浅议投资性房地产公允价值计量模式

郭亚飞

摘要：我国为适应逐步与国际接轨的会计计量模式制度，于

2006年正式引入公允价值计量模式。公允价值计量模式作为一种先进的会计计量模式，以其先进的理念及与时俱进的社会效益实用价值受到了投资者的一致欢迎。但目前就其实际使用情况来看，公允价值计量模式在投资性房地产领域的普及还有待时日。本文系统地剖析了公允价值计量模式的优势与不足，并提出了合理化建议。

关键词：投资性房地产 公允价值 计量模式

1 背景

长久以来，我国在会计行业采用的是历史成本模式，对于公允价值模式的正式引入仅是于2006年后并开始积极推广，于2007年1月1日实施。在我国，会计计量模式大致经历了四个发展阶段：历史成本垄断阶段（1992年-1997年）、启用公允价值模式阶段（1998年-2000年）、回避采用公允价值模式阶段（2001年-2005年）、大力推广公允价值模式阶段（2006年-至今）。在实践运用中，目前历史成本模式仍占主导地位。根据2006年新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。主要形式有：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物）。

2 国内、外研究现状

随着我国财务会计水平的不断提升，公允价值计量模式作为一种衍生工具的计量需要受到了社会的广泛关注。严格意义上来讲，公允价值计量模式是舶来品，它最早诞生于英国。有关公允价值的研究一直是国内外会计界的热点和主要课题。从国内研究现状来看，黄士忠主要就公允价值会计模式的提出、发展、成熟等进行了较为系统的研究，深入分析和探究了公允价值模式的提出背景和发展历程，并针对其中存在的问题进行了深度解析，他预测公允价值模式将成为今后一种重要的会计计量模式。

有关研究数据显示，投资者更倾向于以公允价值为依据进行投资分析，从而有效判断企业的财务状况，做出科学决策。采用公允价值计量模式可以有效地提升会计信息质量，减少会计信息造假现象，扭转会计失真局面。

3 投资性房地产公允价值模式的内涵、计量属性

所谓公允价值模式，就是在公允价值计量体系的基础上，根据交易双方的资产和负债情况，保证交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。FASB（美国会计准则委员会）认为：该模式计量属性具有公允性、不确定性、时效性。而根据我国新会计准则的理解，该模式具有公允性、假定性、广泛性、时效性。从内涵上理解，两种表达其属性或基本特征为大同小异，可简单理解为与市场有与时俱进、密切联系的价值体现。理论上，公允价值模式并非仅仅适用于房地产行业，它可以广泛适用于金融保险业、传播与文化产业、债务重组、非货币性资产交换、非同一控制下的企业合并等行业。实践中，投资性房地产可能最具有代表性，具有升值、增值的空间更大，与历史成本模式相比较，可能更有与时俱进的真实价值体现。

4 投资性房地产公允价值模式的优势

公允价值模式是舶来品，在国外已有较长的研究发展历史。因此，我国能正式引入该模式，必有其科学合理性、前瞻性。投资性房地产公允价值模式与历史成本模式相比较，能更好地反映经营业绩、市场价值及融资、盈利能力，能美化企业的经营情况，有利于对外吸收资本的稳定性，满足投资者的预期心理。传统成本模式下的亏损企业如果按照公允价值计量方式分析，则可能呈现盈利状态。因此，公允价值模式在某种程度上即更有利于上市公司披露企业的相关经营情况，起到稳定股民等情绪、有促进社会和谐的积极作用，具有重要的社会意义。如昆百大A在2003-2007年其总产负债率一度高达90%，严重影响了企业的正常经营发展。企业自2008年开在投资性房地产领域采用公允计量模式，按照这一模式企业的投资性资产迅速增值至4.55亿元，投资性房地产投资比重显著上升，资产负债率下降至76.44%。由此可见，采用该模式计量的房地产上市公司具有融资方面的优势。其次，能反映出企业管理层履职情况、责任、资源利用效率、客观评价、租金收入和增值、保值等重要信息。此外，由于该模式来源于国外，故有利于与国际财务信息接轨，缩小国、内外的财务信息列报差距，有利于境外投资机构、个人对我国上市公司投资价值的评判、认可。因此，公允价值模式比历史成本模式更具有会计信息的相关性、实用性、可靠性。

