论城市中央商务区的合理建设规模

王宏波

摘要：本文集中分析了城市中央商务区的构成及其建设中面临的实际问题，探索其合理的建设规模，以期可以为城市中央商务区的建设提供参考。

关键词：城市；中央商务区；功能构成；建设规模

中图分类号：TU984文献标识码： A

一、前言

随着我国城市化进程的加快，众多城市开始着手建设中央商务区，为了进一步提高建设的合理性，有必要分析其构成与规模等相关问题。

二、中央商务区的定义

中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。如今，CBD的内容不断发展丰富，已经成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。

三、中央商务区的构成

（一）功能构成

成熟的CBD其功能构成为“一主、三副”。“一主”即是以办公为主，包含金融、贸易、信息、服务等要素；“三副”则是商业（酒店、零售、休闲、娱乐等）、公用设施（市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施）、居住三大板块（住宅、公寓等）。

（二）空间构成

根据墨菲—范斯 CBD 指数理论，纵观国内外CBD发展，不难看出，整个CBD区域在空间上划分为两大部分，其一是商务商业高度集中的硬核区域即CBD核心区；其二是商务商业集聚度向外围逐步减弱并慢慢融入常规城市生活的区域，被称为CBD的核缘。

四、如何合理确定规模

随着经济的发展，区域地位的提升，一些三、四城市相继提出发展中央商务区。

在我国绝大部分特大城市的 CBD 还处于发展的初期或中期；一些城市的 CBD 规划规模过大，与市场需求相脱节的实际情况下，如何合理确定中央商务区的规模显得尤为重要，中央商务区核心区的规模是决定该商务区能否可持续发展的关键性因素。因此，我们接下来着重探索中央商务区核心区的规模，包括其用地规模和建设规模两类。

以南阳中央商务区发展规模为例

南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省接壤，是河南省次中心城市;是豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、交通中心。南阳中央商务区选址于南阳新城核心区的机场组团，在城市东南方向，白河南岸。地块东南与姜营机场仅一路之隔，西北至白河湿地，规划范围约6.8平方公里。规划以打造企业运营链为出发点，重点发展信息中心、金融中心、研发中心、物流中心、商务商业、会展博览等现代服务业。

确定南阳中央商务区的合理规模，实现其可持续发展成为规划中的重要课题。也是本论文要探讨的核心问题。

在确定南阳中央商务区的合理规模上，规划中采用了类比法及第三产业就业估算法，两者相互校核，相互检验，以其使其发展规模更加合理。

类比法

类比法主要是参照世界上成熟CBD的发展规模，通过确立城市能级，定性确定CBD核心区的建设规模。如下表所示：

分类 级别 主要城市例举 CBD核心区建设规模（万㎡）

第一类 世界级 纽约、巴黎、伦敦、东京等 1500--2500

第二类 全球区域级 多伦多、悉尼、上海、北京等 500

第三类 国家级 深圳、广州、 天津等 300

第四类 地区级 合肥、长沙、连云港、 大连、南通、泉州等 150--250

从上表可以看出，城市能级决定CBD核心区的规模。依经验数值南阳CBD在能级上与南通、连云港等同级，属地区级。故推断南阳中央商务区核心区建设规模在150—250万平方米之间。

CBD核心区建设规模及容积率比较表

CBD核心区 用地面积（km²） 建筑面积（万㎡） 容积率

巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6

芝加哥中心 1.8 600 3.3

休斯顿中心 1.5 420 2.8

悉尼金融区 1 250 2.5

新加坡CBD 1.5 350 2.3

上海陆家嘴CBD 1.7 400 2.6

北京建外CBD 1.5 600 4.0

大连新市中心区 2.2 400 1.8

深圳中心区CBD 0.8 300 3.7

广州珠江新城CBD 1 500 5.0

深圳福田 1.9 270 1.4

广州天河 1.6 300 1.8

重庆 1.6 600 3.7

南通 0.96 250 2.6

大连 2.6 590 2.3

连云港 2.1 240 1.2

南京 2.1 570 2.7

杭州 2.5 520 2.0

天津 1.5 280 1.9

成都 1.5 260 1.7

青岛 1.2 250 2.1

福州 1.2 250 2.1

厦门 1.1 220 2.0

通过对世界各地CBD核心区建设规模及容积率的比较，可以看出CBD核心区用地规模多控制在2平方公里以内；总建筑面积多在500万平方米以下；开发强度指标容积率多在2.5左右。

类比同为地区级CBD的大连新市中心区、深圳福田、南通、青岛等，得出CBD核心区用地在2平方公里左右，容积率在1.4-2.1之间，鉴于南阳CBD因机场45米的净空限制，其核心区容积率在1.4-1.8之间较为适宜。

