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房价过高的原因剖析及措施

2014-11-03李洋

环球市场信息导报 2014年7期
关键词:购房房价住房

李洋

随着我国城市现代化建设步伐的进一步加快,房地产市场也持续稳定的发展。然而,近两年来部分地区的房价持续上涨,远远超过了居民收入的增长幅度,导致居民购房困难。这逐渐成为关乎我国社会民生的重大问题,甚至演变成阻碍我国建设和谐社会以及可持续发展的,造成社会矛盾激化和利益冲突的焦点问题。

1房价过高的原因

造成房价过高的原因有很多,大致可分为以下几种:

城市化进程导致房价上涨。怀着对大城市的向往,大量的农村人口向城市涌入,这就导致城市现代化进程的加快。在城市中聚集的农村人口,首先需要解决的就是住房问题。随着城市化进程的加快,住房需求也随之增加,继而推动房价的上涨。而在这一过程中,许多的农村人口逐渐转化为城市人口,例如:城市扩建、外地大学生的留存以及进城打工等。人口的增加也就导致需求的增加,进而导致房价上涨。而涌入城市的非城市人口长期停留于城市中,同样会产生住房需求,进而在一定程度上导致房价上涨。涌入的大量人口还会有其他的相关需求,例如:教育、医疗、社会服务等配套住房的需求。这在一定程度上也会导致住房需求增加,房价上涨。除此之外,随着城市居民自身生活水平的提高,对生活质量和品质也就有了更高的要求,进而就会不断改善自身的住房条件,这也是导致房价上涨的一个关键因素。因此综上所述,在一定程度上,在城市建设的进程中拉动了房价的增长,属于需求拉动上涨型。另外,在城市建设的过程中增加了对土地的占用量,进而导致城市土地资源紧张,而这又在一定程度上促使房价上涨。再加上我国对土地资源粗放型的使用,导致土地资源遭到严重的浪费。而土地资源的减少和用地需求的增加促使土地价格上涨,也就进一步带动房价上涨,属于成本拉动型上涨。因此,城市化进程导致房价上涨。

部分商人的炒作导致房价上涨。我国国内购房需求的增加以及房地产行业本身高利润的特点,促使一部分投机商进入房地产行业进行炒作,进而抬高房价。另外,由于我国对房地产行业的控制政策还不完善,便于取得银行贷款购买多套住房。并且,转让方便,仅需少量的费用,导致炒房者逐渐增多,房价也越来越高。

政府对房地产市场的管理存在问题。首先,国家对房地产行业的宏观调控存在滞后性。制定的调控措施失灵,采取的政策不能从根本上解决问题。当我国房价已经出现非正常上涨的现象,政府部门没有及时的发现,并且后期制定的控制房价上涨的措施没能从根本上解决问题。另外,部分地方政府为了自己的利益,阳奉阴违,导致房价持续上涨。随后几年,国家对房地产行业进行宏观调控,都没有彻底解决问题,房价也越来越高。从2006年到2007年,房价已经远远超出百姓的经济能力,购房需求受到了抑制。到2008年,房價涨幅才有所降低。政府宏观调控不仅要保证某一产业在正常发展,还要保障社会的利益。因此,政府应采取有效措施,从根本上解决房价居高不下的问题。其次,地方政府管理执行力度不足。地方政府对土地买卖管理力度不够。我国在土地市场买卖方面的政策并不规范,地方政府就有必要进行相应有效地管理。土地转让本应该是按照先招标后买卖的方式进行,然而实际上,大多数是以私下协议交易的方式进行。这种转让方式不仅透明度低,还存在一些房地产商人以非法手段获得土地的使用权的情况。再进有低价买入的土地高价转卖,从而获得高额利润。而政府部门则对此充耳不闻,使得高额土地转让金成为高房价形成的基础。此外,地方政府利用自身的权利,提高房地产的热度,炒高房价,误导消费者,改变消费者的预期。

