市场法估价百分率修正公式辨析

2014-09-17

天津职业院校联合学报 2014年9期

(天津国土资源和房屋职业学院，天津 300270)

房地产估价中的市场法也称市场比较法、比较法，其含义是“将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

百分率法是市场法中一种常用的修正方法，有相乘和相加两种公式选择。但是，无论教学还是应用，对于不同公式的理论意义和实际效果并未加以辨析。从而造成某些估价师随意选择修正公式，且不能对其理由和区别进行解释。这将直接影响房地产估价工作赖以生存的科学性和公信力。因此，本文基于市场法和修正公式的理论原理，结合实际比较分析逻辑，对百分率法的两种公式加以辨析。

一、市场法的修正

市场法的理论依据是替代原理。该原理基于经济学中的效用价值论。具体就是由于估价对象与可比实例的效用相似可替代，故二者的价格也应该相近。这就提供了通过可比实例价格求取估价对象价格的理论可能。

根据《房地产估价规范》：“一个具体估价项目中需要估价的房地产”称为估价对象。可比实例应符合三个条件：“是估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。”其中，类似房地产是指：“与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。”

(一)修正目的

虽然经过筛选的可比实例与估价对象非常相似。但是房地产具有独一无二性，二者一些状况上的表现(朝向、楼层等)难免存在差异。这种差异可能会带来效用上的差异，进而形成价格的差异。所以，在房地产估价中运用替代原理，不能直接将可比实例价格作为估价对象价格。修正的目的就是将可比实例的成交价格以相应的差异量进行修正，得到估价对象的价格(下称：比较价格)。

影响房地产效用和价格的状况有很多，学界和估价师一般将需要修正的状况分为交易情况、市场状况和房地产状况。因此，市场法一般需要进行以下三种修正。

1.交易情况修正

一般，估价师应估算估价对象正常交易的价格作为比较价格。但是，可比实例可能是非正常交易的，具体状况表现有：强制交易、特殊偏好、信息不对称等。我们称因交易情况表现差异造成二者的价格差异量，为交易情况价格差异量(记为S)。交易情况修正可以将非正常交易情况下的价格，修正为正常交易情况下的价格。

2.市场状况修正

估价师应确定比较价格所对应的特定日期，即价值时点。价值时点往往与可比实例成交日期不同。不同市场时点的市场状况表现(供求关系)可能不同，使得市场价格水平产生差异。我们称因市场状况表现不同造成的价格差异量，为市场状况价格差异量(记为T)。市场状况修正可以将成交日期市场状况下的价格，修正为价值时点市场状况下的价格。

3.房地产状况修正

房地产价格还会因为房地产自身状况表现差异有所不同。如：朝向表现差异造成不同住宅的价格差异。我们称因房地产状况表现差异造成的价格差异量，为房地产状况价格差异量(记为R)。房地产状况修正可以将可比实例房地产状况表现下的价格，修正为估价对象房地产状况表现下的价格。

(二)比较价格函数

市场法在进行修正前，估价师会先按前述条件选取可比实例，并建立比较基准。经此步骤，可以保证估价对象与可比实例的价格具有很强的替代性。此时，二者仍然存在的价格差异，可以很好的被三种修正状况的表现差异共同解释。在不考虑随机影响的情况下，若设估价对象的比较价格为Psub，可比实例成交价格为Pcom，可得到比较价格函数。

比较价格函数：Psub=fPcom,S,T,R

那么，当估价师选取了可比实例，并计算出经“建立比较基准”已规范的成交价格Pcom后，估算比较价格Psub就需再完成“判断价格差异量”和“选择函数形式修正”。

(三)百分率法的规则

百分率法为判断价格差异量和选择函数形式提出了一种方法。它要求以相对百分率计量价格差异量。之后，估价师可以选择相加或相乘公式完成修正。其形式如下：

公式 1 相乘公式：

公式 2 相加公式：

二、价格差异量的判断

比较法估价理论原理与技术思路图

(一)判断理论

1.效用价值论的应用

如上所述，价格差异量判断的理论基础是效用价值论。具体地，估价对象与可比实例的价格差异量，是由二者的状况表现差异决定的。首先，状况被分为了交易情况、市场状况、房地产状况。其次，二者在这些状况中的表现可能存在差异(如：交易正常性不同、时点不同、朝向不同)。最后，估价师通过分析状况表现差异对效用的影响，揭示价格差异量。我们可以通观察下图(较法估价理论原理与技术思路图)帮助理解。

