公租房管理对策研究

何佳晓

摘 要：公租房有力地补充完善了我国传统的住房保障体系，对维持社会的稳定、和谐发展发挥了重要作用。但由于公租房的管理具有其特殊性，同时在较短时间内将大量的社会“夹心层”群体汇集到这些小区内，如何做好公租房管理就显得十分重要。

关键词：公租房；管理；对策

一、国内外相关研究述评

Donnison（1967）指出世界上大多数城市的发展都面临着土地短缺和土地价格上涨的焦虑。Ohls（1975）认为应该优先采取对低收入阶层提供住房补贴的政策，增加低收入阶层的住房消费。Lund（2006）也指出以社会保障体系的解释住房是基本需求。我国自很多地区兴建公租房以来，不少学者都开始探讨这一政策实施的可行性和必须解决的问题。陈耿（2011）提出我国的公租房建设和运营应在财政资金的支持下，大力拓展各种形式的融资渠道。杨玲（2011）、刘玉峰和张琦（2011）对重庆公租房的管理问题做了研究，刘玉峰等人指出必须加强政府在公租房建设过程中的监督管理。

二、公租房小区特点

（1）入住人员数量多。按规划，公租房小区规模较大，入住的人员数量多。（2）入住率高。由于承租公租房群体的特殊性，以及承租人无正当理由连续空置6个月以上的将解除合同并给予处罚的规定，决定了公租房一旦出租，承租者就要入住进去，这会导致公租房的入住率很高。（3）出租房比例高。由于公租房政策的规定，承租者要5年之后才能购买，使得公租房小区内租房比例高于其它商品房小区，在一定程度上给小区管理增加了复杂性。（4）入住人员素质参差不齐。公租房住户范围广泛，小区内入住人员背景复杂，素质也参差不齐，这也使得公租房小区的管理具有特殊性。

三、进一步优化公租房管理的对策建议

（一）完善公租房进入、退出机制，进一步做好动态监管。一是加强进入审查。香港房屋条例规定，若住户虚报资料，可终止其租约，并可根据法律规定予以检控。如故意向房屋委員会虚报资料即属违法，一经定罪，可判罚款及监禁。这种做法能有效杜绝骗取公屋的行为。因此，应进一步完善这方面的制度建设，从前期审查入手，保证公平、公正。二是租售房期间的监管，加强审查，并以法律处罚条例来杜绝住户在房内从事非法活动、转租和出借。三是完善退出机制。鉴于审查不再符合租赁标准的复杂性，应当将“要求住户每2年都要向公租房管理局申报住房、收入情况等”改为每年申报，同时公租房管理局还要加强对租户的不定期审查，以确定租户是否还满足居住的条件。对于有意欺瞒者应当给予相应的经济和法律惩罚。四是进一步完善普通市民监督举报机制，对举报骗租、骗购经查属实给予奖励。五是公租房规模大，应设立租金专款账户，实行租金信息化管理。参照购买商品还贷银行账户的做法，与大型国有银行合作，以户为单位为公租房小区住户免费办理银行卡，住户应提前将足额的钱存进该账户，银行每月到期自动扣除租金再转入统一的财政专户，如果住户没有按时交租，会自动产生违约纪录。该违约纪录将直接影响5年后是否能购买公租房，以及今后购买商品房的银行贷款。这样通过信息化管理不但降低租金管理的成本，提高了租金管理的效率，还有效防止了住户的违约行为。

（二）提高物业管理公司服务的质量，提升居民对物管的认同度和接受度。一是要加大对居民的宣传力度，特别是像农民工等以前未住过有物管小区房的人群，使其了解物业管理的重要性和必要性，培养居民正确的物业管理消费意识，从而提升居民对物业管理的认同度和接受度，引导他们接受和支持物业管理。二是物业管理公司要进一步强化服务意识，不能仅满足于提供基本物业服务项目，要根据公租房的特点对小区住户的服务需求做好分析，加强从事客服、保安、清洁等物业管理工作人员的培训，全面提高服务技能、改善服务态度。三是要建立起居民、物业管理公司、公租房管理局互访制度，及时查找问题。要建立起物业管理公司和居民的互访制度，当居民对房屋、小区管理等提出问题，物管应及时处理，并定期回访，了解处理后的使用情况和居民新的需求；要建立起公租房管理局和物业管理公司的互访制度，公租房管理局应定期回访物业管理公司，由于重庆公租房“公”的性质，尽管其小区物业管理实行了市场化运作，由租户承担物管费，但政府必须对物业管理进行定期考核，同时物管公司也应及时向公租房管理局反映物业管理的现状和存在的困难；要建立起公租房管理局和居民的互访制度，居民可以向公租房管理局反映问题，公租房管理局也主动定期开展问卷调查，直接了解居民的需求和小区存在的问题，以便出台有针对性的措施。

（三）加快超市、医院、学校等配套设施的建设，推进小区安全管理。要加快超市、医院、学校等配套设施的建设，保障居民生活与子女教育。要推进社区医院和药店的建设与管理，扩大银行种类和数量，新建公租房小区加快大型连锁超市的入驻和农贸市场的修建。每个公租房小区都应配备幼儿园和小学，并加快开学进度和管理，合理确定收费标准，强化师资力量和教学设施设备，保障教学质量。同时，要推进小区安全管理，为居民打造更加和谐的治安环境。一是针对小区居民安全感调查结果并不太好的情况，要设置门禁，只有本小区的居民才能进入，在进出口和小区内合理规划安装电子监控系统，同时物业管理公司加强安全管理，对门卫进行培训，加强夜间巡逻。每个小区都应设立社区警务室，配备经验丰富的民警、优秀文职人才和齐全的办公设备，掌握社区的治安情况，及时处理出现的问题。