透视房企跨界银行热潮

张锐

受到持续数年的国内房地产亢奋牛市的强力支撑，房地产企业得以尽情分享着一轮又一轮的超级利润盛宴。资本底气的日渐垒固与膨胀已经很难让房企抑制与按捺跨界与扩张的冲动，强势进入银行业于是成为房地产企业的最爱。

马年春节刚过，国有企业越秀集团成功收购香港创兴银行绝大部分股权的消息不胫而走。2013年10月底，越秀集团正式向创兴银行全体股东提出部分要约收购，并在今年1月初得到了香港金融管理局的正式批准。截至2月5日部分要约最后截止日，越秀集团悉数吃进了创兴银行3.2625亿股份，占创兴银行已发行股本的75%，总现金代价约为116.4亿港元。据悉，该笔收购是国内首宗由地方国企层面完成的境外银行并购，也是香港自金融危机以来境外资金收购本地资产的最大交易，同时还是香港市场上首家非金融机构收购香港银行的重大交易。

早于越秀集团收购尘埃落定的半月之前，广州市最大的房地产企业恒大集团正式收购了华夏银行4.522%的已发行股本，总代价为33.025亿元。此番收购后，恒大成为华夏银行第五大股东。再稍早一点，华南最大的地产商万科以基石投资者身份斥资30亿港元认购了徽商银行发行股份，从而成为这家银行的单一最大股东；几乎同时，新华联正式发布公告称，拟在湖南长沙参与筹建民营银行，成为发起股东之一。

拉宽时间界面不难发现，国内地产企业入股银行并非新鲜事。资料显示，最近5年来，先后有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业，其中绿地集团跨界银行最为频繁，仅最近3年，绿地集团就入股辽宁盘锦银行、上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构。如今，当万科、恒大等“千亿军团”以及如同越秀那样的地方国企龙头也纷纷迈开进入银行业的脚步时，无疑意味着国内房地产企业入股銀行金融的阵势正在显著加大，房企跨界金融业正呈现出明显的加速度趋势。

在目前已经有30多家房地产企业进入银行股权收购地带的生态下，未来不长的时间这一阵营还会扩充。据悉，恒大集团与浦发银行和北京银行的金融战略合作协议即将进入收官阶段，绿地集团与江西省金融机构签署战略合作协议的步伐也正在提速。相关资料显示，绿地计划在3～5年内在江西打造全国最具竞争力和影响力的大型示范性金融产业体系。与此同时，新湖中宝与温州银行签订的战略合作协议也进入蜜月成熟期。业内预测，2014年还会有更多的房地产开发商陆续投入到抢滩金融业的浪潮之中。

万科销售达到1776亿元的历史高位，绿地销售抵至1625亿元的最高纪录，华润置地突破600亿元的历史高点……2013年国内房地产企业的市场业绩全线飘红，受此影响，国内房企“千亿军团”迅速扩容，形成了万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园和恒大七雄并立的局面。全球知名的房地产研究机构克尔瑞预测，2014年中国的千亿房企将达10家。房地产业资本的膀圆腰粗是房企并购银行的雄厚底气，而在资本腾挪的背后，人们既能看到房企财务投资的冲动，也能捕捉到其它战略诉求。

纯房企入股银行后，企业能在房地产业务外形成另一利润增长极。据中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013）》报告显示，受制于成本上涨与需求下降的约束，未来房地产行业将会出现年均净利润率次第降低1个百分点的趋势。而国内16家上市银行的价格估值也处于历史低位，甚至多达14家银行一度“破净”，此时房地产企业出手，可在“抄底”的兴奋中获取未来令人心动的溢价收益。

房地产是一个资本密集型行业，需求和消耗资金的能力非常强大，因此，相对于财务投资而言，房企入股银行所展现出的融资方面诉求可能更为强烈。但是，由于存量流动性的过剩，未来M2（广义货币）增量会逐步收缩（至少不会进一步扩大），加之基于高企房价的宏观调控，房企今后获得信贷资源的难度将有所加大。不仅如此，按照国务院办公厅日前发布的《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（国办107号文），不仅信托公司被禁止开展非标准化理财资金池业务，而且私募股权投资基金也被禁止开展债权类融资业务，而这两类被禁止的影子银行业务的资金原来主要流向了房地产行业，107号文显然让房企融资暗道无情大幅收窄。

“钱紧”的现实倒逼着房地产企业必须拓展新的融资平台。相比于信托、基金而言，商业银行不仅有较大的储蓄来源，而且有稳定的现金管理功能，房企如果能在股权层面与银行进行深度合作，在密切与信贷供给方关系的前提下，还能确保自己现金流的安全和资金需求的顺畅。不仅如此，在当前全社会贷款利率水平高企以及一二线城市土地租金上升的背景下，房企普遍遭遇融资成本上升的困扰，相关的成本控制能力直接决定着房地产商各自的竞争实力。因此，对于房企而言，若能与银行进行股权捆绑，无论是前期的融资，还是中期的按揭，抑或是后续的信贷资源补充，都可以收到降低交易成本的效果。央行最新发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，房地产直接融资所占比重由10年前的30%升至目前的40.5%，房地产已进入直接融资时代，但一旦能够收购上市银行股权并成为核心股东，房地产企业的融资通道将获得有力的扩充。

