房地产企业资金管理应用分析

张画眉

摘要：房地产企业指的是从事房地产开发、经营和管理等一系列活动的，并且以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织。随着社会经济的迅速发展，房地产行业的发展势头也逐渐的迅猛，并且成为带动国民经济发展的重要行业，房地产企业属于资金密集型企业，成本较高，风险大，项目周期长等特点，随着房地产行业的迅速发展，也出现了一些问题。这主要凸显在财务预算管理和资金结算管理等环节，由于资金管理手段落后，企业财务风险日益显露，那么加强房地产企业资金管理和控制也就成为目前房地产企业的首要任务。本文阐述了房地产企业以及资金管理，就房地产企业资金管理的现状进行探讨，并根据这些问题提出了相应的改善措施，以改善房地产资金管理制度，促使房地产企业能够有良好发展。

关键词：房地产企业；资金管理；应用

引言

资金是房地产企业的根本，合理有效的使用资金是房地产企业能够继续发展的根本保障，但是由于种种原因，导致房地产财务风险日益显露。房地产资金管理作为房地产企业进行管理活动的关键，当然在房地产管理活动当中资金管理具有重要的地位，同时资金管理也出现在房地长经营过程中，通过对资金进行有效控制从而让房地产财务管理取得成效性，这对于房地产企业的发展以及整个行业而言都有着积极调的意义。房地产在前期的开发，以及后期建设时期，都是需要大量资金的投入，在开发初期以及建造期间投入的资金比较大，并且需要通过较长的时间才能收回，那么就必须要加强房地产企业的资金管理，以保证房地产企业的长期发展。

1.房地产企业和资金管理

房地产企业指的是从事房地产开发，经营以及管理等活动的，以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织，与其他行业相比房地产企业具有经营对象的不可移动性，经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程中的行业限制性这三个特征[1]。在市场经济条件下，房地产想要长期的经营下去，不仅要建立科学的组织结构，还应该通过改革建立起产权清晰、政企分开、管理科学等为特征的现代企业管理制度，目前我国现阶段的房地产企业按照性质可以划分为全民所有制企业、股份制企业、私营企业以及外资企业等。

资金管理是社会主义国家对国营企业资金的来源以及使用，进行有计划的、有控制等项目工作的总称，进行资金管理需要坚持划清固定和流动的资金以及其他资金的使用界限，一般应该实施计划管理[2]并且不能够相互流用的。加强房地产企业资金的管理，能够有效及时的发现项目资金的短缺，有利于房地产企业和资本市场的有机结合，在此基础上能够让各企业之间形成有效的的沟通、协调机制。财务管理的核心内容，指的是房地产企业在开发、经营以及管理房地产等过程中各项资金的管理和控制，房地产开发需要投入大量的资金，并且要经过较长的一段时间才能够收回，加强对房地产企业资金管理是保证房地产企业开发项目顺利进行的重要手段，同时也是保障房地产企业能够长期发展的重要措施。

2.房地产企业资金管理存在的问题

在房地产企业发展过程中，资金的作用十分重要，那么对房地产资金进行合理管理，也就成为房地产企业健康发展的关键。那么我们需要先分析出房地产企业资金管理方面存在的问题，根据问题的分析来制定房地产企业资金管理的有效措施。

第一，资金管理制度不完善，管理意识不够[3]。有的企业领导在资金管理方面意识较为薄弱，造成了企业制度的缺陷以及执行力的缺失，在企业资金比较丰盛的时候不知道如何有效的进行规划使用，在缺乏资金的时候就开始担心企业的发展，这是缺乏一种长期预算资金管理意识的表现。缺乏专业的房地产资金管理人员，没有建立完善的资金预算管理制度，此外还缺少对企业在项目开发、项目投资等环节的资金预算和管理制度，导致在具体的施工过程中出现成本费用超出预算。

第二，房地产资金管理模式落后。想要高效的完成所有的经济活动，都需要专业的经济人才，对于房地产而言，进行资金管理需要的是更加全面的经济人员，由于房地产涉及的面比较广，产业链也比较繁多[4]，那么在整个管理过程中，所需的管理方法也不尽相同。但是目前的房地产资金管理模式比较落后，实施的管理模式粗放，导致资金分散，使整个企业的整体资金不能合理流通。

