新加坡“经适房”为何成功

周凯莉

导语：和其他国家的公租房项目相比，新加坡的组屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服务”分不开。

居者有其屋，在以土地为本的东方国家里，一向是老百姓最基本的生活理想。唐朝诗人杜甫就曾在饥寒交迫之夜，作出《茅屋为秋风所破歌》一诗，其中“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”更是传诵千古。在各个亚洲国家大显神通的廉租房计划中，最为成功且特别的，大概算是新加坡的组屋。

政府保姆般的服务

作为一个以清洁、有序而闻名的花园城市，开车行驶在新加坡寸土寸金的市中心，总能看到一些颜色雅致、排列整齐的住宅小区。和居民小区相比，这些屋区是敞开的，没有围墙，没有门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过，屋区所属的公共场域，亦属于国家所有的公共土地。

当地的朋友告诉我，这就是新加坡闻名于世的廉租房计划，俗称“组屋”。新加坡的民用住宅房地产市场一般由“政府组屋”和“私人公寓”两部分组成。组屋类似于中国的经济适用房，由政府投资修建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。在过去40多年的时间里，新加坡政府共修建了96.8万套组屋，目前更是约有85%的居民居住在组屋中，其中绝大部分属于自有产权，产权年限为99年。

根据政府政策规定，购房居民可用公积金来支付10%的首付款，政府还会补贴每一个家庭3万新币，加上银行贷款利率仅为2.5%，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上贷款。在这一政策的背后，是新加坡寸土寸金的“富人”房价，作为仅次于纽约、伦敦、香港的第四大金融中心，新加坡的私人公寓价格可达每平方米12万新币（约合人民币60万元），对一般普通阶层来说，堪称沉重的经济负荷。

值得重重提一笔的是，和其他国家的公租房项目相比，新加坡的组屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服务”分不开。比如，政府会定期7～8年重新粉刷组屋，并制定屋区更新计划，包括修补混凝土剥落、更换污水管、增设电梯等。组屋还往往配有划了车位的露天停车场，楼与楼的空地上，还会设置游泳池、儿童游乐场所等公共配套设施，有的屋区还会为屋区设立公用的幼儿园、政府服务机构等。公用设施一般价格合理，例如大部分游泳池收费仅为一次1新币（约合人民币5元）。

归根到底，廉租房政策属于政府行为，相比于亚洲的其他国家，新加坡的组屋如此成功，是具备一定先决条件的。夹在马来西亚、印度尼西亚两大穆斯林国家之间的新加坡充满了危机感，新加坡政府一向奉行的是凯恩斯主义主导的公司化管理宗旨，一切政策以效率为先，服从于国家利益。整个新加坡以社区为单位划分了很多集选区，组屋区的发展好坏，直接影响了政府在底层民众中的支持度。值得注意的是，作为一个多民族聚居的国家，组屋的分配还兼顾了种族之间的融合问题，所有的社区必须具备一定配额的马来、印度、华人数量。

英德等国经验也可借鉴

除了新加坡之外，德国、英国的廉租房政策也值得效仿。例如，在德国的住房结构中，政府可支配的廉租房比例为10%左右，租金低于市场价格，只服务于中低收入家庭。德国政府还从政策上保障了廉租房方案的顺利实施，大规模的房租租赁市场为居民提供了在购买住房和社会保障房之外的重要选择。其中，出租房市场中房屋的良好质量、租房者较高的社会阶层亦是德国租赁市场引以为豪的特征，据统计，德国有一半以上的家庭居住在出租房内。

而英国自20世纪40年代起就采取集中建设公共住房的政策解决中低收入者的住房问题。在英国，居住方式可分为自住住房、租住私房、租住公房三种类型，对于不同类型的低收入居民，英国政府制定了住房租金折扣或房租补贴计划。

相比之下，在住房刚需强劲的中国，廉租房政策实施得并不成功。1998年的“国二十三条”曾明确表示，中国的廉租房将占到住房比例的80%，但这一概念在发展过程中，将经济适用房政策“偷换”为保障性质的商品房政策，导致目前的中国廉租房政策的裹足不前。此外，由于体制性僵化存在的问题，在廉租房资格审查、公开摇号的过程中，出现的权力寻租更是屡见不鲜。首先，廉租房或者经济适用房的资格确认很难，类同于低息小额贷款，往往是“有路子有钱的人才能拿到”；其次，不同于其他商品，房子的流动较难，成本相对较大，刚需现象明显，几乎是所有居民需要面临的基础设施问题。

特别是对于北京、上海等特大型城市来说，阶层分化逐步拉大，在解决住房问题中，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场的基础，只能是一项行之有效的利用多渠道建设公共租赁住房的廉租房政策，其余并无他法。

不可否认，中国一直在缓慢的进程中探索廉租房建设的良好方式。在“两会”中，有委员提出议案称，在廉租房建设中，除了政府的财政投入外，还可以利用社会上的资源、民营企业的资源，甚至通过发行福利彩票，开拓廉租房建设资金的融资渠道。著名经济学家吴敬琏对此点亦表示赞同，但认为政府还可以通过一些“四两拨千斤”的办法建设廉租房，例如以政策手段进行贴息，特别是向小开发商给予补贴，他甚至认为非政府组织亦可以加入到中国的廉租房建设中发挥作用。但就目前来看，梦想仍旧未能照进现实。endprint