论小产权房规制

李梓硕

摘 要：近几年来，在房价飞速上涨的房地产市场上，小产权房因其价格低廉受到社会的广泛关注和青睐，虽然小产房的出现满足了人们的住房需要，但是它的地位还是无法得到现行法律的承认。因此，小产权房问题成为亟需解决的问题，本文分析了小产权房的存在现状，形成原因，最后提出了规制小产权房的相关措施。

关键词：小产权房；土地所有权 ；规制

近几年来，房价飞速上涨，全国几乎所有大中型城市及其近郊都出现了小产权房，来迎合中低工薪阶层的需要。但目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位。尽管国土资源部以及住房与建设等部门多次发布通知，要求停建、停售、停购小产权房，反复强调小产权房交易的风险，但是小产权房市场规模越来越大，屡禁不止。

一、小产权房的界定

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，其产权不完整，无法受到法律的保护。

二、小产权房的形成原因

（一）低廉的价格符合人们的消费需求，追求高收益是目

的。我国经济快速发展，大城市的房价上涨得非常快，远远超出了大多数居民的购买能力，但是国家的住房保障体系却无法满足需求，许多人的住房问题还是得不到解决。小产权房建设没有土地出让金和各种税费，也没有开发商的利润截取，出售价格远远比商品房价格低很多，对城市工薪阶层有很大的吸引力，具有价格优势。而小产权房建设成本低，除了建安费，几乎没有其他费用，卖出的价格又是成本价格的几倍，可以从中获取巨大的收益，由此驱使着小产权房越来越壮大。

（二）城乡土地制度和市场体制二元化。这是小产权房出现的根本体制原因。农村土地属于集体所有，不能自由出让，更不能自行开发房地产，而国有土地可以流转、交易、开发、抵押，这是一种城乡“同地不同权”的制度。城市不断向周边扩展，城郊的大量集体土地被政府征收，但向农民支付的土地补偿款较少，但却以高价卖出，两者的利益分配不均，农民的利益受到严重侵害。但是，如果进行小产权房开发，农民就可以得到更多的经济利益。

（三）监管不力，违法违规用地未能及时、有效的处理。从住房制度改革一直到现在，我国相关法律法规仍然没有承认小产权房的合法性，一个小产权房楼盘从建设、开发、验收到销售、居住段，需要经过规划、国土、建设、房管、消防等多个环节，这些部门应依法对其进行严格的监管。但是审批监管部门姑息迁就使得小产权房队伍越来越壮大，严重影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

三、小产权房的规制措施

（一）抑制房价的进一步上涨，扩大保障性住房覆盖面。小产权房出现已经有20年了，但到现在才引起人们的重视，其根本原因在于房价涨的太快，已经远远超过了中低收入的承受能力，反映了我国的住房体系的不完善。我国正在加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，但是依据现行法律法规，保障性住房人群范围狭小，不能满足中低收入家庭的需求，因此应该修改相应的法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市中的普通工薪阶层纳入覆盖范围，同时国家也应该出台相应的措施和立法来稳定房价。

（二）建立健全集体土地建设用地使用权流转制度。改变单一的土地供应模式，积极推进土地供应主体多元化，建立农村集体土地建设用地使用权流转制度。首先要在法律上明确规定集体土地所有权和国家土地所有权是平等的，其次是应在立法中明确规定农村建设用地使用权作为用益物权的性质，确认其流转的合法性，明确规定收益分配主体，建立农村集体建设用地基准地价和最低保护价。

（三）加强监管，严惩违法违规用地行为。政府部门要加强管理监督，理顺土地行政管理体制，进一步明确主管部门，建立垂直领导，减少地方干扰，对小产权房要分类治理，新建小产权房应坚决拒绝，已经建成销售的小产权房应及时叫停，严肃查处，对既存的小产权房不能简单粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的过程很容易激化社会矛盾，影响正常的生产生活秩序和社会稳定，而且即使强行拆除了小产权房，已占用的耕地可能已受到严重破坏而无法复耕，可以采取其他的方式来处理既存的小产权房。而对于非法占用耕地建造小产权房的集体组织，可以要求其另行开发相对应的耕地予以弥补等。

结语：小产权房问题涉及国家的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护与居民利益保障，关系人民的切身利益。目前法律仍没有给予小产权房合法性地位，但是小产权房市场正在如火如荼的进行，这成为亟待解决的问题。而解决小产权房问题需要转变思维方式、协调好各方利益、重构相应的法律制度等。

参考文献：

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[2] 伍岳连.冼惠子.梁健宝.小产权房成因分析及管理研究[J].企业研究，2011（16）：18—21