受让旧城改造土地如何缴纳契税

分税种答疑 契税

受让旧城改造土地如何缴纳契税

问：本公司于2010年开发的旧城改造土地是以竞价方式取得的，根据与国土局签订的土地出让合同约定，土地出让金按20万元/亩。因为是旧城改造工程项目，政府按照10万元/亩的优惠价格出让给本公司，但在办理土地过户手续时，税务机关按照20万元/亩计算缴纳契税。日前，当地税务稽查机关稽查本公司时，又要求我公司将拆迁还建的50套商品房按照交付时的公允价值、货币拆迁补偿以及公司缴纳的各项配套费再次计算缴纳契税。请问，税务机关如此征收契税是否有政策依据？是否属于重复征税呢？

腾阳房地产开发公司 黄军

答：根税据务《总财局政关于部、土国地家使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，以竞价方式出让的，其契税计税依据为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。因为在土地过户时，税务机关对未来还建房屋实际交付时的公允价值以及货币补偿、缴纳的各项配套费用无法取得数据，所以在土地过户时，主管税务机关只能先按土地出让合同约定的应当缴纳的土地出让金部分征收契税。对政府减免的土地出让金，根据《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）的规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。需要说明的是，这里所说的土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。所以，主管税务机关按照应当缴纳的土地出让金征收契税是正确的。

土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的市政建设配套费，属于成交价格的组成部分不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。市政建设配套费无论称呼为市政建设配套费，或者城市基础设施配套费，还是综合配套费，均属行政事业性收费，应全额计入契税的计税依据征收契税。支付给被拆迁户的补偿，不论是实物补偿还是货币补偿，都属于为取得土地使用权而付出的代价，应当计入契税计税依据。所以，税务稽查机关再次按照实物还建房屋的补偿支出、货币补偿支出以及缴纳的各项配套费征收契税也是正确的，不属于重复征税。

但对实物还建的房屋，税务稽查机关按照房屋交付时的同类房屋公允价值确认补偿收入欠妥。在现行房地产市场下，房屋价格普遍是上升趋势，并且价格落差之大。一般来说，房屋交付需要相当长的时间，而在这其间房屋潜在的增值收益是属于被拆迁人所有，与受让土地的房地产开发公司并无关系。所以，一般来说，房屋开发公司对原动迁户并不是采取货币补偿，而是以新建房屋还动迁面积进行补偿，对其交付的还原住户动迁面积的房屋折成货币计算征收契税：如合同中注明了动迁面积和动迁费用（金额），则按合同中注明的费用金额确定；如没有注明费用金额，应按新建房屋的平均造价确定；或者是按照拆迁时同类房屋的市场公允价值进行确定。

张明星