楼市限购政策松绑分析

雨山

楼市限购的“多米诺骨牌”正逐一倒下，它向人们宣告这样一个事实：“后限购时代”已经不可阻挡地到来。限购松绑寄托了地方政府增加财政收入、开发商减少库存、改善和投机投资型购房者要求放松管制的希望；而刚需购房者则表现出了对房价上涨的担忧。不过，限购时代的终结，有其必然性，它是中央政府在统筹全局的基础上对房地产难题的着力破解，是房地产市场回归健康发展轨道的必然。

一、限购松绑的原因

1.市场层面

2013年房地产市场的火热终没能在今年得以延续，市场鬼使神差地步入下行轨道。“高库存”和“低去化率”开始成为二三线城市的梦魇。有报告显示，截至2014年6月底， 35个大中城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，去化周期超过18个月，连续5个月攀升。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

与库存高企相伴的却是销量的下滑。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

房价下跌态势业已形成。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市达到35个，环比增加了27个；6月份，环比下降的城市达到55个；7月份增至64个。就连房价最为坚挺的北京，7月新建商品住宅价格也环比下降1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

房市的低迷迅速传导至地市，与之相关的土地财政问题也开始凸显。据中国指数研究院数据显示，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%。土地出让金上半年仅仅同比增长0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波等城市的土地出让金降幅超过了50%。楼市的下行成为地方政府松绑限购的直接原因。

2.政策层面

党的十八届三中全会就房地产问题虽着墨不多，但也勾勒出了我国房地产市场健康发展的长效机制的轮廓，如土地制度改革、房地产税改革、财税体制改革等，确立了用市场化手段解决住房问题的思路。以平衡供求关系为准则的市场调节，是解决房地产病症的唯一出路。

2014年或将成为中国房地产发展的革新元年。在今年的政府工作报告中，李克强总理指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级指导，加大保障性安居工程建设力度。同时强调，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。不难看出，新一届中央政府对待房地产的态度，倾向于通过增加中低价位普通商品住房供应、改变市场供求关系的角度来调控楼市。就调控手段而言，弱化原有的限价、限购等行政化手段和措施，更多的是运用市场的、经济的手段。调控政策的转向为房地产限购政策的日后退出埋下了伏笔。

针对今年上半年房地产市场的新形势，新任住建部长陈政高指出，下半年要千方百计消化库存，这无疑给了库存消化压力大的城市政府敢于自行松绑限购的信心和勇气。

二、限购松绑潮的特点

1.差异性

限购松绑的差异化，因城市、区域甚至产品的不同而不同。截止9月10日，绝大多数限购城市均不同程度松绑限购，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京等7城仍在坚守。毋庸置疑，北上广深四大城市是从重调控的对象，目前还难以看到限购松绑的迹象。在松绑的其它39城中，各有不同。像苏州、武汉等城市属于定向松绑，苏州90平方米以上中高端住宅市场放开限购，武汉140平方米以上的住宅不再纳入限购范围；天津整体松动，因区而异；而呼和浩特、温州、沈阳、郑州、济南等城市干脆直接取消限购；无锡、杭州等多地则是二次松绑，最终取消了限购。

2.自救性

与其说是地方政府救市，不如说是自救。限购松绑潮的背后是地方政府难以克制的自救冲动。楼市转冷，地方政府的土地财政风雨飘摇。地方政府无法保持镇静。相对于地方政府的焦虑不安，中央政府则淡定得多。不因一时市场波动而出台强刺激政策的定力，让地方政府不敢过多奢望。虽有货币政策的定向宽松，房地产领域却是被遗忘的角落。银行的冷淡，也让地方政府感到世态炎凉。地方政府为自救可谓使出浑身解数，已远远超出限购松绑之外。

