从金融视角审视中国传统农地产权及地权交易

文/邵玉君

明清以来，我国出现了同一块的地权析分出田底权与田面权的现象，南方尤为突出。田面权由佃权演变而来，佃权交易时，拥有田底权的地主无权干涉，也就是说田底权与田面权有各自独立的产权属性。龙登高(2009)[1]明确以资产性地权与经营性地权来分析一般情况下的田底权与田面权，资产性地权获取投资带来的土地收益，经营性地权获取劳动收益，在佃权分解的情形下，分别称为地租与佃租。

农地不仅析分出田底权与田面权，还具有复杂多样的地权交易形式。龙登高（2009）[1]指出，复杂多样的地权交易形式，或依托于地权，或以土地为媒介展开，或直接进行地权转让。其中，以土地为媒介的债权通融型交易包括按、押、典、当等形式。按（类似pledge）即为以土地为担保的借贷形式，押(collateral)为以土地为担保并以地租或利租来还本付息，典(pawn broking)为按约定期限内的土地使用权转移与收益占有来偿还借债，当(pledge or hock)则是以地权为中介的各种借贷形式。

一、地权交易的多样性与复杂性

明确的产权制度，独立的产权属性以及不同的交易形式，催生出了复杂多样的地权交易形式。如根据有无资产性地权、有无经营性地权以及是自耕还是转佃，理论上就可以分为以下几种情形。

第一种：有资产性地权，有经营性地权，自耕。

第二种：有资产性地权，有经营性地权，转佃。

第四种：有资产性地权，无经营性地权，出租。

第五种：无资产性地权，有经营性地权，自耕。

第六种：无资产性地权，有经营性地权，转佃。

第七种：无资产性地权，无经营性地权。

在第一种情形下，在不发生资产性地权和经营性地权转让的情况下，农户获得劳动收益。农户还可以以土地为媒介，通过按、押、典、当等形式进行融资，或者直接进行资产性地权和经营性地权的转让交易获得资金。

在第二种情形下，拥有资产性地权的地主，或以土地为媒介展开（包括按、押、典、当等形式），或直接进行地权转让进行融资。在此情形下，地主既可以出租资产性地权获得地租，也可以出租经营性地权获得佃租。

在第三种情形下，在不发生资产性地权转让的情况下，农户可以获得劳动收益。农户还可以以资产性地权为媒介，通过按、押、典、当等形式进行融资，或者直接进行资产性地权的转让交易获得资金。

我国在各地的新石器时代遗址中发现了一些原始绘画作品，有的学者按材质将其分为陶画、木画、石画、壁画、地画、岩画（有学者将绘在陶器、木器、石器等器物上的绘画统称为装饰画，将其分为装饰画、岩画和地画三类）。这些新石器时代的原始绘画，可以证明“绘画的产生源于人类对自然事物的认识和思想情感的表达”。

在第四种情形下，在不发生资产性地权转让的情况下，农户可以获得土地收益。当然，农户还可以以资产性地权为媒介，通过按、押、典、当等形式进行融资，或者直接进行资产性地权的转让交易获得资金。

在第五种情形下，在不发生经营性地权转让的情况下，农户可以获得劳动收益。农户还可以以经营性地权为媒介，通过按、押、典、当等形式进行融资，或者直接进行经营性地权的转让交易获得资金。

在第六种情形下，在不发生经营性地权转让的情况下，农户可以获得土地收益。当然，农户还可以以经营性地权为媒介，通过按、押、典、当等形式进行融资，或者直接进行资产性地权的转让交易获得资金。

在第七种情形下，农户既无资产性地权也无经营性地权，只能通过承租或购买的方式拥有地权或者是拥有经营土地的权利。

在上述介绍的七种不同的情形下，每种又可衍生出至少五种以上的交易形式，可见我国历史上曾经出现过的地权交易形式的多样性与复杂性，这也为土地的流动和资源配置的有效性打下了坚实的制度基础和实践基础。

