香港楼市再续升势 弃楼从股更明智

卧龙

复旦大学发展研究院金融研究中心发布7月复旦经济景气指数。楼价景气指数除上海仍为正数（6.52）之外，其余城市均为负值。其中北京楼价景气指数为-2.17，香港-17.39，重庆-22，广州-10.87，深圳-13.04。报告显示48%的专家认为上海楼价会上升，39%的专家认为北京楼价会上升，仅有13%的专家认为香港楼价会上升，预期天津楼价上升的专家仅17%。

显然，专家的意见是错误的，因为最新的数据显示，香港楼价再创历史新高。香港差饷物业估价处数字表明，6月份香港楼价指数是249.8点，比5月份升1.05%。香港中原城市领先指数最新报124点，突破2012年的123.66点历史高位。

2010年以来香港特区政府为了压抑楼价推出双辣招，包括非香港居民在港置业要缴纳15%的买家印花税、增加额外的印花税率等。不过香港楼市仅仅于2013年出现时间稍长的调整，且幅度较小。我在3月1日《人民币汇价20年一轮回》中曾分析过香港楼价走势。当时认为香港楼价自2003年开始正进入第（5）浪上升。1975年结束第（2）浪，1975-1997年为第（3）浪，1997-2003年为第（4）浪，2003年以来运行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能结束（5）浪3，之后进入（5）浪4调整，预期（5）浪4跌幅约15%。但事实是（5）浪4跌幅不足5%。近期更是再创历史新高。

香港楼价2003年以来展开浪（5）上升，其中2003-2005年为（5）浪1，2005-2006年为（5）浪2，2006-2013年为（5）浪3，2013-2014年为（5）浪4，2014年展开（5）浪5。之所以首选数法是（5）浪5，皆因此段上升由所谓“细价楼”带动，细价楼是指那些总值较低房屋，例如400万港元以下。由于香港楼价持续上升，居民负担过重，只能购买面积较小的住宅单位。例如近期长江实业推出的实用面积不足200平方英尺（即不足18.6平方米）的“蚊型单位”，总价不足200万港元，备受追捧。当前香港楼价负担指数约14，香港人平均需要不吃不喝14年才能购买一个住宅单位。可见近期升势之不健康，然而房屋供应量却是近10年来最小；另一方面受制于联汇制度，美国低息环境持续，香港亦无法加息。因此，即使有政府辣招，亦只能暂时顶住楼价上升速度，一旦市场消化政策，楼价便持续上升。

我预计2017-2018年可能是香港楼市的见顶时间之窗，一则届时房屋供应量会比目前大增，另外美国利率高于目前（美国迟早加息），而由于居民负担比重、负债比率极高，稍有差池，股市有所波动，楼市见顶可能性大增。次选数法是当前的上升可能仍是（5）浪3其中的细浪上升，如此则楼市的见顶时间仍远。

香港楼价创新高，对中国大陆楼市而言是重大利好。大陆各地政府正解除限购或者将要解除限购政策，还楼市市场经济之本来面目，无论主观上抑或客观上均有利于楼价企稳。相信快则半年，慢则一年，国内楼价会重踏升轨。

然而长期而言，目前投资楼市并非最佳选择。中国股市经过长期调整，当前吸引力远胜楼市。北京证券期货研究院发布题为《沪港通促进中国资本市场制度变革的研究》的报告，该研究院乃中国证监会领导，报告有官方意味。报告指沪港通是中国金融发展史上的重要里程碑，互联互通是未来的趋势。T+0是全球主要交易所普遍采取的制度，中央托管下的44个主要交易所，除上交所和深交所外全部实现T+0交易（交收、交割可以是T+1至T+N）。沪港通下港股投资者当日买入股票可同日卖出锁定盈利或者减少亏损，而A股投资者则要承担至少一日风险。可见T+0在中国是势在必行。另外，香港股市无涨跌停板制度，例如近日公布业绩转亏为盈的IGG当日劲升29%，当日升约19%时买入仍可尾市高位卖出获利9%；换在中国股市可能是两个涨停板之后买入全线被套。有研究指出，涨跌停板不但无助市场稳定，反而加剧涨跌停板发生后的价格波动性，阻碍交易正常进行，降低市场效率。研究的结论是涨跌幅限制措施总体上是弊大于利。可见，随着中国股市逐步改革，市场的吸引力逐步增加，长远看由于估值低企，出现牛市只是时间问题。

近期股市上升，上海股市每笔成交股数则水涨船高。根据上海证券交易所的统计数据，2014年1月平均每日每笔成交股数为2247股，2月为2364股，3月2442股，4月2507股，5月2431股，6月2413股，而7月则是2606股，明显放大。7月24日升市展开，每笔成交股数随即放大至2879股，7月28日达到3005股的最大值，此后一直维持在2700股之上，但本周回落至2600股附近，大型股指数已经展开调整。2012年底至2013年2月的升市，每笔成交股数一直维持2400-2500股水平，但2013年春节长假之后第一个交易日回落至2190股，行情戛然而止。因此投资者亦须小心每笔成交股数回落至2500股以下，可能是行情结束的标志。不过由于上证指数已经突破500日平均线，且500日平均线走平甚至掉头向上，后市即使下跌亦不会如2013年6月般惨烈。