论不动产善意取得中的“善意”

梁蒙蒙

【文章摘要】

《物权法》上的善意取得制度是一项十分重要的物权变动的规则，我国《物权法》第106条对其作出了规定，但是对于善意取得的构成要件并未加以明确，也没有对其核心要件“善意”做出单独明确的界定，从而在法律适用时很难把握。笔者意在为在司法实践中更好的解决相关问题，对不动产善意取得中“善意”的涵义、判断标准、判断时点和排除情形做了界定和解释。

【关键词】

不动产；善意取得；善意

1 “善意”的涵义

之所以设立善意取得制度，其价值在于在于保护善意的受让人，在判定是否适用善意取得制度时，受让人必须持有善意的主观态度方可。因此，明确此时的“善意”的涵义，是决定能否适用善意取得制度的关键。

在不动产的交易中，取得人所持有的善意这种主观状态是多种多样的，但并不是所有的善意都是不动产善意取得中的“善意”。维护交易安全是该制度的根本宗旨所在，依据的是不动产登记的公信力，也即取得人对登记簿的信赖，因此不动产善意取得的“善意”只能是取得人的善意，不能是出让人的善意，换言之，即使不动产登记薄上记载的权利人是出让人，并且出让人真诚地认为自己的权利无瑕疵，但实际上真是权利人不是出让人，，此时也不可能适用善意取得制度，只能按登记薄的推定效力来予以保护。此外，在认定善意时登记薄的作用是必不可少的，也就是说，取得人善意是指取得人因信赖不动产登记薄上记载的权利，而因为信赖其他权利凭证，如对房产证的错误产生了信赖也不是这里的善意，因为房产证的公信力不够，就不动产而言，仅限于对登记簿的信赖，登记薄是唯一的权利凭证。

从国外立法上来看对取得人善意的认定，德国在立法上采用了“纯客观化”的标准，意思是无论取得人实际上是否真实地查阅了登记薄，只要登记薄上记载的权利人在客观上可以支持权利人对权利的取得就可以善意取得。笔者认为，这种状态下，取得人已毫无“善意”可言，主观标准已不存在，纯客观的标准不是我国的选择，应该要求取得人在实际上查阅不动产登记薄并知悉记载的权利人。

2 不动产善意取得中“善意”的判断标准

在不动产善意取得对“善意”的判断标准方面，我国理论界的主要争议集中在两个方面，一个是取得人是否负有实际的调查核实的义务，另一个是取得人的重大过失情形能否认定为善意。

在判断是否可以适用善意取得时，笔者认为就不动产而言，取得人不应该负有调查核实的义务（这里的调查核实的义务是指核对登记薄上记载的权利人是否是真实的权利人）。原因在于，从公平的角度来看，登记薄上存在的错误记载是由于出让人自己或者第三人的故意或者过失导致的，在形成上与受让人无关，受让人只需尽到自己的注意义务就可以了，无需为他人的错误买单，进一步讲，若登记薄的错误记载是由他人恶意伪造或篡改，受让人很难调查出真相，这无疑给受让人增加了不合理的负担，在实践中也是很难操作的。

因重大过失而为的交易不可以认定为善意，即取得人由于重大过失而未尽该义务时不能认为是善意，不适用善意取得制度。关于受让的善意，各个国家都对其进行了规定，但具体认定标准有所不同。从《德国民法典》来看，其排除了重大过失作为善意的情况，因重大过失属于非善意。《日本民法典》并未规定重大过失这种情况，只笼统规定了因过失的情况属于非善意。王利明教授认为，在不动产善意取得的要件上，“无重大过失”是构成善意的必备要件。重大过失是指过失程度比较大，可以避免的过失，他只要稍加注意，错误本就不会发生，试想，在不动产交易中，若取得人对自己的利益都不加以注意，也就更不能要求其他人为他承担不利后果，重大过失在某种程度上已类似于明知的心理态度。因此，在重大过失情况下排除善意的适用是合理的，也是公平的。反言之，如果把重大过失纳入到善意的认定范围内，那么对受让人的保护就太过于绝对，对受让人及其他相关权利人的权益的保护力度就会减小，天平就会倾斜，在法伦理上是讲不通的。此外，受让人不可以不动产登记薄的公信力作为排除自己最起码的应有的注意义务。

3 不动产善意取得中“善意”的判断时点

基于法律行为的不动产物权变动，登记是不动产物权变动的生效要件，此时不动产物权变动可以用公式表述为：有效的债权行为+登记=不动产物权变动。因此，只有到登记完成时为止取得人都是善意的，才能构成完整意义上的善意取得。然而，不动产登记瞬间完成是不可能的，根据我国法律的相关规定而是需要一段时间后才能完成的，因此决定取得人是否善意就出现了多个时间点，如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间，以哪个时间点为准，理论和实践中无统一的标准。笔者认为，在不动产交易中，善意的判断时点应当以完成登记的时间为标准。原因在于：一方面，在判断善意的认定标准时登记薄上的记载是重要的依据，那么，判断的时点也应当与判断标准一致，确定为登记变更之时，登记变更完成时，取得人的权利也确定了。另一方面，从善意取得制度的目的和价值来看，其旨在保护交易安全和善意的第三人，如果在登记变更之前，第三人已经知道处分人无处分权的事实，那么，第三人已经是恶意了，其已无被保护的价值了，并且此时权利人还可以采取措施救济。

在判断时点上，我们还有一个问题需要注意，并不能刻板地认定为必须以完成登记的时间为准，在登记中，已完成了登记方面的实质性手续，形式上的登记并没有完成，此时我们也应该认定为善意，可以适用善意取得。因为登记的变更也非瞬间成就可以完成的。

4 不动产善意取得中“善意”的排除

善意是一种心理状态，主观上的因素是很难把握的，我们只能从体现于客观上的外在特征来判断。对善意的认定，我们不仅可以从正面来判断，我们还可以利用列举的方式用反证来排除，比如具体有以下几种情况：一是登记簿上记载着异议登记（但15天未起诉的除外）、预告登记或抵押登记的内容，受让的第三人是不可以主张善意的，因为此时第三人应当注意到该不动产可能有瑕疵，没有充分的理由来相信登记簿上的权利人就是真实的权利人。二是受让的不动产的价格偏低。因为不动产在价值上都偏大，所以受让人应该有更高的注意义务，若不动产价格偏低，则存在权利人有权利瑕疵的可能，受让人在意识到价格偏低的情况下仍然进行交易则不能认定其为善意。

【参考文献】

[1]王利明，不动产善意取得的构成要件研究，政治与法律，2008，（10）.

[2]程啸，不动产善意取得之构成要件，法商研究，2010，（5）.

[3]颜梅林，不动产善意取得之善意要件认定研究，温州大学学报，2013年1月。

[4]崔建远，物权法，中国人民大学出版社，2009.