二、地权市场的目前收益与未来收益的不同组合

1.出租或佃租土地的收益是一种债券

地权交易虽然多种多样，但概括起来可以归结为权利的出租、债权交易、权利的转让三大类。权利的转让和债权交易，即转让或按、押、典、当资产性地权和经营性地权可以获得现金流，取得当前收益；而权利的出租，即出租资产性地权获得地租，出租经营性地租获得佃租，可以获得未来收益。我国明清时期的押租制是农户对资产的当前收益与未来收益的跨期配置的典型。押租制，是农户佃种土底前需要向地主支付一笔押金（批头银、批礼银）才能获得佃耕权，此后每年向地主缴纳地租。如果佃主将土地耕种权出让，则佃户要向佃主支付押金（顶耕银），这是佃权（田面权或经营性地权）的押租制。批头银或顶耕银相当于地主或佃主获得现金，取得当前收益；地租或佃租相当于地主或佃主获得未来收益。则出租田面权或田底权的收益可以表示为下式：

其中，R为出租或佃租土地的收益，CFt为出租或佃租土地每一期的收益，rt为t期的折现率。CF0为即为押租制中的批头银或顶耕银，而CF1，CF2…CFn即为各期出租或佃租土地的租金或佃金。

在田面权或田底权出租收益一定的情况下，批头银与租金或顶耕银与佃金呈反向的关系，即批头银高，租金就低，批头银低，租金就高；或者顶耕银高，则佃金就低，顶耕银低，佃金就高。

田面权或田底权出租收益类似于债券的价格，债券定价的五个因素包括债券的面值(PAR)、期限(n)、息票利息(CFt)、各期贴现率（rt），债券价格（P）。债券价格的定价模型为：

从式（1）与式（2）的比较中可以看出，批头银或顶耕银相当于债券的面值，各期的租金或佃金相当于债券的息票利息。因此，从金融的视角分析出租或佃租土地的收益其实质是一个债券的价格。

2.出租或佃租土地的收益是一类实物期权

按照期权定价的B-S模型，期权价格可以表示为式（3）：

C为看张期权价格，S为资产的当前价格，X为期权的执行价格，r为无风险利率，σ为资产的波动率，t为资产到期时间。

在土地押租制中，批头银或顶耕银相当于实物期权中的期权价格C，S相当于田底权或田面权的当前价格，X相当于土地的租金或佃金的资本化，r为地租率，σ为地租的波动率，t为出租或佃租的到期时间。

如果用实物期权的视角看待出租或佃租土地的收益，那么可以认为押租制是一种杠杆经营，正像期权交易中以小博大的杠杆交易一样，在押租制下，农户可用少许的批头银或顶耕银作为定金，取得更多土地的经营权利。龙登高（2010）[2]指出，为扩大土地经营规模，有的农民出卖小块土地，以其所得来支付押租，获得更大面积的土地来经营。

3.地租率对批头银或顶耕银的影响

对于地租率的决定，可以从地主或佃主的角度进行分析。我们引用经济学中的理性人假设和边际分析方法。从上文的分析中可以看出，在土地出租或者佃租的收益一定的情形下，当前受益与未来收益是呈反向关系的，在坐标轴上反应为一条向下倾斜的直线，此直线即为地主或佃户主的预算约束线，其斜率为-（1+r），其中r为资本化率，在理性人的假设下，地主或者佃主为了实现其效用最大化的目标，必须使得预算约束线与等效用曲线相切。如果地租率上升，那么表现为当前收益的价格升高，通过替代效应地主或者佃主会减少当前的收益即减少批头银或顶耕银，增加未来的收益即地租或佃租。地租率上升意味着地主或者佃主会更加富有，因此会增加当前的收益即增加批头银或顶耕银。总效应取决于收入效应和替代效应的比率关系，一般来说，替代效应会大于收入效应，因此，随着地租率的升高，地主或者佃主会减少当前的收益即减少批头银或顶耕银，增加未来的收益即地租或佃租。

三、明确的产权制度对土地资源配置的影响

1.资本与土地的结合

龙登高（2009）[1]指出，清晰而稳定的产权才能吸引所有者不遗余力地投资其中；多层次的产权，则使各阶层的资金能够通过多样化的交易形式投向于土地。

明确的土地产权，田底权与田面权的相互独立，有田面权的农户拥有土地的收益权、担保权，是一种完全的物权。独立而明确的田面权，使农户获得产权激励，激发了农户经营土地、投资土地、改造土地的积极性，提高了土地的生产效率，有利于生产率的提高。