综合类比得出：南阳CBD核心区规模在2平方公里以内，建筑面积在250万平米左右，容积率1.4-1.8之间较为适宜。

第三产业就业估算法：

1）根据《南阳新区总体规划》，规划期末2020年中心城区人口180万人；据2012年河南省统计年鉴，南阳市2011年就业率约为60%；2）根据《南阳新区总体规划》，规划期末2020年，南阳第三产业就业率将实现40%；《南阳现代服务业规划》提出2020年第三产业就业人口将超过40%；据2012年河南省统计年鉴， 2011年末，南阳市第三产业就业率为24.3%；鉴于南阳工业基础雄厚，农业大市，一、二产占较大份额，估算2020年末南阳第三产业就业率为35%-45%；3）据2012年河南省统计年鉴，2011年南阳市流动人口为151万人，规划期末该区域长期流动人口取值20-30万人，（依据《南阳中央商务区发展规划（2012-2020年》）；4）通过人均办公面积估算，确定南阳第三产业就业人均建筑面积为25㎡较为合理；

则有：

南阳第三产业建设量估算表

即：城市第三产业就业人口 * 第三产业人均办公建筑面积=城市第三产业建筑面积

城市第三产业建筑面积* 城市第三产业在该区域的集聚系数=该区域第三产业建筑面积

核心区居住建筑面积 + 核心区第三产业建筑面积 = 该CBD核心区总建设量

此外，获得了城市未来第三产业建设总量，还必须考虑未来第三产业在CBD核心区的聚集程度α,α的取值取决于城市规划的土地利用布局和商业服务中心体系模式。

考虑河对岸行政中心的集聚效应、老城区的第三产业配套、核缘区域第三产业配套，初步确定南阳中央商务区核心区第三产业聚集度系数为0.2，则未来中央商务区核心区的第三产业建设总量为210—283万平方米。（备注：南阳中央商务区发展规划（2012-2020年） 中，中央商务区集聚度系数取值0.25，未考虑老城区的第三产业配套、核缘区域第三产业配套，系数偏大）

还需要指出的是, 有了CBD核心区第三产业的建设量，并不等于确定了CBD核心区总的建设量, 因为从CBD的内在构成来讲, 除了第三产业外, 还应当有相当份额的居住功能，而且为避免CBD夜晚失活，也必须配置一定规模的居住建筑，可以占总建筑面积的10%——30%，具体规模依实际情况选取。

鉴于南阳中央规划范围为6.53平方公里，大量的居住配套可以在核心区边缘解决，因此核心区居住用地取10%，则CBD核心区建设总量为233—315万㎡

由公式：

容积率=建筑面积/用地面积

就业人口=建筑面积/人均建筑面积

就业密度=就业人口/用地面积

全球都市副中心与CBD开发强度统计汇总表

CBD区域 容积率 就业密度（万人/km²） 就业密度（万人/ km²）

下曼哈顿 7.14 35.7 23.8

纽约中城区 5.83 29.15 19.4

芝加哥中心 3.33 16.65 11.1

休斯顿中心 2.8 14 9.33

日本临海副都心 2.33 11.65 7.76

拉德芳斯 1.56 7.8 5.2

悉尼金融区 2.5 12.5 8.33

新加坡CBD 2.33 11.65 7.76

重庆CBD 3.71 18.55 12.36

上海外滩 2.69 13.45 8.97

南京 2.66 13.3 8.86

深圳罗湖 2.64 13.2 8.8

武汉解放路 2.52 12.6 8.4

大连 2.27 11.35 7.56

广州环市东路 2.14 10.7 7.13

宁波 2.11 10.55 7.03

福州 2.1 10.5 7

杭州 2.05 10.25 6.83

上海浦东 1.92 9.6 6.4

厦门 1.87 9.35 6.23

天津 1.85 9.25 6.16

广州天河 1.81 9.05 6.03

青岛 1.79 8.95 5.96

成都 1.71 8.55 5.7

深圳福田 1.34 6.7 4.46

备注 按人均

建筑面积20㎡计算 按人均

建筑面积30㎡计算

则：通过全球CBD开发强度分析，以人均第三产业建筑面积25㎡计算，南阳CBD核心区就业密度取5.0-9.5万人/平方公里。依公式：就业密度=容积率/人均建筑面积，则第三产业容积率在1.25—2.37之间；结合前面分析CBD核心区配套居住建筑占10%，综合推断南阳CBD核心区容积率为（1.25~2.37）/0.9=1.39~2.56，再结合前面推出CBD核新区建设总量在233-315万㎡之间，推导南阳CBD核心区用地在0.91—2.27ha之间。

综合相关案例类比法及第三产业就业估算法，则有：

类比法第三产业就业估算法

CBD核建筑总量250万㎡左右 CBD核建筑总量233—315万㎡

CBD核心区用地2.0平方公里以内 CBD核用地0.91—2.27平方公里

CBD核心区容积率1.4-1.8之间CBD核心区容积率1.39—2.56之间

规划后南阳中央商务区核心区用地面积为1.45平方公里，容积率为2.1。其取值均在上述两种方法论证的数值区间。故此可以确定该规模是能够支持南阳中央商务区可持续发展的合理规模。

五、结束语

该探索也是希望能够为中央商务区的建设规模提出参考性建议，让我国的CBD能够合理有序茁壮成长。

【参考文献】

[1]李沛．当代全球性城市中央商务区(CBD)规划理论初探[M]．北京：中国建筑工业出版社，2009(09)：第31-32，86-87页．

[2]赵和生．城市规划与城市发展[M]．南京：东南大学出版社，2009(08)：120．