5 投资性房地产公允价值模式存在的问题

可以说，公允价值模式在我国现阶段并非完美，其正确适用须具备较多的前提条件。因而在实践中出现了“叫好不叫座”的现象。首先，实践中真正采用公允价值模式的上市公司较少。应当看到，我国市场的发育程度各地良莠不齐，严重不均衡，持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现。这在一定程度上与我国财政部、证监会严格规定公允价值计量采用要求有关。仅以沪深两市A股上市公司为例，2008年采用该模式的仅增加了2家。从2009年-2011年分析，与2010年比，2011年仅增加了6家。其次，现行企业会计准则对使用公允价值计量模式限制较多，而对传统成本模式限制则相对较少。因此，多数企业基于现实考虑对公允价值计量模式持观望态度。再次，目前，我国企业所得税法明文规定，公允价值计量模式下企业投资性房地产公允价值不计入应纳税收范围。因此，企业使用公允价值计量模式实际上并不会增加企业的税收负担。但从实际情况来看，目前公允价值计量模式下的税收调整程序则较为复杂，人为增加了工作量。此外，公允价值计量模式还会在一定程度上加剧上市公司利润的波动性，增加其经营和财务风险。在该模式下，上市公司的利润调节受到限制。由于采用该模式会影响净利润，但一般不会增加或减少现金流量，因而会导致账面净利润与现金流的背离，从而加大影响公司利润分配的难度。最后，会计从业人员的职业素养，也严重缺乏。公允价值计量模式的采用，与之匹配的财务人员须具备较高的专业知识和职业判断能力，最佳是复合型人才能懂资产评估、财务知识、市场分析等，方能胜任。就我国目前的财务人员的职业素养，大多属于非职业人员。endprint

6 投资性房地产公允价值模式的完善

6.1 修订完善企业会计准则 我们应当立足于如何应用公允价值计量模式，而非关注是否应用公允价值计量模式，不宜对该模式设置太多的限制。应结合中国特色的国情，尽快制定出适合中国国情的评估客观标准、统一评估办法、明细应用指南、披露标准、详尽程度等，加强可操作性。在两种模式的转换方面，贯彻严格的审批程序，允许相互转换，但应注意是否违反法律、法规等强制性规定或是否有违国家、社会、公共利益等不良规避行为。

6.2 加强完善我国税收法律、政策 从宏观上，制定导向性的补充政策、案例，深入企业加大宣传，优化税负，让企业知晓税法的鼓励行为，为减轻税负压力，积极倡导采用公允价值计量模式。

6.3 积极推进房地产市场的健康有序发展 我国目前已启动不动产统一登记制度，该行动必将积极推动房地产市场的科学、规范、有序管理。必将有利于推动建立房地产市场的信息化和交易信息的数据库系统，也有利于房地产评估机构的规范化，有利于我国房地产市场的税收管理等，对公允价值计量模式的采用，必将能提供更科学、规范的数据。目前，我国的房地产交易市场基本处于低潮期，但经济发展的规律难以违抗，物价上涨的基本规律不可能动摇，每年至少为5%-8%，长此以往投资性房地产采用公允价值计量模式依然是更科学、更符合国际潮流的。此外，加强财务从业人员的全面、复合型职业素养，也是不可忽视的重要因素。

综上所述，公允价值计量模式作为一种新型会计计量方式，目前虽然尚未在投资性房地产领域普及，但随着国家相关制度、政策的配套完善，今后该计量模式的广泛采用必将成为主流。

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doc88.com/p48043535300.html，2007-07-07.endprint