短评

叶檀

以英式方法根治房地产腐败

2014年中央巡视组第一轮巡视地区为北京、天津、辽宁、福建等地区，上述地区均发现房地产腐败问题。根据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报，整体上看，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。

事實证明，房地产是腐败高发区。房地产是地方政府手中最大宗、最值钱的资产，地方政府可以进行土地交易，得到地方财政收入。房地产领域腐败多，说明官员把在房地产领域寻租价格高、获利厚。

找个土地贪腐犯容易，进行制度制约不容易。

最好的办法是让市场说话，把租金降到零，减少土地贪腐的内在动力。如果土地私有、市场自由交易，政府官员的手插不到市场，即使有租金，数额也会低得多，甚至可以忽略不计。

政府对市场的管制越少，租金就越低。

但用负面清单管理方式推进不很理想，在土地市场根本就无法推行，地方政府拥有土地事实上的所有权，所有的环节从规划、审批、征地、生地变熟地，政府是土地市场最重要的审批者与交易者，除非中国土地所有制变革，否则，土地市场就是一个天然的寻租场。

既然如此，最好的办法是让寻租场透明，寻租场中有不同的利益集团相互制约，提高寻租成本。

内地土地政策基本来自香港地区，香港地区来自英国。

香港土地除了一块圣公会土地外，在回归之前均属英王所有。香港卖地扩大贫富差距，却未造成普遍贪腐。一则税收对公共财政重要性高于卖地，最高的80年代初期1980/1981年度，卖地收入占比一度只占35.6%。因此，政府不会偏袒开发商，还要顾及其他企业的生存环境。二则香港有廉政公署作为鹰眼，盯着公职人员。三则香港有立法会，政府的猫腻有其他利益集团盯紧。

英国土地归英王所有，个人和私人机构仅拥有土地使用权，但英国的土地使用权可以自由交易，使用权受到法律的严格保护，以至于国民常常忘记自己获得的不过是使用权，而非所有权。如果政府或公共机构进行法定建设，需要通过强制购买来获得土地使用权，这一交易透明公平，受到法律保护。

境内外的先进经验，加上中国本土特色，中国改革思路大致如下：中国的土地管理部门属于国土资源部，国土资源部付监督之责；同时作为中式廉政公署的纪委负有全权督查之责；人大代表权力机构对政府有否决权；法律作为公平的救济底线，捍卫民众完整的土地使用权。