我国推行“以房养老”可行性分析

李新德+王诗语

摘 要：伴随我国日益加速的人口老龄化现状，现有的社会养老模式已经不能有效地解决我国的养老问题，迫切需要我们进行养老方式的创新。本文利用马斯洛需求层次理论及反向抵押贷款需求模型进行可行性分析，对我国推行以房养老模式进行探索，从而得出以房养老在我国具有可行性的结论。

关键词：以房养老；老龄化；需求层次理论；可行性

一、概述

（一）我国当前老龄化现状

我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势，老龄化增速快于世界，65岁及以上人口数量从1982年的4991万人增加到2012年的12714万人，年均增加257.4万人；老年人口占比从4.9%增加到9.4%，年均增加0.15个百分点。据估计到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的24%。

（二）以房养老的概念

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

（三）国内外研究现状总述

从国外现有的研究来看，很多国家对于反向住房抵押贷款使用范围的研究已经突破了养老局限，它强调了政府的支持，使以房养老的个人责任与政府责任得以统一，提高了人们对以房养老的信任以及老年人参与的积极性。

当前我国对以房养老的研究观点比较零散，暂时没有系统的研究和理论体系。而且，多数研究缺少一些具体的、可操作性的研究方法，缺少以房养老实施的前期可行性调研，数据只能利用已有资料，没有做到在实践中检验和发展以房养老理论。

二、以房养老的可行性分析

以房养老模式虽然在美国等发达国家被成功应用，但是，以房养老在中国是否可行？下文我们将运用马斯洛的需求层次理论以及需求反向抵押贷款的需求模型进行可行性分析。

（一）需求层次理论下的以房养老需求分析

基于马斯洛需求层次理论，可针对老年人自身的养老需求划分为五个层次：

1、生理需求，即维持自身生存的最基本需求，如饮食、空气、衣物、健康等。但老年人身体机能弱化，生理状况有别于其他年龄层，因此基本需求需根据老年人的特殊生理进行相应的改变，如饮食要注重营养、环境要注意清洁卫生等。进行反向抵押贷款，从而享受更好的服务，包括饮食、卫生、医疗等，老人可以更好的满足最基本的生理需求。

2、安全需求，老年人由于体质变弱，精神和状态不如年轻人，渴望能够老有所依，能够有人照顾自己，保护自己的安全，尽量减少意外病发、意外事故发生的可能。但是，一般他们的儿女都有工作，不可能每天陪伴在老人左右，更不可能时时关注着老人，确保其安全。而如果老人进行反向抵押贷款，搬到养老机构后，有专门的人员对老人进行照顾，也能更好的关注到老人，尽可能的减少了意外事故的发生，很大程度可以保护老人的安全。

3、归属于爱的需求，对于老人而言，他们最希望的应该就是像传统的养老那样儿女长伴身边，但是随着社会的进步，市场经济的发展，子女都有自己的事业，不可能每天陪在老人身边。而反向抵押贷款可以给他们创造一个同一年龄的群体，参与社会交流，个体间相互关心，一起生活避免了生活的无聊，同时这样也可以从一定程度上对亲情方面的缺少进行弥补。

4、尊重的需求，老年人虽然是弱势群体，但也需要得到社会的认可，受到他人的尊重和信赖。在得到外界尊重时，老人也期望能独立自主，实现自我的尊重。而老人进行反向抵押贷款，把自己年轻时奋斗的房屋抵押给银行从而获得好的生活条件，或者获得更多的养老金，这样就减少了子女的压力，很大程度上可以说是老人靠自己养活了自己，以获得一定的他人尊重和自我尊重，满足了尊重的需求。

5、自我实现的需求，即老人想要发挥自身能力，做自己力所能及的事，为社会作出贡献，这是老年人需求的最高层次。尽管老人不再工作，但也希望做能力范围之内的事，而选择以房养老，进行反向抵押贷款可以说是在为国家养老事业做贡献，可以为国家减缓老龄化压力献出自己的一份力。所以一定程度上来说，满足了自我实现的需求。

（二）反向抵押贷款的需求模型分析

在反向抵押贷款需求分析方面，笔者通过选取合适的变量，利用效用函数及无差异曲线来对其进行建模分析，尽可能做到反映真实的需求情况。

1、变量设定

第一，假如老人进行反向抵押贷款，他可以因此获得一定的额外养老金收入，则他养老的可支配资金总额将会增加，假设其增加量为T。相反，如果老人不进行反向抵押贷款，那么相对的来说就相当于其遭受经济损失，假设其减少量为S。

第二，由于中国传统观念的影响作用，当其经济损失如果超过老人可支配资金的增加水平，那么老人会觉得实际的福利水平是下降的，那么他就不会进行反向抵押贷款。而根据主体z主观上的差异性，他们的选择将会因人而异。所以我们定义老人的效用函数为U=U（M，N），其中设可支配资金为M，子女拥有的资产价值为N。

2、边际替代率递减规律

可以发现，老人的效用函数满足边际替代率递减规律：一方面，当老年人经济状况比子女经济状况较好的情况下，子女的经济状况的变化更容易引起老人的关注，而却不会过于关注自己的经济状况，所以减少一单位的老年人可支配资金而引起的效用减少只需要增加较少的子女资产价值量就可以弥补。另一方面，如果老人自身的经济状况比子女经济状况较差时，每减少一单位老人的可支配资金而引起的效用减少就需要通过增加较多的子女资产价值来弥补；

3、函数图形解释

第一种情况，当老年人不进行反向抵押贷款时：用坐标系中点A表示老年人的可支配资金和子女的资产价值的组合，则UA对应为老年人的效用；第二种情况，在进行反向抵押贷款时：老年人的可支配资金和子女的资产价值的组合点为B，该点为A沿着向量（T，-S）移动得到的，则UB为其对应的的效用。

假设两种效用之差为P。当P>0时，老人的效用水平得到了提高，意味着反向抵押贷款对其是有利的，他们也将因此而选择进行以房养老；相反，如果P<0，老人的效用水平意味着没有提升，对其是没有好处的，因此他们将选择传统养老方式。特别的，当P=0时 ，将P与A连起来得到的曲线，即为“临界线”。在临界线上方的部分满足P>0 ，该区域部分反映了老年人对反向抵押贷款的需求。

由于中国传统文化观念是影响以房养老需求的主要因素，所以我们用该模型分析传统观念对需求的影响。传统观念，换种角度来说，就是老人对于自己的经济状况和子女的经济状况的孰轻孰重的一个选择问题，用模型来说就是老人的效用函数的差异。如果一个老人受到传统观念的影响较大时，他会把子女的经济状况看得更重从而做出选择，无差异曲线就会越平缓，需求就会越小。相反，当老人受传统观念影响较小时，将会认为自己的经济生活状况更加重要，从而选择反向抵押贷款，所以对其需求也就越高。

三、结论

通过上文利用马斯洛需求层次理论及反向抵押贷款需求模型的分析，我们可以看出“以房养老”是有较大的市场需求，具有可行性。而对于传统的文化观念、养老观念这个曾经主要影响因素，影响已逐渐变小，同时这也意味着以房养老的需求将会越来越大。所以政府可以开始出台各项政策性措施来推行以房养老，同时可以加大宣传力度，提高以房养老的知名度及影响大，进一步削弱传统养老观念的影响。相信不久的将来，以房养老将会成为我国养老体系的一个重要成员，为我国养老事业做出贡献。endprint