保障性住房项目的建设管理与成本测算

王 飞

（甘肃政法学院，兰州 730070）

1 保障性住房项目的建设管理原则

针对现有用地范围内新建一个集住宅、小型商业及社区服务为主的新型住宅小区，与市政公用管理的各个方面都息息相关，是一项全面而具体的工程项目。在工程建设过程中需要与水、电、煤、通信等企业打交道，同时还需要在规划土地、房产管理以及市政水务绿化市容等相关政府部门之间进行协调。因此在进行保障性住房项目建设管理时，应综合考虑多种因素，其中包括工程项目的规模、成本等。当对工程进行建设时，还应充分考虑工程的具体情况，以及工程建设对周边环境的影响。在进行保障性住房项目的建设中，应遵循以下的几点原则。

1.1 合理性原则

工程项目规划和布局应确保科学合理。

1.2 经济性原则

本工程为保障性住房项目，不仅需要注重实际可操作性，同时还应重点追求社会和经济的双重效益。

1.3 生态性原则

对周边环境造成影响时， 应充分考虑施工场地与周边环境的和谐，确保两者之间的生态可持续性。当对工程项目进行规划和布局时，应充分考虑周边环境现有的自然条件，在尽量保护自然环境的基础上确定项目方案。

1.4 人性化原则

在本工程项目建设中，对未来居住居民的生活特点进行考虑，以居民的实际需要为基础，从而做到满足安全性、耐久性以及健康性等要求。

1.5“四高”原则

本工程项目在进行建设中应切实做好高起点规划、高水平设计、高质量施工以及高标注管理。

2 工程实例

甘肃政法学院保障性住房建设项目为独立扩大组团级规模，小区内有6栋高层住宅楼、1栋独立幼儿园。在1#、2#住宅楼一层局部设物业办公用房，沿街结合3#、4#、5#住宅楼一层设商业配套服务网点，高层地下室局部扩大，相互连接，设地下复式停车库、设备用房及人防。总建筑面积134 144.06 m2，住宅建筑面积115 335.22 m2，住宅总户数1 146户，容积率4.58，建筑密度20.55%。小区含6栋高层住宅楼及一栋幼儿园，高层建筑地上耐火等级为一级，屋面防水等级为Ⅰ级；幼儿园耐火等级为二级，屋面防水等级为Ⅱ级；地下室耐火等级为一级，防水等级除配电室为一级外其他均为二级。设计使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。

3 工程建设管理的具体过程

由于本工程规模较大，工程较为复杂，因此成立了专门的项目工作组，经过分析研究，按照以下的流程进行项目的工作。

3.1 调查

首先对本工程项目的分别情况进行分析，并对工程建设的基础资料进行调查和收集，这是一项相当繁琐的工作，调查资料应确保准确和完整，这样才能为下个阶段的设计工作提供真实可靠的依据。这在成本控制中是一项关键的环节。

3.2 设计

对于本工程的设计规划，聘请有资质的专业的规范设计单位，同时在商讨中制定了甘肃政法学院保障性住房大市政配套咨询报告工作机制、时间计划、工作要点以及编制框架等。并且还根据本工程建设各个阶段的要求分别不同的专业管理单位咨询了意见。以总结的意见为依据，将项目细分，分别委托不同的专业设计单位进行专项规范设计。

3.3 咨询

根据意见反馈情况以及结合设计初稿，同时与所聘请的专业规划单位一起进行协商，并着手开始对整个工程项目进行甘肃政法学院保障性住房大市政配套规划文本的编制工作。并且根据需要分别向该地区的土地局、房管局、规划局、市政管理和绿化管理等政府管理部门征求意见，从而对规范文本进行修改和完善。

3.4 评审

根据咨询阶段所得到的意见，各专项设计单位完成正式规范设计稿，并组织不同专业的专家对稿件进行评审。同时组织人员编写甘肃政法学院保障性住房大市政配套的初步正式规划文件，并具体编制可实施性的规划文件。最终形成正式的甘肃政法学院保障性住房大市政配套规划文件，并上报该地区的规划部门进行审批。