市场经济发展的必然趋势。房价的高低主要是由供求关系决定的。我国采用的是市场经济体制,即商品的价格主要由市场的需求关系决定。因此,房价的持续上涨,一部分原因可以归结为强烈的购房需求。而这是由我国的国情所决定的。首先,我国的人口基数大,这就导致我国新增人口多,也就意味着有更多的人有住房和购房的需求。其次,由于我国实行房地产市场商品化的时间比较短,而强烈的需求压力则促使我国房价快速上涨。再次,随着经济的发展,人们生活水平的提高,促使人们产生投资的需求。而房地产市场的高回报和低风险正好满足了人们的需要。最后,在我国人民的观念里,房子是生活不可缺少的的基础设施,因此,形成一种强烈的需求观念。综上所述,可以看出我国在住房方面具有强烈的需求。而在供应方面,我国可利用的土地相对较少,这也就导致供不应求现象的产生,最终导致房价上涨。

2房价过高的危害

房价过高不仅会导致房地产行业无法正常的发展,还会给社会和人们的生活带来巨大的影响。

房价过高导致经济无法均衡发展,进而损害房地产行业的健康协调的发展。房地产作为我国的支柱型产业,对我国的经济有很大的影响。历史数据也表明,近几年来,我国的经济过分依赖房地产,导致经济结构失衡的状况出现。而这样的经济形式是不可持续的。

存在严重的信贷风险。房价上涨导致消费者无法一次付清购房资金,也就是说,消费者需要分期付款,偿还贷款。一旦无法支付,就会导致相互拖欠,无法偿还的现象的发生。甚至导致“负资产者”的出现,给国家和社会带来严重的危害。

抑制了其他的正常消费。作为经济增长的主要动力之一,消费需求可以在一定程度上平衡投资所带来的波动。而房价上涨,导致普通居民将大多数资金购房,削弱了其他正常消费的能力,导致社会利润过于集中在房地产行业,进而阻碍我国国民经济的均衡发展。

第四,房价过高会导致社会贫富差距加大,社会矛盾突出,进而阻碍建设和谐社会。另外,过高房价导致土地价格上涨,土地被过分利用,导致土地失衡。与之相关产业迅速发展,环境受到威胁。此外,商品房空置率增加,而居民无力购买,导致房屋资源被严重浪费。

3控制房价的措施

加快体制改革步伐,完善土地市场制度。为了降低房价,对我国土地市场制度进行完善至关重要。因此,要尽可能的公开土地的使用情况,使土地使用权的转让过程按照高透明度的招标方式,进而进行拍卖活动。杜绝炒作等现象的发生,加强对土地供应的调控力度,从而进一步调节住房结构。

对住房的投资性需求和被动需求予以抑制。从金融、税收以及土地等方面对投资性等需求进行抑制,从而降低住房价格。例如,对国内炒房者加大税收力度。

发展多元化的房地产金融市场。为了降低银行的信贷风险,大力发展多元化的房地产金融市场。例如,允许保险资金、养老资金以及外来投资者进入房地产市场并进行投资。从而建立多元化的房地产金融市场,将房地产的金融风险分散到其他体系中去。这样,不仅将风险从单一的银行体系中分散出来,还将养老资金等有效地利用起来,从而促使房地产行业健康稳定的发展下去。

调整国家利率。我国房地产价格持续上升的一个重要原因就是我国的低利率政策。一方面,通过调整国家的利率,从而降低对购房者的支持力度,进而降低对房地产市场的需求。另一方面,降低了投资回报的利润,促使投资者投资其他行业。

作为我国的支柱型产业,房地产平衡健康的发展对我国经济具有重要的意义。然而,近两年来,我国房价居高不下,严重影响到了我国经济的健康发展,给社会带来了严重的危害。本文对我国房价上升的原因进行了分析和危害说明,进而提出了控制房价的措施,从而保证我国房地产经济稳定的发展。

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