第三，融资的形式比较单一。目前我国的资本市场还处于起步阶段，导致房地产融资市场也处于起步阶段，一般情况下房地产进行融资的时候，采用的贷款方式都是短期或者长期的银行，但由于我国企业债券市场发展比较慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。此外由于房地产企业的融资方式是短期的，并且融资风险也相对较高，还债压力较大，这并不利于房地产企业的资金运作。

第四，房地产企业投资决策不科學。目前我国的房地产市场比较火爆，这就直接导致房地产企业在关注行业利润的时候，忽略了行业发展潜在的危险以及周期性，并且不能够很好的估计企业面临的挑战。甚至有的房地产企业并没有合理的对开发项目以及市场的具体发展情况进行分析，就盲目进行投资，导致房地产企业不能够得到合理的回报，甚至出现破产等严重情况。

3.提高房地产企业资金管理的措施

通过上文我们知道，资金管理不合理，则会直接影响到企业的长久发展，甚至导致企业破产。那么如何更好的做好房地产企业资金管理，就成为我们需要考虑的问题。

第一，增强房地产企业资金管理意识。对于房地产管理而言资金管理意识是十分重要的元素，它是房地产资金管理的导向。房地产企业应该树立统一的资金管理观念，对资金进行规划使用，此外还要加强对控制房地产企业现金流量，严格控制现金的流入和流出[5]，保证企业长期具备支付和偿债的能力，还要提高企业资金管理的意识，充分估计各项项目的投资风险。

第二，建立健全的资金管理制度。在进行资金预算制度构建中，房地产企业应该建立资金预算小组，明确各个小组的工作职责和权利范围，按照整个资金制度进行资金预算计划，并且及时的对项目的各个阶段进行检查，掌握项目的实际情况。在资金管理过程中，对每一环节都设置资金预算小组，并加强和其他部门之间的联系，合理安排资金的利用。

第三，拓宽房地产企业的融资渠道。事实证明单一的融资方式并不利于房地产企业的发展，房地产企业应该拓宽多元化的融资方式。房地产企业不仅可以向银行以及其他的金融机构借款，还可以利用其他的筹资方式来获得所需的企业资金，房地产企业还可以增强自身的经营管理，提高企业在市场中的竞争力[6]，提高房地产企业在市场中的竞争力。对于一些大型的房地產企业而言，还可以开发多元行业，合理的对资金进行调度。

第四，进行合理科学的投资。房地产企业是一个危险系数比较高的产业，房屋销售是房地产企业资金回收的关键环节，在具体的销售过程中，可能会出现供不应求的情况，也可能出现滞销情况。也就是说要想保证销售量，就必须要在前期的项目开发期间做好全面的准备，做好市场调研以保证销售量能够达到最高[7]，正确的分析市场的情况，根据市场情况进行合理的投资，房屋出售，以免出现市场反弹或者是销售下降的情况，全面确保房地产企业能够最大化的资金回收。

不仅如此，还应该对房地产企业的资金进行合理的监控，定期的对资金的使用情况以及资金的流向进行检查，加强对资金的管理，不仅如此还应该对项目的总汇以及账单进行全面的分析，全面保证房地产企业的资金流向问题。企业可以适当的对项目监督负责人员予以适当的奖金奖励，鼓励监督人员更好的实施监督权利，还应该开展内外部审计和监督，严格实施奖惩措施，完善房地产企业的资金管理方式，保证房地产企业的资金流向。

结语

房地产企业的资金管理直接影响到房地产企业的经营，以及获得的经济效益，也可以说房地产企业的经济效益和房地产企业资金管理有着密切的关系，企业进行资金管理是保障企业能够长久发展的根本。房地产企业是一个涉及项目较多的产业，并且房地产市场也存在着较多的不确定因素，那么这就导致房地产企业的资金管理存在着众多的不确定因素。所以房地产企业应该通过完善资金管理制度、加强管理意识、拓宽融资渠道等方式来提高企业的资金管理水平，保证房地产企业最大化的经济效益。（作者单位：南开大学）

参考文献

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[2]段术祥.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营管理者.2011（09）

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[6]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界（学术版）.2010（05）

[7]樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融.2010（01）