试析进一步提升共青城市社区物业管理水平的建议和对策

刘红

摘 要：社区是市民生活、休息、休闲的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的社区环境，和谐的人居氛围，既是市民良好素质的体现，也是一个城市的文明程度的体现，而这一切都离不开健全的物业管理。物业管理在维护社区公共秩序、社区卫生、安全管理、提高居民生活幸福指数、提高城市管理的专业化和现代化水平等方面，有十分重要的意义。笔者深入共青城市社区，对物业管理水平进行了调查，并根据调查提出建议和对策。

关键词：社区；物业管理；建议；对策

一、共青城市居民社区物业管理的现状

据不完全统计共青城新老居民社区大约60个，有物业管理的仅占全市居民社区总数的约23.3%。目前只有香江明珠、金涛国际、中航城、华远名仕等十四个新建社区有物业公司进驻管理，而这些有物业的社区大部分是开发商自己成立的物业管理企业。这类物业管理企业目前只服务于自己开发的社区楼盘，并非专业化的物业管理企业。

共青城市绝大部分社区至今尚处在无物业的状态，比如新建成的香榭名邸、御景华城小区，光电梯一年电费就5万多，由于还没有物业公司进驻管理，开发商只是暂时代为垫付电梯的电费，长期下去，开发商也将会无法承受并停止支付。

目前共青城市没有物业进驻管理的老旧社区环境卫生状况更是十分糟糕，经调查组走访调查，没有物业进驻的新建小区的卫生状况比老旧小区也强不了多少，私自更改房屋结构乱装修等现象令其他业主十分头痛。为了创建国家卫生城市，并缓解目前没有物业进驻的社区的环境卫生状况差现状，经市政府协调，城市管理局已接手共青城市所有没有物业管理社区的环境卫生服务。但始终不是长久之计，终究还是需要专业的物业公司来进行管理。

二、共青城市物业管理存在的问题

根据调查，目前共青城市已有物业服务企业15家，在房管局备案物业服务企业只有11家，应该说物业管理企业的数量应该基本可以满足共青的需求，为什么70%以上的社区没有物业进驻管理的状况呢？共青城市物业管理的现状如何？总结如下几点存在共性的问题：

第一、 物业费收取难度大，物业费无法满足物业公司的正常开支需求。新建成的小区入住率低，目前除了买房时预收一年或两年不等的物业费以外，只能收取已经入住业主的物业费，没有入住的业主物业费暂时无法收缴。第二、 业主没有主动缴纳物业费的意识，从而影响物业服务费的收取。首先业主不了解物业管理是一项有偿服务行为，没有理解物业消费这一个全新的概念。其次有些业主原先缴费积极，但在得知其他业主不交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就左顾右盼，甚至加入拒缴行列。更有极少数素质较低的业主贪小便宜，躲避、逃避缴纳物业费。第三、业主对物业的服务需求不一，难以管理。近年来居民生活节奏加快，服务需求也多元化，有的希望物业全面管理，有的希望物业简单管理。有些业主将房屋改成小间出租，有此业主将住房改成餐饮店、旅馆、棋牌室等，无视物业管理规约，自行改变房屋结构的违规装修现象很多，对物业制止抵触情绪很大。

三、提升共青城市物业管理水平建议和对策

第一、尽快出台共青城市物业管理实施细则。尽快出台共青城市物业管理办法实施细则。制订区分收费档次、收费与服务相符、居民认同的物业服务收费办法，充分体现市场的多样化和居民消费需求的层次性，将物业收费纠纷降至最低。细则可规定：1、如果社区的物业服务基本达标、对待拖缴物业费的业主可以运用法律手段依法向其追缴，免除物业服务企业的顾虑。2、可赋予社区居委会管理指导小区物业和协调业主委员会的职责，把物业管理纳入居委会工作范畴，要求居委会主动介入业主委员会建设、群众投诉处理、日常监管等工作。

第二、引进优秀物业管理企业，激活市场竞争机制。吸引一些专业化的物业服务企业来共青城设立分公司，加入到共青的物业管理队伍中来。给现有的物业公司带来竞争压力的同时，也带来了先进的管理方法和管理经验，促使本地物业管理行业提高自身的管理水平。以此形成长效的市场竞争机制，优胜劣汰，将一些管理水平低下的物业管理企业淘汰出局，留下优秀的物业管理企业为广大老百姓提供更加优质的服务。

第三、政府可对物业管理市场进行管理、监督与引导。政府主管部门需加强物业管理市场监管，建议从以下四个方面进行监督、管理与引导。1、把好规划建设关。规划部门在今后审批新楼盘设计方案时，可要求开发商按《物业管理条例》要求建设足够的物业管理用房、达标消防安全防范设施。该设计方案可听取物业管理主管部门、社区居委会、街道办事处意见；2、把好接管验收关。小区建设任务完成后，小区内排水排污、道路、绿化、环卫设施、消防安全设施、社区公益性用房、物业管理用房等公共设施的配备情况应吸收社区居委会参与综合验收；3、把好物业企业准入关。对不具备物业服务企业注册条件的一律不予注册或限制进入共青城市物业服务市场，引导物业管理企业走专业化经营之路，从自身提升服务质量和服务意识。4、从严把关物业服务企业的选聘。物业服务企业选聘应做到公正性和透明性，具体可由物业主管部门主导公开选聘，而不是由楼盘的开发商自行聘用。在选聘物业服务企业时，可邀请社区居委会、街道办事处、社区业主代表参加，做到公正、公开、公信、透明。

参考文献：

[1] 肖丽华.物业管理企业顾客价值评价指标体系的构建[J]. 商场现代化. 2007（30）

[2] 仇丽萍.城乡统筹发展视角下农村社区管理体制改革与制度创新[J]. 理论与当代. 2011（01）endprint