建筑方案设计阶段的造价控制分析

雷洪

摘 要：在建筑方案的规划设计阶段，可以从房地产总面积的规划、征迁方式的规划、融资方式的规划、房地产开发分期和征迁补偿方式的规划等角度，对建筑造价分析进行控制。以某老厂区改造项目为例，沿房地产建筑方案规划的流程，逐一梳理和分析了建筑方案规划设计过程中对工程造价的控制，特别是就融资成本和拆迁成本的规划做了较详细的实例分析。

关键词：建筑；方案设计；造价；控制

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案设计阶段应考虑建筑工程的总造价和阶段投资计划，这是目前在建筑方案设计前置的设计模式下普遍需要考虑的问题。在计划经济时代，建筑设计过程存在概算和预算过程，其中，概算过程已逐步衍生成目前建筑方案设计阶段的造价控制。商业房地产项目规划阶段的造价控制任务主要是计算项目的预期收益、预期支出、启动资金和预期效益。统观来讲，建筑方案设计阶段需要考虑的造价要素主要有以下几点。

1 从建筑总面积推算建筑造价

某地块位于某工业区家属区院境内，属于工业旧厂区拆建商业房地产建筑，由资金投资人和土地投资人合作建设，东南侧由一条8 m宽的厂区内部柏油路进场，西侧由一条6 m宽的厂区内部柏油路进场。厂区中部偏东有一条单轨货运专线呈南北贯通，虽然目前货运专线通车量较少，但仍在运行。地块东西长291 m，南北宽144 m，属于矩形地块，总面积41 904 m2。铁路呈近直线穿越，穿越中线北端距离地块东北端85 m，穿越中线南端距离东南端122 m。按照规划要求，沿铁路中线两侧各后退30 m。本文项目由于处于厂区内部，没有穿越和临近的主要公路，所以，项目本身轮廓线并没有受到公路的影响。

通过规划，本项目内铁路实际长148.7 m，隔离带总宽度为60 m，隔离带总占地面积为8 920.6 m2，可利用区域总面积为32 983.4 m2，占总地块面积的78.7%.从本项目要求占地率不超过55%来看，隔离带的规划并不影响本文项目的总体规划。本文项目计划建设7栋纯居住用商业房地产建筑，每栋高度均为35层，容积率规划为4.2，总建筑面积为175 997.5 m2，单层面积为5 028.5 m2。

从目前三线城市1 400元/m2的建筑综合成本估算，可大致得出本文系统的规划造价，约为2.46亿元。此估价限于建筑工程造价，在此造价基础上加上土地招拍挂价格、征迁成本、宣传成本、项目管理成本、融资成本等，即可形成项目的总体规划造价。本文占地41 900 m2，招拍挂价格为2 482.1元/ m2，则土地招拍挂价格约为1.04亿元。项目直接成本按照土地招拍挂成本与建设成本总和计算，为3.50亿元。宣传成本按照项目直接成本15%提取，约为5 250万元。管理成本按照直接成本8%提取，约为2 800万元。

征迁成本需要按照实地情况计算，本项目区内原有建筑为厂区房屋改革分配房屋，2层建筑，总面积约27 000 m2，按照一赔一的比例，在本项目中采用就地补偿。项目建设期预计3年，牵扯搬迁住户338户，每户平均住房80 m2，根据当地实际生活水平，通过谈判，建设期内按照每天0.7元/m2的标准补贴住房。在房屋补偿方面，本文计划采用安置补偿房屋先行的方式进行补偿，首先在一期房地产中开发补偿房一栋，补偿房28 000 m2，高度35层，采用1个一梯四户单元，2个一梯三户单元，工程总造价3 920万元。由此，工程二期用户便可以直接搬迁补偿，这就节约了较大规模的搬迁租房补偿成本。一期牵扯到的租房面积仅有一期牵扯搬迁的12 000 m2住户。按照3年期限计算，总租房补贴为919.8万元，本文项目的总征迁成本约为4 839.8万元。由于征迁房成本是由总建设成本中划出，所以项目直接成本更正为3.02亿元。

综上，除了融资成本外，本项目的总成本为4.31亿元，可销售房地产面积为148 000 m2，单位成本约2 912元。

2 从开发进度规划确定融资成本

本文项目被过境铁路分为东、西两部分。其中，东部略小，南北宽144 m，北侧长度为85 m，南侧长度为122 m，总面积为14 904 m2，占总开发面积的35.57%；而西侧区域，南北宽144 m，北侧长度为206 m，南侧长度为169 m，总面积为27 000 m2，占总开发面积的64.43%.