3.5 分步实施

各项设计规划审核完成之后，则开始进入分步实施的阶段。这一阶段是整个工程项目成果的体现阶段。此阶段所花费的时间是最长的，同时也是难度最大的一个阶段。

4 保障性住房项目建设管理的重点

根据本工程的规划设计，在本工程的项目建设管理过程中，需要特别重视的管理项目为道路和排水工程的建设。这是因为在整个工程项目中，供电和通讯是由专业的施工单位进行完成的，但是道路和排水工程却是由项目管理公司完成的。因此在甘肃政法学院保障性住房项目建设的可行性研究和初步设计阶段，应严格做好道路和排水工程的管理控制工作。

根据与本工程类似的工程实践经验表明，在甘肃政法学院保障性住房项目建设的可行性研究和初步设计阶段，整个工程项目的中绝大比例的费用投入可以在这一阶段得到确认，基本可以达到80%，因此在工程项目的管理过程中，应加强项目建设的可行性研究和初步设计阶段的管理工作，这样才能有效地确保资金的投入得到很好的控制。针对甘肃政法学院保障性住房市政配套的项目管理建设的具体情况，笔者重点从以下几个方面阐述如何做好保障性住房项目的建设管理工作。

4.1 对项目的前期管理加强重视

在本工程建设项目的前期管理中，应重点进行的工作包括项目建议书、工程可行性研究以及初步设计管理等方面的工作。同时在项目的各个审批阶段，应及时完成从项目选址到建设规划许可的全部证照的办理工作，这样才能确保整个建设工程项目的顺利进行。

4.2 在施工阶段加强项目管理工作

在工程的整个实施过程中，最重要的一个管理控制环节为施工阶段。因此在施工阶段，应加强施工管理工作，从各个方面切实做好管理工作，其中主要可以从安全、质量、成本、进度以及风险等方面入手，确保工程项目的顺利完成。在施工阶段进行管理工作，应根据不同的方面将管理工作进行细分，从不同的层次，不同的细节入手，做好施工精细化的管理，这样才能确保整个工程项目在规定的时间内保质保量的顺利完成。

5 成本测算管理

甘肃政法学院保障性住房市政配套规范中涉及的专业有很多，其中包括水、电、气、通信以及排水等专业，是一项系统的项目，同时建设工程量也非常大。根据建设管理的相关原则，在进行本工程的规划时，需要对工作中涉及的各项具体工作进行详细而具体的成本测算，同时还需要将各个工作的成本测算按照近期、中期以及远期三个方面分别进行考虑，应特别重视近期的成本测算工作，考虑哪些项目必须配合保障性住房的建设进度进行项目立项启动工作。

在整个工程项目中，当对工程的成本进行测算时，其精细程度对工程整个寿命周期内的成本管理有着至关重要的影响，因此对本工程进行成本测算时，应确保其精细程度、详细完备程度满足工程的要求。这才能做好整个工程项目的成本管理工作。成本测算完成之后应还上报专业设计人员和专家进行评审，同时在与政府相关部门进行协商之后，才能最终形成了详细、完善、准确的成本测算。如表1所示为本工程的具体成本测算表。

表1甘肃政法学院保障性住房的成本测算

6 建设管理经验总结

1）在进行项目规范设计时，应充分收集未来入住居民的意见，从而对规范的合理性进行细致的优化，尽量减少居民在入住之后的不便。

2）在建筑管理过程中，应选择专业实力强的设计单位，并且可以考虑设计施工一体化的招标模式，这样可以有效的解决施工单位及时力量薄弱的缺点。

3）在工程项目的建设管理中，应加强项目横向之间的协调沟通，加强设计单位、施工单位以及政府相关部分的连续，及时召开相关的协商会议，从而做好事前筹划到位、事中管理到位以及事后服务到位。

7 结语

保障性住房作为地方政府政绩考核的重要指标指标，保障性住房建设管理以及成本预测是其建设过程中重点关注环节。针对保障性住房建设存在较强政策性、巨大建设规模、较多参建单位以及和协调难度大等特点，文章通过结合甘肃政法学院保障性住房建设项目为案例，笔者分析保障性住房项目建设管理应当采取的基本原则，系统探讨了保障性住房建设过程中的组织、质量等方面存在的管理问题，旨在对保障性住房建设管理提出切实可行的措施。

[1]黄春华，李静.保障性住房项目的建设管理与成本测算[J].现代城市.2013（04）：26-29.

[2]赵兴祥，张春霞，杨凌志.大型保障性住房建设管理实证研究——以上海市为例[J].建筑经济.2009（08）：26-29.

[3]李稳.保障性住房建设管理中的难题与破解策略[D].重庆：重庆大学，2013：35~42.