开发企业跨越式的转型升级，将表现在从营销住宅、商铺、写字楼产权物业转变为营销文化地产多元业态的“生活方式包”、“生活产品包”、“人文关怀包”、“信息智慧包”，即从业主的生活诉求、服务诉求、消费诉求、精神诉求、情绪诉求的全程给予全时段、全方位、人性化的温暖服务。在房地产项目载体中植入人们向往的精神寓所、情绪港湾和理想家园的品质丰富内涵，同时房地产开发企业在运营服务中产生房地产价值链延伸持续效益。

文化地产的第四个特性：“跨界资源精细服务”，未来房地产开发企业要具备多元跨界的资源挖掘和资源整合能力，如价值重塑提升服务，文化艺术研修服务，艺术资产代营服务，生态产品配送服务，精神关怀贴心服务，照护团队定制服务，金融理财产品服务，远程医护监测服务，情绪调理定向服务，智慧智能信息服务。这种全新的开发加运营模式是大中型房地产开发企业经过阵痛、思考、调整、转型的未来之路，中小型房地产开发企业可以开发房地产上、下游产业链专业服务包和专业资产包，走与大中型房地产开发企业链接的产业链合作之路。

文化地产的第五个特性：“业态交互动态运行”，未来的新型文化地产项目、文化地产集聚区、文化地产产业园区的开发业态是多元、跨界、互补、共利的复合交织状态，集主题文化，非遗文化，艺术文化，居住文化，商业文化，旅游文化，体育文化，健康文化，养生文化，养老文化，娱乐文化和国际文化对话等功能性业态配置组合，相映成辉，成为复合人文价值，复合商业价值的新型有机复合业态。这种文化地产复合业态是一架产业机器，各总成部件协同频率有序工作，生产的产品是“文化生活方式”。

文化地产的第六个特性：“产业平台集约集成”，未来的新型文化地产开发运营模式形成了不同的业态产业链，出现了巨大的产业平台运营商机，会出现一大批产业运营商和城市运营商，他们有大中型房地产开发企业组建的运营机构，也有自身带专业资产包有资源整合能力、灵动敏锐的专业团队机构。产业运营商和城市运营商将用020思维模式塑造出一个个2.0版马云。产业集成将大幅度实现产业集约管理，大幅度降低产业运营成本，从而使消费者享受高品质低成本的文化生活消费，同时产业运营商亦健康持续发展。

新型文化地产的开发运营模式使房地产开发企业、产业运营商、业主构架了依存共赢的新型生态经济圈层。在“文化强国”战略的推动下，由文化地产开发运营模式所引发的新型、稳健、持续、正能量的房地产业经济格局将逐渐形成。

为新型城镇化提供落地方案（二）

记者：王秘书长，请您谈谈未来精品酒店的业态模式。

王嘉琦秘书长：文化精品酒店可开发为产权式度假酒店（业主度假时段外委托酒店代营）和房地产开发企业自持酒店物业运营两部分业态模式。每个单体酒店要有鲜明的主题文化为支撑，并将主题文脉系统化的植入并贯穿文化精品酒店的运营当中，如“生态文化精品酒店”应体现外部环境生态化和内部运营生态化。环境生态化在选址上考虑离开公路、铁路、机场、工业区以排除噪音粉尘等环境污染；在生态景区，有地热温泉，依山傍水，绿荫环抱，溪水入户的宜居环境为佳；运营生态化可实现绿色、有机、环保、生态、野农（五类）食品用品配送，使产权式业主和入住生态文化精品酒店的客人享用生态化品质产品供应，入住酒店期间还可享受酒店养生堂配给的养生调理套餐、定制养生羹及针对性养生用品的增值会员服务。为业主、客户建立健康档案，定期电话健康回访，代购代邮本地五类特色养生食品、用品，使业主、客户产生乡土故里情怀和回娘家的盼顾乡情……

记者：王秘书长，对于文创艺术区有新型业态模式吗？

王嘉琦秘书长：前些年在北京陆续出现了“宋庄艺术区”、“798艺术区”、“酒厂艺术区”、“芳草地艺术区”、“环铁艺术区”、“观音堂艺术区”第一代自发加初级管理的1.0版艺术家集聚地，艺术家均在厂房式工作室加简易卧室空间格局中创作、生活，艺术区均为粗放式物业管理。目前市场上出现了2.0版艺术区模式，即艺术家空间包括创作室（带自然采光的）加连体生活空间，即工作加生活的Townhuse（联排别墅）。

未来将要推动为艺术家建造的3.0版国际艺术区模式，这种艺术家需要的理想空间是具有私享环境、艺术创作室、生活寓所三位一体的建筑空间形态；艺术区运营商将提供艺术家们在艺术创作中的精神关怀、健康评估、情绪干预、定制照护、餐食配送、艺术研讨、艺术交流、艺术社交、艺术交易、艺术金融、艺术租赁等全方位专业服务包、实现定制、贴心、人文、温暖、精细化专业服务。这种全新的艺术区开发运营业态模式会催生艺术家的创作激情，产生大量优秀的艺术作品，从而助推文创艺术事业的极大发展。艺术区运营商同时可作为艺术区艺术家们的经济运营机构，实现交互合作共赢模式。

注：应读者要求文化地产专栏开设咨询服务热线022-23134180

（未完待续）