房价过高的原因剖析及措施

李洋

随着我国城市现代化建设步伐的进一步加快，房地产市场也持续稳定的发展。然而，近两年来部分地区的房价持续上涨，远远超过了居民收入的增长幅度，导致居民购房困难。这逐渐成为关乎我国社会民生的重大问题，甚至演变成阻碍我国建设和谐社会以及可持续发展的，造成社会矛盾激化和利益冲突的焦点问题。

1房价过高的原因

造成房价过高的原因有很多，大致可分为以下几种：

城市化进程导致房价上涨。怀着对大城市的向往，大量的农村人口向城市涌入，这就导致城市现代化进程的加快。在城市中聚集的农村人口，首先需要解决的就是住房问题。随着城市化进程的加快，住房需求也随之增加，继而推动房价的上涨。而在这一过程中，许多的农村人口逐渐转化为城市人口，例如：城市扩建、外地大学生的留存以及进城打工等。人口的增加也就导致需求的增加，进而导致房价上涨。而涌入城市的非城市人口长期停留于城市中，同样会产生住房需求，进而在一定程度上导致房价上涨。涌入的大量人口还会有其他的相关需求，例如：教育、医疗、社会服务等配套住房的需求。这在一定程度上也会导致住房需求增加，房价上涨。除此之外，随着城市居民自身生活水平的提高，对生活质量和品质也就有了更高的要求，进而就会不断改善自身的住房条件，这也是导致房价上涨的一个关键因素。因此综上所述，在一定程度上，在城市建设的进程中拉动了房价的增长，属于需求拉动上涨型。另外，在城市建设的过程中增加了对土地的占用量，进而导致城市土地资源紧张，而这又在一定程度上促使房价上涨。再加上我国对土地资源粗放型的使用，导致土地资源遭到严重的浪费。而土地资源的减少和用地需求的增加促使土地价格上涨，也就进一步带动房价上涨，属于成本拉动型上涨。因此，城市化进程导致房价上涨。

部分商人的炒作导致房价上涨。我国国内购房需求的增加以及房地产行业本身高利润的特点，促使一部分投机商进入房地产行业进行炒作，进而抬高房价。另外，由于我国对房地产行业的控制政策还不完善，便于取得银行贷款购买多套住房。并且，转让方便，仅需少量的费用，导致炒房者逐渐增多，房价也越来越高。

政府对房地产市场的管理存在问题。首先，国家对房地产行业的宏观调控存在滞后性。制定的调控措施失灵，采取的政策不能从根本上解决问题。当我国房价已经出现非正常上涨的现象，政府部门没有及时的发现，并且后期制定的控制房价上涨的措施没能从根本上解决问题。另外，部分地方政府为了自己的利益，阳奉阴违，导致房价持续上涨。随后几年，国家对房地产行业进行宏观调控，都没有彻底解决问题，房价也越来越高。从2006年到2007年，房价已经远远超出百姓的经济能力，购房需求受到了抑制。到2008年，房價涨幅才有所降低。政府宏观调控不仅要保证某一产业在正常发展，还要保障社会的利益。因此，政府应采取有效措施，从根本上解决房价居高不下的问题。其次，地方政府管理执行力度不足。地方政府对土地买卖管理力度不够。我国在土地市场买卖方面的政策并不规范，地方政府就有必要进行相应有效地管理。土地转让本应该是按照先招标后买卖的方式进行，然而实际上，大多数是以私下协议交易的方式进行。这种转让方式不仅透明度低，还存在一些房地产商人以非法手段获得土地的使用权的情况。再进有低价买入的土地高价转卖，从而获得高额利润。而政府部门则对此充耳不闻，使得高额土地转让金成为高房价形成的基础。此外，地方政府利用自身的权利，提高房地产的热度，炒高房价，误导消费者，改变消费者的预期。

市场经济发展的必然趋势。房价的高低主要是由供求关系决定的。我国采用的是市场经济体制，即商品的价格主要由市场的需求关系决定。因此，房价的持续上涨，一部分原因可以归结为强烈的购房需求。而这是由我国的国情所决定的。首先，我国的人口基数大，这就导致我国新增人口多，也就意味着有更多的人有住房和购房的需求。其次，由于我国实行房地产市场商品化的时间比较短，而强烈的需求压力则促使我国房价快速上涨。再次，随着经济的发展，人们生活水平的提高，促使人们产生投资的需求。而房地产市场的高回报和低风险正好满足了人们的需要。最后，在我国人民的观念里，房子是生活不可缺少的的基础设施，因此，形成一种强烈的需求观念。综上所述，可以看出我国在住房方面具有强烈的需求。而在供应方面，我国可利用的土地相对较少，这也就导致供不应求现象的产生，最终导致房价上涨。

2房价过高的危害

房价过高不仅会导致房地产行业无法正常的发展，还会给社会和人们的生活带来巨大的影响。

房价过高导致经济无法均衡发展，进而损害房地产行业的健康协调的发展。房地产作为我国的支柱型产业，对我国的经济有很大的影响。历史数据也表明，近几年来，我国的经济过分依赖房地产，导致经济结构失衡的状况出现。而这样的经济形式是不可持续的。

存在严重的信贷风险。房价上涨导致消费者无法一次付清购房资金，也就是说，消费者需要分期付款，偿还贷款。一旦无法支付，就会导致相互拖欠，无法偿还的现象的发生。甚至导致“负资产者”的出现，给国家和社会带来严重的危害。

抑制了其他的正常消费。作为经济增长的主要动力之一，消费需求可以在一定程度上平衡投资所带来的波动。而房价上涨，导致普通居民将大多数资金购房，削弱了其他正常消费的能力，导致社会利润过于集中在房地产行业，进而阻碍我国国民经济的均衡发展。

第四，房价过高会导致社会贫富差距加大，社会矛盾突出，进而阻碍建设和谐社会。另外，过高房价导致土地价格上涨，土地被过分利用，导致土地失衡。与之相关产业迅速发展，环境受到威胁。此外，商品房空置率增加，而居民无力购买，导致房屋资源被严重浪费。

3控制房价的措施

加快体制改革步伐，完善土地市场制度。为了降低房价，对我国土地市场制度进行完善至关重要。因此，要尽可能的公开土地的使用情况，使土地使用权的转让过程按照高透明度的招标方式，进而进行拍卖活动。杜绝炒作等现象的发生，加强对土地供应的调控力度，从而进一步调节住房结构。

对住房的投资性需求和被动需求予以抑制。从金融、税收以及土地等方面对投资性等需求进行抑制，从而降低住房价格。例如，对国内炒房者加大税收力度。

发展多元化的房地产金融市场。为了降低银行的信贷风险，大力发展多元化的房地产金融市场。例如，允许保险资金、养老资金以及外来投资者进入房地产市场并进行投资。从而建立多元化的房地产金融市场，将房地产的金融风险分散到其他体系中去。这样，不仅将风险从单一的银行体系中分散出来，还将养老资金等有效地利用起来，从而促使房地产行业健康稳定的发展下去。

调整国家利率。我国房地产价格持续上升的一个重要原因就是我国的低利率政策。一方面，通过调整国家的利率，从而降低对购房者的支持力度，进而降低对房地产市场的需求。另一方面，降低了投资回报的利润，促使投资者投资其他行业。

作为我国的支柱型产业，房地产平衡健康的发展对我国经济具有重要的意义。然而，近两年来，我国房价居高不下，严重影响到了我国经济的健康发展，给社会带来了严重的危害。本文对我国房价上升的原因进行了分析和危害说明，进而提出了控制房价的措施，从而保证我国房地产经济稳定的发展。