为了进一步控制成本，本项目规划率先开发东侧区域，规划安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，总建设面积61 000 m2，建筑成本8 540万元。本项目规划融资额度3 500万元（2 000万元为乙方垫资的方式进行融资，1 000万元为银行贷款，500万元为期房抵扣的方式寻求合作）。所以，本文按照贷款融年资利率7.5%计算，1 000万元银行贷款成本约为75万元。土地招拍挂的1.04亿元采用之前资产抵押贷款的方式执行融资，贷款利息执行6.8%的年利率，贷款融资成本约为707万元。919.8万元租房补贴由土地提供方承担，其收益来自期房抵扣。

在二期建设中，共需要建设房地产115 000 m2，建设成本1.61亿元。其中，8 000万元来自于乙方垫资，4 100万元来自于土地抵押贷款，2 100万元来自于期房抵扣的方式寻求合作。4 100万元的土地抵押贷款预期执行年利率约为7.2%，融资成本为295.2万元。

综上，本文项目的直接融资成本大约为1 077.2万元，期房抵扣成本大约为3 500万元。本项目的启动资金筹备量包含融资成本1 077.5万元，备用流动资金按照50%来计算，应该为538.6万元，资金管理费按照30%提取，大约为484.83万元，以上合计2 100.93万元。按照本文规划，启动资金占总项目款的6.0%.

3 效益分析

房地产项目效益分析是房地产规划设计中与项目风险分析并重的主要规划验算项目之一，如果房地产预期效益达不到投资人的基本要求，会直接影响该项目的立项。本文效益分析的主要原理是采用等价法计算项目总投入和总产出，假定所有房地产商品房屋均可以得到销售，分析判断房地产项目的效益。此种规划方法在目前本文项目坐落的三线城市房地产市场环境下不难实现。

本文房产定位为中档居住用房地产，该市在同等地势条件下，一手房地产售价约为5 500元，房地产总面积176 000 m2，可销售房地产148 000 m2，可销售房地产总价为8.1亿元。其中，期房抵扣3 500万元，预计销售收入为7.79亿元；项目总投资为4.31亿元，投资回报率为180.74%；启动资金为0.21亿元，总利润为3.48亿元，项目效益可满足公司运作需要。

4 结束语

在房屋规划设计中，可以对于整体建设成本进行概算控制，通过合理的使用概算定额，可以对项目的理论造价进行分析。本文以某老厂区改造项目为例，沿房产规划流程较详细地介绍了项目规划过程中控制项目造价的方式。通过以上分析，我们可以看出，在规划阶段对工程造价和启动资金进行详细验算，可以在较大程度上避免项目运作时出现不可控成本的情况。

参考文献

[1]王彬入，黄奕辉.基于价值工程的房地产规划设计方案选择[J].福建建筑，2012（01）.

[2]郭军，何永平.城市房地产的规划管理与合理开发研究[J].门窗，2013（08）.

[3]高映辉.房地产项目的规划设计管理研究[J].经营管理者，2014（09）.

〔编辑：李珏〕

摘 要：在建筑方案的规划设计阶段，可以从房地产总面积的规划、征迁方式的规划、融资方式的规划、房地产开发分期和征迁补偿方式的规划等角度，对建筑造价分析进行控制。以某老厂区改造项目为例，沿房地产建筑方案规划的流程，逐一梳理和分析了建筑方案规划设计过程中对工程造价的控制，特别是就融资成本和拆迁成本的规划做了较详细的实例分析。

关键词：建筑；方案设计；造价；控制

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案设计阶段应考虑建筑工程的总造价和阶段投资计划，这是目前在建筑方案设计前置的设计模式下普遍需要考虑的问题。在计划经济时代，建筑设计过程存在概算和预算过程，其中，概算过程已逐步衍生成目前建筑方案设计阶段的造价控制。商业房地产项目规划阶段的造价控制任务主要是计算项目的预期收益、预期支出、启动资金和预期效益。统观来讲，建筑方案设计阶段需要考虑的造价要素主要有以下几点。

1 从建筑总面积推算建筑造价

某地块位于某工业区家属区院境内，属于工业旧厂区拆建商业房地产建筑，由资金投资人和土地投资人合作建设，东南侧由一条8 m宽的厂区内部柏油路进场，西侧由一条6 m宽的厂区内部柏油路进场。厂区中部偏东有一条单轨货运专线呈南北贯通，虽然目前货运专线通车量较少，但仍在运行。地块东西长291 m，南北宽144 m，属于矩形地块，总面积41 904 m2。铁路呈近直线穿越，穿越中线北端距离地块东北端85 m，穿越中线南端距离东南端122 m。按照规划要求，沿铁路中线两侧各后退30 m。本文项目由于处于厂区内部，没有穿越和临近的主要公路，所以，项目本身轮廓线并没有受到公路的影响。