此外，作为一种战略指向，房企入股银行所谋求的行业经营模式创新与相关产品创新趋势也值得关注。以万科为例，目前其掌握着超过50万套住房的现成客户资源，除传统简单的物业服务外，近两三年万科一直在筹划提供“社区金融服务”，而成为徽商银行大股东后，万科就具备了自己向所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务的功能；另外，万科的合作对象包括8000 家建材供应商及承包商，其中5000家为中小企业，这些企业进行融资时或可得到万科的支持或向银行推荐。据此，涉足银行后，万科就可以通过融资平台打通整个产业链的上下游。

房企跨界银行目前获得了最为少见的“窗口期”。除了顶层设计鼓励民间资本投资入股金融机构和参与金融机构重组改造外，由于利率市场化趋势以及互联网金融兴起，商业银行也愈来愈感到未来生存的不易。普华永道与中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告（2013）》显示，超过七成银行家对未来3年银行的收入及利润增长预期有所下调。正是如此，作为实力型机构投资者的房地产企业介入商业银行，也会得到后者的欢迎。

即使没有股权合作的嵌入关系，房地产与银行也是两个关联度极高的连体，甚至国内银行业被房地产绑架的声音甚嚣尘上；如今，房地产向银行金融进行股权渗透，二者的关系较之前必然显得更加微妙，由此衍生出的许多问题值得关注。

无论是从巴塞尔协议还是国内政策标准审视，商业银行所受到的金融管制相当严格，而且本身还有相对成熟的风险控制能力和一套健全的风控流程。与之不同，宏观层面并没有建立起对房地产企业的投资与运营风险的管控与引导机制，并且由于国内房企的自有资金占比小，资金的大部分来自于银行信贷与民间借贷，房企自我化解与稀释风险能力比银行要脆弱得多。一旦遭遇经济周期或市场萎缩的冲击而出现资金链断裂问题，与银行存在股权关系的房企肯定会首先向前者“求救”，从而倒逼商业银行进行信贷资源的“被投放”。重要的是，房企入股银行并成为后者的核心股东后，多多少少会影响银行的决策，银行的信貸政策、利率定价的独立性也将削弱，银行系统的稳健性可能会遭遇冲击。因此，在房企入股银行的过程中，如何有效隔离和防御风险向银行的传递就成为了监管层必须弥补的政策空白。

信贷资源的更加错配是房企入股银行后不得不令人担忧的问题。按照《商业银行法》第39条的规定，“对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。”与此同时，《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》第12条也规定，“一家商业银行对单一集团授信余额不得超过该商业银行资本净额的15%。”另外，《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》也限定了商业银行对同一关联方的贷款总额，其第32条指出，“商业银行对一个关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的10%；商业银行对一个关联法人或其他组织所在集团客户的授信余额总数不得超过商业银行资本净额的15%，商业银行对全部关联方的授信余额不得超过商业银行资本净额的50%。”理论上看，有了如此明细的政策约束，即便是房地产企业与银行存在着紧密的股权合作关系，也很难从商业银行中获得过量的信贷额度。但上有政策，下有对策。如果房地产企业通过自有资金入股多家银行，或者运用从一家银行取得的信贷资金购买另一家银行股份，一家房企完全可以华丽转身成多家银行的股东，如此，房企就可以轻松规避以上法律和政策的规制，有限的信贷资源过多地向房地产行业流动将不可遏制。

必须承认房地产企业无限的资金渴求以及占用金融资源的能量。据央行《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年末，人民币各项贷款余额71.9万亿元，同比增长14.1%，其中金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19%；增量上，房地产全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28%。过高比例的信贷资金投向房地产业，不仅加剧了房地产泡沫，而且抬高了实体经济尤其中小微企业的融资成本和难度，整个经济生态的“空心化”程度进一步加剧。不仅如此，过多的信贷资源沉淀在存量房地产身上，也会形成房企“绑架”银行的必然事实，金融稳定由此承受的压力可能加大。

作为一种推理，房地产企业齐刷刷地选择入股银行，其更便捷获取流动性支持目的背后，可能还隐藏着支持未来中国房地产市场持续走红的预期。然而，必须注意到，国内房企的莺歌燕舞完全是靠房价的不断上涨和攀高以及对民众福祉的持续侵害来维系，地产商如果通过入股银行达到了推高后续房价和强化自身既得利益的目的，这种资本运动就更应该得到强力的规制或导引。