旅游地产开发中的“十个关键问题”

齐婧

典型的旅游地产导向型开发，笔者给它归纳出十大关键问题，如果以此为导向，把这问题一一解决了，搞旅游地产开发的思路也会越来越清晰，前期的方向就更清晰了。

第一个关键问题：旅游资源的多重属性和价值判断

很多开发商在前期都没有好好思考旅游资源的多重属性和价值判断的问题。要从资源价值的角度去重新认识，他的品质特征、区域竞合关系，那么除了传统的资源评价方式之外，还应该包括对资源品质的认识，区域气候关系、政治环境、官员的政治环境、整体的经济发展水平、消费水平、目标市场的需求特征，生态环境资源的优劣，社会人文背景、交通、市政、基础设施、城市建设，等等。

黄山宏村原是南宋时期的原始村落，经过中坤集团的建设和包装后被誉为“中国明清博物馆”、以及被列入“世界文化遗产名录”，可以看出中坤集团依托的是绝对稀缺的人文旅游资源，并在此基础上开发了宏村奇墅湖国际旅游度假村项目；宋城休博园位于杭州萧山湘湖保护区内，拥有与西湖并称为“姐妹湖”的湘湖，宋城集团依托的是极致自然的山水资源，由此打造世界休闲博览园——集休闲、旅游、度假、会展、人居为一体的休闲主题城；而深圳华侨城的欢乐谷是在当时深圳没有任何文化娱乐设施的情况下进行开发的，除了土地外基本没有其它可用的资源；从其名字“欢乐谷”也看出，它走的也不是观赏性为主的开发思路，而是强调以参与性为主的开发理念，随着欢乐谷所在区域价值的提升，华侨城开发了波托菲诺高档住宅区。因此，对资源情况的把握，包括湿地资源、温泉资源、山水资源、人文资源等都可以成为项目主题定位的依据；即使没有可以利用的资源，也能够重新开辟出一片新天地。

第二个关键问题：回答好旅游和地产的关系，休闲游玩还是买房置业的问题

一定要回答好旅游和地产的关系，不是说景区在那，大海在那，黄山在那，盖了房子就一定会有人来买的。旅游是休闲，是玩，是度假，是观光，可是地产意味着要掏钱去买房置业，这是两个很不一样的需求，要做旅游主题地产一定要给人一个理由，足够打动人的地方，不仅来玩，还能够来住，长期的住，反复的来住，同时要考虑它的投资属性，那么回过头来要求我们更深刻的理解去旅游是一个社会性的行为，他应该符合消费心理学，要搞清楚我们的项目是为谁而做的。

第三个关键问题：开发本位主义，摸不清目标客户需求，主观定位

开发的本位主义者，经常碰到拍脑袋的，觉得旅游谁不会，玩儿谁不会，但是实际上恰恰不会玩儿，不会玩儿的有新意有品位，那么，并没有搞清楚目标客户的需求，主观的就去开始做了。

第四个关键问题：领导换了，思路方向变了，开发商弱势，项目搁浅

有很多的开发机构碰到政治环境的风险，这是非常实际的一个问题，政策的变化、官员的升调变化，领导换了思路变了，方向、方法、方案是全盘否定，开发规划要重新来做。相对政府来讲开发商还是一个弱势群体，政治风险造成的浪费是巨大的，当然还有时间的拖延，这是不可逆转的。

第五个关键问题：没有照顾好政府、企业、景区、民众各方的发展诉求

一定要搞明白老百姓要什么，当地的民众要什么，要从他们的实际出发，满足他们的需求，否则开发的进程一定不会顺利。

第六个关键问题：旅游地产不是快消品，无法快速获利

旅游地产不是快消品，有很多的开发商确确实实以前都是做这种快消品，做住宅开发建设的，会有巨额的获利，但是旅游地产决不是快消品，没有办法快速销售获利，他一定是一个长线的，因此我们要去建立一个多重获利的价值模型。

第七个关键问题：土地无法流转，没有城市规划建设指标

土地农用地、林地甚至还是一些荒地那么怎么样去流转；没有指标，资产怎么落地、怎么去销售。这是一个很头疼的问题，所以要抛弃简单的土地依赖型的开发模式，在产品和商业模式上下功夫。

第八个关键问题：政府条块分割管理，国家喊战略，细则不落地

政府管理是条块分割的，发改委、旅游局、国土、规划、环境……它都有自己的一套管理体系。国家层面是把旅游列为战略性支柱产业了，但是没有细则，不落地。导致的就是农委批的东西、旅游委批的东西，到规划局那儿、到国土局那儿不认可。

第九个关键问题：山寨照搬模仿抄袭，没有特色死路一条

中国人非常善于模仿、抄袭、山寨。而恰恰主题型的旅游地产，绝不能走这样的路，没有特色是死路一条，学别人又学不好，最终没有人来，没有人捧场，没有人消费，没有人买单。

第十个关键问题：盲目建设劣质破坏，做得越多错的越多

盲目建设、大干快上、劣质的施工、劣质的材料对环境造成破坏、没有品质，没有品位，没有艺术，没有美感！反而导致做的越多错的越多。