通过规划，本项目内铁路实际长148.7 m，隔离带总宽度为60 m，隔离带总占地面积为8 920.6 m2，可利用区域总面积为32 983.4 m2，占总地块面积的78.7%.从本项目要求占地率不超过55%来看，隔离带的规划并不影响本文项目的总体规划。本文项目计划建设7栋纯居住用商业房地产建筑，每栋高度均为35层，容积率规划为4.2，总建筑面积为175 997.5 m2，单层面积为5 028.5 m2。

从目前三线城市1 400元/m2的建筑综合成本估算，可大致得出本文系统的规划造价，约为2.46亿元。此估价限于建筑工程造价，在此造价基础上加上土地招拍挂价格、征迁成本、宣传成本、项目管理成本、融资成本等，即可形成项目的总体规划造价。本文占地41 900 m2，招拍挂价格为2 482.1元/ m2，则土地招拍挂价格约为1.04亿元。项目直接成本按照土地招拍挂成本与建设成本总和计算，为3.50亿元。宣传成本按照项目直接成本15%提取，约为5 250万元。管理成本按照直接成本8%提取，约为2 800万元。

征迁成本需要按照实地情况计算，本项目区内原有建筑为厂区房屋改革分配房屋，2层建筑，总面积约27 000 m2，按照一赔一的比例，在本项目中采用就地补偿。项目建设期预计3年，牵扯搬迁住户338户，每户平均住房80 m2，根据当地实际生活水平，通过谈判，建设期内按照每天0.7元/m2的标准补贴住房。在房屋补偿方面，本文计划采用安置补偿房屋先行的方式进行补偿，首先在一期房地产中开发补偿房一栋，补偿房28 000 m2，高度35层，采用1个一梯四户单元，2个一梯三户单元，工程总造价3 920万元。由此，工程二期用户便可以直接搬迁补偿，这就节约了较大规模的搬迁租房补偿成本。一期牵扯到的租房面积仅有一期牵扯搬迁的12 000 m2住户。按照3年期限计算，总租房补贴为919.8万元，本文项目的总征迁成本约为4 839.8万元。由于征迁房成本是由总建设成本中划出，所以项目直接成本更正为3.02亿元。

综上，除了融资成本外，本项目的总成本为4.31亿元，可销售房地产面积为148 000 m2，单位成本约2 912元。

2 从开发进度规划确定融资成本

本文项目被过境铁路分为东、西两部分。其中，东部略小，南北宽144 m，北侧长度为85 m，南侧长度为122 m，总面积为14 904 m2，占总开发面积的35.57%；而西侧区域，南北宽144 m，北侧长度为206 m，南侧长度为169 m，总面积为27 000 m2，占总开发面积的64.43%.

为了进一步控制成本，本项目规划率先开发东侧区域，规划安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，总建设面积61 000 m2，建筑成本8 540万元。本项目规划融资额度3 500万元（2 000万元为乙方垫资的方式进行融资，1 000万元为银行贷款，500万元为期房抵扣的方式寻求合作）。所以，本文按照贷款融年资利率7.5%计算，1 000万元银行贷款成本约为75万元。土地招拍挂的1.04亿元采用之前资产抵押贷款的方式执行融资，贷款利息执行6.8%的年利率，贷款融资成本约为707万元。919.8万元租房补贴由土地提供方承担，其收益来自期房抵扣。

在二期建设中，共需要建设房地产115 000 m2，建设成本1.61亿元。其中，8 000万元来自于乙方垫资，4 100万元来自于土地抵押贷款，2 100万元来自于期房抵扣的方式寻求合作。4 100万元的土地抵押贷款预期执行年利率约为7.2%，融资成本为295.2万元。

综上，本文项目的直接融资成本大约为1 077.2万元，期房抵扣成本大约为3 500万元。本项目的启动资金筹备量包含融资成本1 077.5万元，备用流动资金按照50%来计算，应该为538.6万元，资金管理费按照30%提取，大约为484.83万元，以上合计2 100.93万元。按照本文规划，启动资金占总项目款的6.0%.