2.差异量的比较基准

公式1、2中S、T、R在分式中所处位置是不同。这是因为百分率法中，价格差异量是以百分率计量的，必然有其比较基准。估价师一般将估价对象状况表现对应的比较价格Psub作为S、R的比较基准；将成交价格Pcom作为T的比较基准。

(二)价格差异量判断思路

下面，我们分析一下估价师是如何思考和判断价格差异量的。为了便于理解，这里给出一个适当简化的市场法案例。

例如：估价对象与某一可比实例均为住宅。其他情况如下表。

估价对象状况表现可比实例状况表现价格Psub(需估算)Pcom(已知)交易情况正常强制拍卖市场状况价值时点2013年12月1日成交日期2013年9月1日房地产状况(朝向)南北东西

1.T的判断

(1)基于外生性假设的判断思路

假设是只由市场供求变化决定的。比较价格函数数Psub=fPcom,S,T,R并未引入供求关系变量。所以，T是比较价格函数的外生变量。那么判断它时，估价师只需思考成交日期与价值时点间市场价格水平的变动，不需考虑其他状况的差异。

(2)基于系统性假设的判断思路

一定区域内的同类房地产市场供求关系变化是系统性的。具体地，供求关系变化对估价对象和可比实例的价格，会普遍造成相同程度的影响。

因此，估价师在判断T时，无论思考估价对象的价格变动Tsub，还是可比实例的价格变动Tcom，都可以判断出相同的T。

(3)实际常用思路

2.S和R的判断

(1)基于独立假设的判断思路

如果假设S只由估价对象与可比实例的交易情况表现差异决定，R只由二者房地产状况表现差异决定，且S和R的判断相互无关，估价师就可以分别独立判断S和R。

结合案例，判断S时，如果南北向住宅，正常交易与强制拍卖的价格差异量记为S南北，东西向住宅的记为S东西。估价师分别判断S东西与S南北时，参考住宅的房地产状况表现是不同的(朝向表现不同)。然而，基于以上假设，S的大小与朝向表现无关，只由交易情况表现差异决定。所以S=S南北=S东西。同理，判断R时，R=R正常=R非正常。

在上述假设前提下，估价师判断S和R时只需要分别思考，强制拍卖相对于正常交易住宅的减价量，以及东西向相对于南北向住宅的减价量；而不需要考虑他们的相互影响。

(2)基于相关假设的判断思路

如果假设S和R既受各自对应状况表现差异影响，也相互影响，估价师就不能独立判断S和R。此时，估价师以估价对象的交易情况和市场状况表现为基准，一并综合判断出可比实例由于以上两种状况表现的差异，相对于估价对象的价格的差异量S+R。

结合案例，强制拍卖相对于正常交易会减少需求，东西向相对于南北向也会减少需求。这两种造成需求相对减少的状况表现差异同时出现，可能产生彼此增强(其他组合也可能是中和)的效应。这时估价师应该直接思考在双重不利的影响下，可比实例相对于估价对象总的减价效应是多少；也就是应该思考可比实例这样强制拍卖且东西向的住宅，相对于估价对象这样的正常交易且南北向的住宅的综合减价量，得出S+R。

三、差异判断方式决定公式形式

(一)差异量转换为修正系数

估价师判断出价格差异量后，就要将他转换为修正系数。百分率法的修正系数都是百分率形式的相对数。我们通过观察公式1、2可以发现：

公式 3 相乘公式：

公式 4 相加公式：

(二)以系统外生为假设的市场状况修正

根据上文分析，以外生性和系统性作为假设时，T的判断不受其他因素影响。它只决定于两个时点间市场价格水平的差异。因此，价值时点价格水平是成交日期价格水平的1+T倍。那么，我们要达到市场状况修正的目的，就应将一个成交日期市场状况下的价格乘以(1+T)，得到该价格在价值时点市场状况下的价格。无论这个成交日期市场状况下的价格是成交价格Pcom，还是经过其他修正后的Pcom，也无论其如何修正。因为其他修正并不影响T和(1+T)的判断，及其含义。

结合案例，9月1日强制拍卖东西向住宅的价格应乘以(1+T)，得到12月1日强制拍卖东西向住宅的价格，完成市场状况修正。如果先进行交易情况修正，那么9月1日正常交易东西向住宅价格的价格也应乘以(1+T)，得到12月1日正常交易东西向住宅的价格，完成市场状况修正。同理，其他情况也都应采取同样的方式完成市场状况修正。