从十八届三中全会会议精神看我国的房地产调控

朱巍然

摘要：中共十八届三中全会没过去多久，会议上提出了一些关于民生的重要问题，

在财税政策的作用中提到了房地产税和有关农村土地的新的政策，这些新的政策精神出台无疑是对于房地产价格日益增高的一个回应。本文着力从十八届三中全会中有关房地产税和土地供给政策入手，

分析我国政府新一轮房地产调控的方向，并根据以往试点的结果，提出新的建议。

关键词：房地产税 农村土地供给 房地产调控

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-026X（2014）02-0000-01

一、当前房地产市场运行状态和趋势预测

今年以来，全国主要城市房价有较大上涨压力，价格上长的城市数量不断增加，甚至呈现全线增长的态势。据国家统计局数据，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上

涨的城市为65个，持平的为2个，下降的仅3个；二手房价格环比上涨的城市为64个。新房和二手房价格同比上涨的城市分别为69个、67个，均比4月份有所增加。商品房平均销售价格从5030元/平方米涨

到5357.1元/平方米。从涨幅看，虽然上涨幅度有所降低，但上涨预期未发生改变。这表明我国对于关于民生的房地产市场调控是非常急切且有必要的。

二、从试点房产税到适时推出房地产税的转变

十八届三中全会对于房产税的描述是”加快房地产税立法并适时推进改革“这一论断回应了社会上对于房产税的种种猜测，比以前的理论更为准确实际。

我国对于房地产相关税种的设置呈现出”流转重，保有轻“的特点，这种模式无疑会带来增加二手房的交易成本，抑制存量房的释放和助长了持有多套住房坐等增值收益的投机投资行为等问题，这对于

房地产市场的健康发展都是不利的。因此国家在重庆和上海进行房产税的试点，但从试点结果来看，并不尽如人意。房产税并未能很好的抑制房价的增长，这其中暴露出一些问题，如以房产交易价格为

计税依据是不合理的，这是商品税的课税特征，存在容易税负转嫁的问题，进而影响抑制房价的作用，应该以房产的实际评估价值为课税依据。另外，征收房产税应该符合公平原则，对于本市和非本市

的居民都应该课征。此外，中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，政府作为土地所有者是理论上的房产税受益人，如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前

就强行开征房地产税，没有法理支持影响政府的声誉，房地产税永远都会伴随质疑。正是由于试点地区效果不明显加之房地产税相关法理支持还不够完善，中央才提出加快房地产税立法并适时推进改革

这一论断。房地产税的提出，至少在理论上有可操作的基本型纲领，但是，把一种普通的社会关系纳入法律体系变成法律关系，不是一件简单的事情，确实需要很艰难的改革。

三、从创新土地供给方式和优化财税体制谈房地产市场调控

国土部近日发布了2013年全国土地价格统计，去年全国国有建设用地供应同比增长5.8%，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万

亿元的历史纪录。

从地价水平来看，也都是持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。其中住宅地价同比增长率达到了

9%，是四项土地中涨幅最大的一个。

从表1也表明土地财政在地方政府财政收入中的比重是相当可观的，房地产价格居高不下土地财政也是一个重要原因。

表22005年～2011年土地出让金收入占地方政府财政收入的比例年份2005200620072008200920102011土地出让金收入（万亿元）059077119096159294315地方政府财政收入（万亿元）1511

83236287326406524百分比（%）390419507335488723600十八届三中全会强调：在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土

地同等入市，同权同价。缩小征地范围，完善对被征地农民保障。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善

土地租赁、转让、抵押的二级市场。不难看出，土地改革有了实质性的措施。这表明对于土地供给方式国家进行了创新，允许农村集体经营建设用地加入土地供给，随着土地供给的增加，地价势必会下

降，对于平抑非农地价，进而调控房地产价格可以说是釜底抽薪。

十八届三中全会还提出：财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳

定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。由于分税制的实施，中央和地方税收分配比

例不平衡，地方税收过低，而土地出让能够给地方政府带来巨大的利益，房地产市场也能带来巨大的税收收入，这是地方政府对于房地产市场调控力度不够的主要动因。因此十八届三中全会提出要建立

科学的财税制度，这就要求合理分配中央和地方的税种，做到中央与地方财权与事权的统一。减少地方对于房地产市场调节的阻力。可以通过以下途径来解决：一

是适当提高地方政府在共享税中的分享比例，例如，可以适当提高增值税地方政府的分成比例。二是适当增加地方政府独立税种，如房地产税。三是扩大资源税征收范围，提高资源税税率，实现资源的

可持续利用。通过财税制度的完善才能从根本上破除地方对于土地财政的依赖，从而有效的调节房地产市场。

四、结语

对于下面新一轮房地产市场的调控，中央在十八届三中全会的报告中已经很明确的指出，将结合税收手段，创新土地供应方式和优化财税体制等方面进行着力。调控政策已经趋于完善，下面就是各级政

府对于政策的执行。各级政府应当统一思想，坚定执行政策，这样才能逐步释放我国房地产市场长期积累起来的市场泡沫，引导房地产市场平稳地回归到合理的价位，保障我国房地产市场、金融体系与

国民经济健康、平稳、可持续发展。

参考文献

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