3 效益分析

房地产项目效益分析是房地产规划设计中与项目风险分析并重的主要规划验算项目之一，如果房地产预期效益达不到投资人的基本要求，会直接影响该项目的立项。本文效益分析的主要原理是采用等价法计算项目总投入和总产出，假定所有房地产商品房屋均可以得到销售，分析判断房地产项目的效益。此种规划方法在目前本文项目坐落的三线城市房地产市场环境下不难实现。

本文房产定位为中档居住用房地产，该市在同等地势条件下，一手房地产售价约为5 500元，房地产总面积176 000 m2，可销售房地产148 000 m2，可销售房地产总价为8.1亿元。其中，期房抵扣3 500万元，预计销售收入为7.79亿元；项目总投资为4.31亿元，投资回报率为180.74%；启动资金为0.21亿元，总利润为3.48亿元，项目效益可满足公司运作需要。

4 结束语

在房屋规划设计中，可以对于整体建设成本进行概算控制，通过合理的使用概算定额，可以对项目的理论造价进行分析。本文以某老厂区改造项目为例，沿房产规划流程较详细地介绍了项目规划过程中控制项目造价的方式。通过以上分析，我们可以看出，在规划阶段对工程造价和启动资金进行详细验算，可以在较大程度上避免项目运作时出现不可控成本的情况。

参考文献

[1]王彬入，黄奕辉.基于价值工程的房地产规划设计方案选择[J].福建建筑，2012（01）.

[2]郭军，何永平.城市房地产的规划管理与合理开发研究[J].门窗，2013（08）.

[3]高映辉.房地产项目的规划设计管理研究[J].经营管理者，2014（09）.

〔编辑：李珏〕

摘 要：在建筑方案的规划设计阶段，可以从房地产总面积的规划、征迁方式的规划、融资方式的规划、房地产开发分期和征迁补偿方式的规划等角度，对建筑造价分析进行控制。以某老厂区改造项目为例，沿房地产建筑方案规划的流程，逐一梳理和分析了建筑方案规划设计过程中对工程造价的控制，特别是就融资成本和拆迁成本的规划做了较详细的实例分析。

关键词：建筑；方案设计；造价；控制

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案设计阶段应考虑建筑工程的总造价和阶段投资计划，这是目前在建筑方案设计前置的设计模式下普遍需要考虑的问题。在计划经济时代，建筑设计过程存在概算和预算过程，其中，概算过程已逐步衍生成目前建筑方案设计阶段的造价控制。商业房地产项目规划阶段的造价控制任务主要是计算项目的预期收益、预期支出、启动资金和预期效益。统观来讲，建筑方案设计阶段需要考虑的造价要素主要有以下几点。

1 从建筑总面积推算建筑造价

某地块位于某工业区家属区院境内，属于工业旧厂区拆建商业房地产建筑，由资金投资人和土地投资人合作建设，东南侧由一条8 m宽的厂区内部柏油路进场，西侧由一条6 m宽的厂区内部柏油路进场。厂区中部偏东有一条单轨货运专线呈南北贯通，虽然目前货运专线通车量较少，但仍在运行。地块东西长291 m，南北宽144 m，属于矩形地块，总面积41 904 m2。铁路呈近直线穿越，穿越中线北端距离地块东北端85 m，穿越中线南端距离东南端122 m。按照规划要求，沿铁路中线两侧各后退30 m。本文项目由于处于厂区内部，没有穿越和临近的主要公路，所以，项目本身轮廓线并没有受到公路的影响。

通过规划，本项目内铁路实际长148.7 m，隔离带总宽度为60 m，隔离带总占地面积为8 920.6 m2，可利用区域总面积为32 983.4 m2，占总地块面积的78.7%.从本项目要求占地率不超过55%来看，隔离带的规划并不影响本文项目的总体规划。本文项目计划建设7栋纯居住用商业房地产建筑，每栋高度均为35层，容积率规划为4.2，总建筑面积为175 997.5 m2，单层面积为5 028.5 m2。

从目前三线城市1 400元/m2的建筑综合成本估算，可大致得出本文系统的规划造价，约为2.46亿元。此估价限于建筑工程造价，在此造价基础上加上土地招拍挂价格、征迁成本、宣传成本、项目管理成本、融资成本等，即可形成项目的总体规划造价。本文占地41 900 m2，招拍挂价格为2 482.1元/ m2，则土地招拍挂价格约为1.04亿元。项目直接成本按照土地招拍挂成本与建设成本总和计算，为3.50亿元。宣传成本按照项目直接成本15%提取，约为5 250万元。管理成本按照直接成本8%提取，约为2 800万元。

