地方政府卸载房地产政策

文 齐 岳（财经评论人）

也就在两年前，我国还堪称房地产限购政策“博物馆”，汇聚了各国几乎所有的房地产调控实践，并不惜祭出行政大棒反复打压房价。然而经济起落、景气轮回，转眼间现在这些政策到了集体“卸载”的时候。

托市政策以地厅一级为主力，省级政府低调跟进。众所周知，土地出让收入几乎与收税规模相当。地方政府建桥修路打拼GDP全靠投资，因此有充足动力来提振房地产市场。以往压制房价的思路，不外乎“限价”、“限量”两种；如今反向调控也不出窠臼。于是，杭州出台了隐性“限降令”，成交价低到一定程度就必须重新备案，不能顺利网签。这是较为直接的干法。矜持一点的走迂回降价路线，比如减少交易费用。海口直接补贴住房中介，可谓凶猛。宁夏从公积金着手，允许个人公积金贷款比例占到75%，令北京、广东等公积金快见底的地区羡慕得口水都要流出。

“限量”方面，曾经铁桶一般的限购政策八月也已经捅开。省会城市中，兰州、贵阳、西安、南宁等城市不同程度放松了限购。据统计，除北上广深四座一线城市外，只有长春、南京、珠海和三亚四城仍在坚持限购。这些“堡垒”的陷落，短期内也颇可期待。

2008年和2012年房地产市场不景气时，也都出现过地方政府扎堆托市的现象，但显然这一次中央容忍度更高，很少叫停。二套房贷、税收补贴、户口政策这些具有标志意义的托举政策得以成行。

容忍度提升的背后是宏观经济的景气低落。房地产占到固定资产投资的四分之一左右，具有全局性作用。一旦房地产下滑，保增长的压力就会大幅落在制造业和政府基建投资的肩上。目前我国面临“两高”：产业库存高、政府债务高。这使得工业企业和地方政府都发不出力来。于是投资出现全面低迷。

然而，目前地方政府的托市举措，可能难以扭转房地产的颓势，更无力支撑整体经济走势向好。

这些措施的确是有短期作用的，但如果想让房地产行业整体企稳回升并进入新一轮繁荣周期，那么这些政策就差点意思了。限购所带来的成交量上涨显然是一次性的，不可能持续释放需求。不要忘了，本轮房地产下行的导火索是房贷利率的上升和可得性的下降。银行不松口的话，恐怕房价难见底。

因此兼顾了价和量两方面的信贷刺激成为一个关键点。成都补贴3%已经属于信贷刺激的范畴；广西适当放宽二套房贷；浙江绍兴认定二套房时也不再“认房又认贷”，而“只认房不认贷”，合理得多；上海也传出些许放松限贷的风声。但总体来说，限贷方面的突破并不大。资金成本的高企使得银行仍然不愿意做房贷生意。更深入一点说，银行放松房贷恐怕无法力挽狂澜。观望气氛的破除才是短期扭转市场的最关键。从这个意义上来说，媒体的作用要大于银行的作用。

在宣传力量引爆市场之前，房地产要自己磕磕碰碰地触底企稳。8月以来北京地区二手房成交略有回暖迹象，报盘价也在上去。这是否是拐点到来的先兆？市场纠结了地方政府、银行、购房者、开发商等种种因素，令人难辨东西。但比较确定的是，如果地方政府想凭一己之力推动房地产市场趋势反转，那么现有的政策卸载还远远不够。