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房企“囤地”的八大理由

2014-12-09张宏伟

中国房地产·市场版 2014年11期
关键词:溢价闲置开发商

张宏伟

海南省12家企业由于闲置土地问题被海南省国土厅约谈,这12家企业在海南共有44742亩闲置土地,占海南省闲置土地总面积的32%,土地闲置时间最长的达22年。囤地现象并非海南一省现象,在全国各地或多或少都有发生。

根据《闲置土地处置办法》,如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。

对于开发企业来讲,如果具备开工条件的闲置地块不开发,有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名。开发商囤地的现象屡禁不止,这其中必然有各种理由。对于囤地的房企来讲,有时候是因为政府规划调整、动拆迁未完成、市场周期变化等原因带来的被动囤地,有时候则是因为囤地背后蕴藏着巨大的经济利益,主动囤地有意而为之,总的来讲,房企囤地的理由总结下来大致有八条。

第一,按照相关政策,如果土地闲置两年未开发,这些地块都将面临土地被收回的可能,但是,由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因,客观上导致土地没有办法进入开发状态。这也成为房企最为常见的被动“囤地”的理由之一。

第二,市场周期进入低谷期后,由于调控政策层面的继续从紧,导致开发企业的资金面越来越紧张,部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力, 以应对市场的不确定性,此时,客观上也为房企被动“囤地”的理由。

第三,标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业,由于拿地阶段比较激进,导致面粉贵过面包,而这些地块现在开发入市肯定会亏本,此时,房企不得不通过囤地等待开发时机。

有的公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是,在今年市场低迷期,“高溢价”就很难实现。同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,甚至现在开发入市肯定还会亏本,此时,房企不得不通过囤地等待开发时机。

第四,从主动囤地的角度来说,房企玩“上市圈钱囤地”的资本游戏,本质上不是开发商,而是在做“倒地”生意。

总结过去经验来看,“上市圈钱囤地”的资本游戏已经成为了不少房企的既定模式:上市融资后,用一大部分资金去买地;而圈到地之后,该房企会备受投资者追捧,股价随之攀升;再融到资后,房企又将资金投入到土地市场,并且因有钱在手,不惜花重金买地。这样的非理性“囤地”也推高了地价,地价的抬升则又会助长房价。拥有大量土地的上市房企还可以增发融资,圈更多的钱。这也是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”,甚至部分房企只拿地不开发,本质上都不是开发商,而是在做“倒地”生意,通过“倒地”赚取囤地过程中的溢价收益。

第五,算算经济账,如果囤地的成本低于地价上涨幅度,这时候才具有囤地价值,房企会主动囤地。

众所周知,当前银行5年期以上贷款利率6.55%,但是对于房企来讲,很难直接获得这么低成本的融资,即使从银行获得贷款,平均融资成本也会在10%左右;从信托渠道来看,房企的普遍融资成本也在15%左右,部分房企有可能会在18%-20%,甚至更高;海外的融资成本虽然在5%-6%左右,成本较低,但是这并非主流融资渠道,也不是所有房企都能够获得的。综合主流融资渠道融资成本,平均融资成本大致会在10%-15%之间。

对于房企来讲,如果地价每年上涨的幅度超过10%-15%,那么基本就可以覆盖其由于囤地带来的融资成本,地价每年上涨超过10%-15%多少,对于囤地的房企来讲就等于赚了多少。反之,如果地价上涨幅度没有高于10%-15%,房企势必想方设法降低融资成本,以降低市场运营风险。

第六,房企通过与政府协商,低成本拿下大规模土地,启动“大盘造城”模式,承诺未来这里会成为一座新城。一般来讲,这些大盘动辄建筑面积百万平方米,对于房企来讲,由于大盘开发周期较长,暂时没有办法进入开发周期的土地势必会短期闲置,客观上“大盘造城”模式也成为房企囤地的方式。

第七,通过“产业+地产”方式“画蓝图”进行大规模圈地囤地。

土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标,但是,直接在招拍挂市场拿地成本在不断攀升,门槛越来越高,风险也越来越大。因此,开发企业开始转变策略,开始以“画蓝图”的方式利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源,通过“产业+地产”方式进行土地的战略储备,以备后期发展之用。尤其是在大规模兴建新城、新区、城市副中心的市场背景下,就“圈地囤地”现象而言,房企就有了更多的市场机会。事实上,“画蓝图”之后,大部分项目的“产业+地产”模式最终只有地产而没有产业,“产业+地产”成为房企进行土地战略储备的工具。

第八,囤地的违法成本太低,房企罚款后可以“名正言顺”囤地。

从执行层面角度考虑,《房地产开发企业资质管理规定》提及,如果开发企业出现囤地行为,那么,开发企业最高要承担3万元的罚款,也就是说,开发商只要承担罚款3万元的违法成本,囤地、捂盘等不规范的市场行为就可以继续进行。由于囤地的违法成本太低,等于是给开发商“隔靴搔痒”,该规定起不到真正的规范部分开发商哄抬房价、囤地的市场行为,反而,房企在罚款后可以“名正言顺”囤地。

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