征迁成本需要按照实地情况计算，本项目区内原有建筑为厂区房屋改革分配房屋，2层建筑，总面积约27 000 m2，按照一赔一的比例，在本项目中采用就地补偿。项目建设期预计3年，牵扯搬迁住户338户，每户平均住房80 m2，根据当地实际生活水平，通过谈判，建设期内按照每天0.7元/m2的标准补贴住房。在房屋补偿方面，本文计划采用安置补偿房屋先行的方式进行补偿，首先在一期房地产中开发补偿房一栋，补偿房28 000 m2，高度35层，采用1个一梯四户单元，2个一梯三户单元，工程总造价3 920万元。由此，工程二期用户便可以直接搬迁补偿，这就节约了较大规模的搬迁租房补偿成本。一期牵扯到的租房面积仅有一期牵扯搬迁的12 000 m2住户。按照3年期限计算，总租房补贴为919.8万元，本文项目的总征迁成本约为4 839.8万元。由于征迁房成本是由总建设成本中划出，所以项目直接成本更正为3.02亿元。

综上，除了融资成本外，本项目的总成本为4.31亿元，可销售房地产面积为148 000 m2，单位成本约2 912元。

2 从开发进度规划确定融资成本

本文项目被过境铁路分为东、西两部分。其中，东部略小，南北宽144 m，北侧长度为85 m，南侧长度为122 m，总面积为14 904 m2，占总开发面积的35.57%；而西侧区域，南北宽144 m，北侧长度为206 m，南侧长度为169 m，总面积为27 000 m2，占总开发面积的64.43%.

为了进一步控制成本，本项目规划率先开发东侧区域，规划安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，总建设面积61 000 m2，建筑成本8 540万元。本项目规划融资额度3 500万元（2 000万元为乙方垫资的方式进行融资，1 000万元为银行贷款，500万元为期房抵扣的方式寻求合作）。所以，本文按照贷款融年资利率7.5%计算，1 000万元银行贷款成本约为75万元。土地招拍挂的1.04亿元采用之前资产抵押贷款的方式执行融资，贷款利息执行6.8%的年利率，贷款融资成本约为707万元。919.8万元租房补贴由土地提供方承担，其收益来自期房抵扣。

在二期建设中，共需要建设房地产115 000 m2，建设成本1.61亿元。其中，8 000万元来自于乙方垫资，4 100万元来自于土地抵押贷款，2 100万元来自于期房抵扣的方式寻求合作。4 100万元的土地抵押贷款预期执行年利率约为7.2%，融资成本为295.2万元。

综上，本文项目的直接融资成本大约为1 077.2万元，期房抵扣成本大约为3 500万元。本项目的启动资金筹备量包含融资成本1 077.5万元，备用流动资金按照50%来计算，应该为538.6万元，资金管理费按照30%提取，大约为484.83万元，以上合计2 100.93万元。按照本文规划，启动资金占总项目款的6.0%.

3 效益分析

房地产项目效益分析是房地产规划设计中与项目风险分析并重的主要规划验算项目之一，如果房地产预期效益达不到投资人的基本要求，会直接影响该项目的立项。本文效益分析的主要原理是采用等价法计算项目总投入和总产出，假定所有房地产商品房屋均可以得到销售，分析判断房地产项目的效益。此种规划方法在目前本文项目坐落的三线城市房地产市场环境下不难实现。

本文房产定位为中档居住用房地产，该市在同等地势条件下，一手房地产售价约为5 500元，房地产总面积176 000 m2，可销售房地产148 000 m2，可销售房地产总价为8.1亿元。其中，期房抵扣3 500万元，预计销售收入为7.79亿元；项目总投资为4.31亿元，投资回报率为180.74%；启动资金为0.21亿元，总利润为3.48亿元，项目效益可满足公司运作需要。

4 结束语

在房屋规划设计中，可以对于整体建设成本进行概算控制，通过合理的使用概算定额，可以对项目的理论造价进行分析。本文以某老厂区改造项目为例，沿房产规划流程较详细地介绍了项目规划过程中控制项目造价的方式。通过以上分析，我们可以看出，在规划阶段对工程造价和启动资金进行详细验算，可以在较大程度上避免项目运作时出现不可控成本的情况。

参考文献

[1]王彬入，黄奕辉.基于价值工程的房地产规划设计方案选择[J].福建建筑，2012（01）.

[2]郭军，何永平.城市房地产的规划管理与合理开发研究[J].门窗，2013（08）.

[3]高映辉.房地产项目的规划设计管理研究[J].经营管理者，2014（09）.

〔编辑：李珏〕