2.劳动力与资本的结合

明确的土地产权，田底权与田面权的相互独立，多样而复杂的产权交易使得农户能够根据劳动力的多寡合理安排劳动力、土地与资本的结合范围。

劳动力多时，农户出卖田底权，保留田面权，自耕土地，取得劳动收益；劳动力少时，农户出让田面权，保留田底权，取得土地收益。劳动力多的农户从事劳动密集型产业，劳动力少的农户从事资本密集型产业，劳动力多或少的农户都从事自身具有比较优势的产业，这类似于国际贸易中的比较优势理论 ，可以提高各国的社会福利，从而提高资源的有效配置。在这里，可以提高各农户的福利，从而提高资源配置效率。再者，劳动力多的农户从事土地耕种可以产生规模经济的效应。

3.佃权交易的多样性催生了中介机构

在上文提到过的押租制中，出租土地或佃租土地需支付批头银和顶耕银作为定金，而后根据情况支付租金或佃金。押租制其实是一种杠杆经营，可以以少量资金经营更多的土地。押金与地租的比例由地主与租户协商决定，如果这一比例得不到妥善协调，那么交易就有可能不能成交，即使可以给两方都带来收益。这时中介机构进入有效解决了这个问题。四川“田园会”（李德英，2006）[3]就是这样一种中介组织，专门从事包租业务，获得资金作为押租，以此租佃大面积的土地，再转佃给农户。这也如同当今金融市场中以银行为代表的中介机构的作用，可以使有资金的一方与缺资金的一方能够有效结合，使资本能够得到有效利用，促进资源配置效率。

四、对我国经济金融体制改革的借鉴意义

从上述的分析中可以看出，明确的产权制度，独立的多层次的产权，复杂而多样的交易形式，有力地促进了土地的流动性，农户可以根据自身情况进入或退出土地市场，决定劳动与土地、资本的结合方式和结合范围，可以从事具有比较优势的产业，产生规模经济，增加了社会福利，促进了资源配置的有效性。另一方面，土地市场是一个类金融市场，在上面的分析中已经介绍过，押租制中的土地定价既像债权的定价，也像实物期权的定价，土地的买卖市场像股票市场，而四川的“田园会”类似于当今的银行等中介机构，因此，土地市场集合了包括债券市场等货币市场、股票市场等资本市场以期权市场等金融衍生品市场和银行等信贷市场在内的纷繁复杂的金融市场。但是，作为类金融市场，为什么不能发展成为当今真正的系统性的金融市场？是哪些因素阻碍了发展完善的金融市场的进程还有待于研究。

审视当前，还存在许多不利于经济发展的因素，如我国土地缺乏流动性，缺乏多层次的产权制度和多样化的交易方式，使得土地资源不能有效配置。我国宪法第十条规定：土地的使用权可以依照法律的规定转让。结合我国明清时期的农地产权制度，田底权即资产性权利在当前属于国家或集体所有，而我国的法律没有明确规定田面权即经营性权利的归属、转让，由于产权的不清晰，会影响到收益的合理分配，这不利于土地的流转，更不可能产生像明清时期那样复杂而多样的交易方式，农户也缺乏向土地投资的积极性。既没有频繁的土地交易，也不能自由地进入与退出土地市场，这就违背了完全竞争市场中的自由进入与退出市场的特性，而自由竞争市场是能够实现帕累托最有效的市场。因此，我国应该制定相应的法律法规，建立明确的田面权，赋予农民更多的经营性权利，使得土地的产权明确，建立多层次的产权制度，促进土地交易的多样性，促进土地流动，从而提高土地资源配置效率，增加社会福利。

[1]龙登高.2009，《地权交易与生产要素组合：1650-1950》，《经济研究》2009年第2期

[2]龙登高.2010，《近世中国农地产权的多重功能》，《中国经济史研究》2010年第4期

[3]李德英.2006《国家法领与民间习惯：民国时期成都平原租赁制度新探》，中国社会科学出版社