3.渐次性

在呼和浩特明文取消限购之前，地方政府松绑限购一直是在小心翼翼地试探之中。中央政府虽然提出了分类调控的方针，但并没有明确授权地方政府可以自行取消限购，这未免让地方政府感到迷茫和纠结。此前地方政府触及限购底线的做法被叫停的教训，让地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲线救国，要么只做不说。对舆论的关注讳莫如深，对公众的质疑躲躲闪闪。呼和浩特高举市场化大旗，取消预售方案备案制度和商品房限购政策，使各地政府顿觉柳暗花明，于是纷纷跟进。尽管呼和浩特顺利过关，但还是向社会做了详尽的解释，呼和浩特的做法与中央的政策并不相悖，同时，呼和浩特的房地产市场健康理性，房价不会因取消限购而暴涨，民众尽可放心。二三线城市先行撤退，一线城市在后掩护的布局，也同样体现出了限购政策渐次退出的特征。限购松绑不是溃逃，而是按部就班地撤退。

三、限购松绑不能越过“微刺激”这一红线

在房地产市场下行的当下，仅仅松绑限购，对市场的提振效果相当有限，这一点儿也已得到市场的验证。鉴于此，有人主张，限贷政策也应松绑。对此，笔者坚决反对。

其一，差别化住房信贷政策，虽被归于“限字令”行列，但它与限价、限购手段有着质的不同，限贷政策鲜明的经济化特质是限价和限购所不具备的。限价和限购纯粹是行政化手段，限贷政策则主要体现为经济化特征。在笔者看来，差别化住房信贷政策非但不能解除，相反应该作为长效机制的有机组成部分继承下来。差别化住房信贷政策，可以说是相对完美的，较好实现了对自住型需求的支持、对投机投资性需求的抑制的政策目标。当然，鉴于房地产市场供求关系的逆转，差别化住房信贷政策也应作相应的微调，比如对二套房的认定，应回归“认房不认贷”的初始状态，这样才更人性化。其二，如果差别化住房信贷政策，不分青红皂白，盲目取消，那么，对楼市的“微刺激”势必会演化成强刺激，本处于调整态势的房地产市场会就此转向，市场理性回归的进程将遭到破坏。其三，央行对待差别化住房信贷政策的态度是一贯的，在今年5月份央行主持召开的住房金融服务座谈会上，央行对商业银行严格执行差别化住房信贷政策的积极成效进行了充分肯定，并就合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等问题提出了要求。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套房贷审批和操作不力问题进行纠偏，差别化住房信贷政策并未有些许动摇。

在此轮限购松绑潮中，中央一直没有明确表态，地方政府与中央就限购松绑问题事实上已达成一种默契。就中央而言，倾向于让地方政府松绑限购，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考虑。一是2008年为应对金融危机，央行放开货币闸门，大水漫灌，造成的后果之一就是加剧了中国经济结构调整的困难，其对经济造成的不良影响还需慢慢消化。中央政府虽不希望房地产对整体经济的拖累过于明显，但也不可能回到以往通过强刺激拉动经济增长的老路上去。今年9月11日在天津举行的第八届夏季达沃斯论坛开幕式上，李克强总理指出，政府要保持定力，主动作为，不搞强刺激，而是推动强改革。二是眼下房地产市场的下行是我国房地产市场长期上涨之后自我修复的过程，是市场规律的正常反映。本轮调整是由于阶段性供应过剩、房价过高、以及需求提前透支等市场内生因素所致，它只是阶段性调整，而非全面崩盘，市场经过此轮调整会更加健康。三是鉴于房地产对中国经济的贡献巨大，为对冲房地产投资下滑对GDP的负效应，政府力推保障性住房建设已经足够。四是考虑到我国房地产市场发展的不平衡性，允许地方政府因地制宜松绑限购，化解楼市泡沫化比较严重的城市可能因泡沫急剧破裂而重创经济的风险。五是市场理性回归一直是中央政府梦寐以求的目标。据央行2014年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，63%的城镇居民仍认为目前房价“高，难以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城镇居民家庭，因此，房价收入比的合理回归是公众所盼，政府所想。

综上所述，有步奏地松绑限购是中央在通盘考虑的基础上，走出的一步好棋，当然也是对房地产市场健康发展长效机制的一种倒逼。