“一体化”的解决方案旅游地产开发

韩旭

旅游是一个非常复杂的行业，要把旅游导向型开发做好，一定需要提供综合的解决方案，这个综合的方案里面专业的跨度、学科的跨度确实很大，从经济产业、地理资源、房地产市场、到旅游本身、到城市规划、到建筑景观的打造、到生态环境保护、交通市政……一系列，哪个也不能缺，哪个也不能少。

当旅游产业被当成核心支柱产业之一扮演着拉动内需、解决就业、城乡统筹、文化保护、环境可持续等多种角色时，解决当代中国旅游业纵深发展主要问题和代表旅游规划主流方向的技术方法，应该是复合旅游产业发展背景下的综合旅游开发规划方法。综合旅游开发规划应该是以三方利益综合最大化为宗旨的。为老百姓谋福，为开发商谋利，为子孙后代留些发展空间。

综合旅游开发“一体化”包括六个一体化，即区域一体化、产业一体化、空间一体化、交通一体化、基础设施一体化和开发产品一体化。

广度与深度拓展

综合旅游开发规划从广度和深度上都突破了传统的行业惯例和技术方法体系。广度上来讲专业跨度横贯了区域经济、产业经济、房地产经济、旅游经济、城市规划、土地规划、景观规划、城市设计、建筑设计、景观设计、环境艺术设计等各个学科；深度上来讲纵贯了旅游区发展建设的战略、规划、设计到管理实施的各个阶段。综合旅游规划是一个庞大的系统，要用系统工程的思路来整合，打破专业或行业的局限。

理性与感性并重

理性——遵循城市综合规划“理性”的核心思想，表现在工作过程的“理性”和规划者立场的“理性”两个方面上，首先明确目标和问题，之后进行深入的调查研究，提供多选解决方案，最后通过评估和修正得出最佳方案。对规划者，要求保持“价值中立”，代表“公共利益”，提供理性科学的方案。

感性——在遵循 “理性”思想的同时，旅游综合规划并不失去“感性”的特质，而是在旅游目的地形象、产品和环境吸引力规划方面更多地注入“感性”规划要素。体验和挖掘当地文化和自然的美，以艺术感性的手法描绘目的地形象、产品和环境吸引力，创造出有灵魂的产品。

技术与艺术交辉

既应讲究技术的合理性与可实施性，又应讲究艺术的创造力和感染力。技术是艺术的支撑，艺术是技术的升华。技术的工作可能平淡无华，经济要讲数字、规划要讲指标、设施要讲管理、工程要讲安全，但它是基石。同时旅游更是怡神养性、陶冶情操的事儿，是人性对真善美的追求，是通过观赏、感受、体验进行的一种精神和身体的双重交流，我们要充分运用多种艺术形式去提高这种交流的感染力，打造旅游的持久魅力。

一个好的旅游地产的产品、项目都是有灵魂的！这个灵魂就是一个情感，就是一个感性的部分，理性和感性都要有大量的支撑性研究。包括用地的资源的研究、生态环保的研究、价值评估、市场需求特征、产业结构、地方文化风俗习惯研究、三农问题等的研究。

四大解决方案

1.策划定位：确定战略愿景，锁定客户群——决定项目的成败；

2.创意设计：主题创意、产品设计——决定项目的品质；

3.盈利模式：利益相关者的博弈——关系到项目的实际运作，土地获取与利用策略；

4.专业运营：既要遵循地产策划、规范运作的一般程序，也要强调总体观、生态观和发展观。