房企“囤地”的八大理由

张宏伟

海南省12家企业由于闲置土地问题被海南省国土厅约谈，这12家企业在海南共有44742亩闲置土地，占海南省闲置土地总面积的32%，土地闲置时间最长的达22年。囤地现象并非海南一省现象，在全国各地或多或少都有发生。

根据《闲置土地处置办法》，如果是企业原因而导致未动工开发满一年的，需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将会无偿收回国有建设用地使用权，并且土地闲置费不得列入生产成本。

对于开发企业来讲，如果具备开工条件的闲置地块不开发，有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名。开发商囤地的现象屡禁不止，这其中必然有各种理由。对于囤地的房企来讲，有时候是因为政府规划调整、动拆迁未完成、市场周期变化等原因带来的被动囤地，有时候则是因为囤地背后蕴藏着巨大的经济利益，主动囤地有意而为之，总的来讲，房企囤地的理由总结下来大致有八条。

第一，按照相关政策，如果土地闲置两年未开发，这些地块都将面临土地被收回的可能，但是，由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。这也成为房企最为常见的被动“囤地”的理由之一。

第二，市场周期进入低谷期后，由于调控政策层面的继续从紧，导致开发企业的资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力， 以应对市场的不确定性，此时，客观上也为房企被动“囤地”的理由。

第三，标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业，由于拿地阶段比较激进，导致面粉贵过面包，而这些地块现在开发入市肯定会亏本，此时，房企不得不通过囤地等待开发时机。

有的公司，公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年市场低迷期，“高溢价”就很难实现。同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，甚至现在开发入市肯定还会亏本，此时，房企不得不通过囤地等待开发时机。

第四，从主动囤地的角度来说，房企玩“上市圈钱囤地”的资本游戏，本质上不是开发商，而是在做“倒地”生意。

总结过去经验来看，“上市圈钱囤地”的资本游戏已经成为了不少房企的既定模式：上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房企会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房企又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地。这样的非理性“囤地”也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。拥有大量土地的上市房企还可以增发融资，圈更多的钱。这也是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”，甚至部分房企只拿地不开发，本质上都不是开发商，而是在做“倒地”生意，通过“倒地”赚取囤地过程中的溢价收益。

第五，算算经济账，如果囤地的成本低于地价上涨幅度，这时候才具有囤地价值，房企会主动囤地。

众所周知，当前银行5年期以上贷款利率6.55%，但是对于房企来讲，很难直接获得这么低成本的融资，即使从银行获得贷款，平均融资成本也会在10%左右；从信托渠道来看，房企的普遍融资成本也在15%左右，部分房企有可能会在18%-20%，甚至更高；海外的融资成本虽然在5%-6%左右，成本较低，但是这并非主流融资渠道，也不是所有房企都能够获得的。综合主流融资渠道融资成本，平均融资成本大致会在10%-15%之间。

对于房企来讲，如果地价每年上涨的幅度超过10%-15%，那么基本就可以覆盖其由于囤地带来的融资成本，地价每年上涨超过10%-15%多少，对于囤地的房企来讲就等于赚了多少。反之，如果地价上涨幅度没有高于10%-15%，房企势必想方设法降低融资成本，以降低市场运营风险。

第六，房企通过与政府协商，低成本拿下大规模土地，启动“大盘造城”模式，承诺未来这里会成为一座新城。一般来讲，这些大盘动辄建筑面积百万平方米，对于房企来讲，由于大盘开发周期较长，暂时没有办法进入开发周期的土地势必会短期闲置，客观上“大盘造城”模式也成为房企囤地的方式。

第七，通过“产业+地产”方式“画蓝图”进行大规模圈地囤地。

土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标，但是，直接在招拍挂市场拿地成本在不断攀升，门槛越来越高，风险也越来越大。因此，开发企业开始转变策略，开始以“画蓝图”的方式利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源，通过“产业+地产”方式进行土地的战略储备，以备后期发展之用。尤其是在大规模兴建新城、新区、城市副中心的市场背景下，就“圈地囤地”现象而言，房企就有了更多的市场机会。事实上，“画蓝图”之后，大部分项目的“产业+地产”模式最终只有地产而没有产业，“产业+地产”成为房企进行土地战略储备的工具。

第八，囤地的违法成本太低，房企罚款后可以“名正言顺”囤地。

从执行层面角度考虑，《房地产开发企业资质管理规定》提及，如果开发企业出现囤地行为，那么，开发企业最高要承担3万元的罚款，也就是说，开发商只要承担罚款3万元的违法成本，囤地、捂盘等不规范的市场行为就可以继续进行。由于囤地的违法成本太低，等于是给开发商“隔靴搔痒”，该规定起不到真正的规范部分开发商哄抬房价、囤地的市场行为，反而，房企在罚款后可以“名正言顺”囤地。