商品住宅建筑设计与非商品住宅建筑设计的差异探讨

杨淑丽　钱旭光

【摘要】非商品住宅由社会福利品变为社会消费品是其根本性质的转变，这种转变对建筑師提出了新的课题，也使住宅建筑的设计程序和观念产生了很大变化。而商品住宅作为人的居住活动空间，反映着住户的社会地位，经济收入，文化层次等生活特征，也反映着当时、当地的社会物质文化生活水平，科学技术水平的高低。据此，本文着重探讨了在建筑设计及相关方面两者的不同。

【关键词】商品住宅；非商品住宅；建筑设计

0、引言

改革开放初期的大部分建筑结构形式基本上以砖混结构，预制梁板、大板体系为主，后期发展为内浇外砌、内浇外挂等结构形式。由于结构形式的单一与限制，使得建筑设计也无发挥应有的设计创意。外立面也只是变化一种外墙涂料的颜色或者是层数与开间数的不同；门窗同样是标准的构件，唯一可变得只有将窗框涂成绿色还是铁红色。正是由于标准化的体制下的种种制约，使住宅设计在当时几乎成了不用设计的设计，或不需要设计的设计。

1、获得使用权与获得产权的不同

过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工。同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴。职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用。因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”。另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用。相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高。这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权，产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有。

而商品住宅则完全不同。首先，个人通过有偿（用货币购买）的方式获得房屋在一定年限内的产权。没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式。既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此。因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求。

2、设计所遵循的标准不同

设计所遵循的标准不同。过去的非商品房建设中，有着明确的标准。国家制定住宅设计标准，各单位套用后制定不同级别的分配标准，设计单位据此设计。在过去的标准中，不仅针对不同职务级别的单套住房面积，而且针对卧室、卫生间、厨房的单间面积都作了最上限的规定。除住房户型总面积不可超标外，每个独立功能的房间面积也不允许突破。即使是在有较大进步的，只规定了各功能房间面积下限的95住宅标准，仍然没有在大幅度提高居住空间的舒适度方面起到推动的作用。

商品住宅的指标控制则完全不同，除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。

现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。

3、非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同

非商品住宅与商品住宅不仅是形式上的不同，时代上的不同，更主要的体现在生活方式上的不同。并不仅仅是因为住宅成为了一种商品，更是因为社会的变化，生活内容、生活节奏、生活空间一一都产生了变化，而这种变化最剧烈的阶段正与商品住宅兴起的时段相差不多。人们越来越多地从国营的单位走出来，在不同体制的公司、集体当中工作，没有了福利分配的住房，同时也没有了种种的限制与约束。生活完全掌握在自己手里，各种希望都在萌芽、各种冲动在激励着人们努力工作，创造属于自己的天地。于是，社会渐渐的开始活跃了起来，各种新的思潮、流派、社会趋向变得极为多元化了。住宅的内部与外部空间都因此而发生了巨大的变化。加上越来越多的有海外生活经历的人士参与置业行为，又使得人们的生活方式变得更加丰富。

4、通用标准在商品住宅的设计中消失了

前面所提到的“77板住1”、“80住2”等通用图，非商品住宅的建设几乎是各项目引用不同或相同的通用标准图，谈不上或用不着设计。而商品住宅的开发建设当中，每一个项目都是具有特殊性的项目，“差异化”与设计创新几乎是每一个开发项目共同的重要要求。不仅整个项目要与其它的项目拉开差距，项目自身的每一栋楼也要求各不相同，从一点一滴的人性化细节进行研讨，做出各不相同的个性化设计。因此，住宅通用标准图已在商品住宅的设计中消失了。

5、物业管理的形式与对象不同

物业管理的不同带来如计量、维修、保洁等服务内容与形式的变化，设计也不可避免的随之改变。非商品住宅中由于住房体制上的特点，在水电费的收取、计量；设备与房屋的维修；公共区域的绿化、保洁等物业管理方面，基本上依靠单位或房管部门。定期统一查表，自行缴费或单位代扣；维修费用与维修质量均维持在一种基本要求的层面；定期统一缴纳很低的绿化费及公共卫生费。商品住宅中出现了诸多的变化，首先，要统一缴纳物业管理费，用于公共部位的保洁、保安、绿化等支出；水、电、燃气的计量与收费基本上都采用卡表式，即住户自行购买各种卡中的用量，自行控制用量，或通过弱电信号将用电、用水量远传至物业管理的中心机房，由物业管理公司向住户收取相应费用。

6、建筑形式上的不同

非商品住宅在形式上是单一的，几乎是清一色的相同标准，且标准较低的普通住宅，而商品住宅的形式也同样呈现出多样化的趋势。有些我们甚至很难定义全面或定义准确。

6.1标准最低的经济适用住房

标准最低的应该是政府为解决低收入者的居住问题而正在大力推行与建设的经济适用住房，这类住房是为解决居者有其屋，保证基本居住功能的一类商品住宅，原则上开发建设方不从中赢利。因此，其无论是面积指标、建造标准，还是物业管理、园林环境水平都比较低。销售价格受到政府的严格控制与监管，购买人群要经过严格的审查后，方可被允许购买。

6.2一般商品住宅

一般商品住宅，应该是目前最普及的，建设及销售量最大的一部份商品住宅。各开发建设单位根据市场分析，确定各项目的销售策略及产品定位，进行开发建设与销售。

6.3高级住宅

高级住宅，是指户型面积较大、居住功能的设置丰富多样、社区的建筑密度较小、居住人口较少、配备的各种材料及设备设施标准较高、物业管理水平较高的集合式住宅或别墅。

6.4新型居住形式的商品住宅

随着商品住宅的开发建设的不断进步，在旅游风景区、度假区等自然山水秀丽的地区，近年来逐渐开始兴起一种分时度假酒店、产权式酒店或酒店服务式公寓。这种项目以商品住宅销售形式出售房屋的产权，平时由管理公司代管代租，为使用者提供酒店式的物业管理与服务，使度假型居住的生活品质得以保障及提高。产权人可享受每年固定天数的免费使用期，房屋的租金可由代管方与产权人协议分配。实际上这种商品住宅已经变成一种投资的手段。