楼市有价无市是啥征兆

文 | 余丰慧

当价格上升到畸高位置时必然抑制需求，使得需求下降、价格走低，最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律，房地产市场绝不会成为例外。

北京楼市出现有价无市，中介称超400万二手房难出手。（据12月10日《北京晨报》）

无独有偶，青岛也出现了二手房难以脱手，挂盘几个月无人问津的现象。

从专业研究机构数据看，据链家地产市场研究中心统计，2013年12月第一周，北京新建商品住宅成交均价环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价环比下降4.25%。广州经纬行研究中心的监测数据也显示，2013年11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

从成交量看，中国指数研究院去年12月9日发布的数据显示，在监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降。中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。国土资源部三季度中地指数显示，房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%。

这些数据均表明全国主要城市包括一线城市房价出现松动、滞涨甚至有价无市迹象。而这次与以往大为不同。过去也曾出现过短暂性的房地产成交量下滑、房价滞涨现象，但那是在行政手段调控强力措施出台背景下，是在民众对调控给予厚望预期情况下。而这次多城市商品房有价无市、出现滞涨迹象几乎完全是由市场内生机制发挥作用的原因。

从微观经济分析，需求曲线是向下倾斜的，即：需求与价格呈现是反向关系。当价格上升到畸高位置时必然抑制需求，使得需求下降、价格走低，最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律，房地产市场绝不会成为例外。

从宏观经济学分析，中国内地房地产的畸形发展，房价畸高已对整个经济造成巨大侵害。房地产价值极度膨胀，房价泡沫式暴涨，其虚幻财富效应显现，使得房地产具有巨大的吸金效应，将社会总投资、总需求、资本等主要生产要素都吸引到房地产行业里，造成百业凋敝，特别是实体经济不景气。进而使得社会总需求包括总消费水平受到严重打压。

总需求曲线是向下倾斜的，表明实际支出会随着价格水平的上升而下降。这就是我国内需始终启动不起来的原因之一。而同时，房地产膨胀、房价暴涨抑制了总需求，反过来最终也殃及房地产本身，使得商品房需求也受到打压。一开始出现有价无市，成交量下滑等迹象，不排除最终房地产泡沫破灭，房价崩盘，引发经济和金融危机的可能。北京等城市出现住房有价无市现象或已是先期征兆。这至少表明中国房地产市场并没有脱离市场规律，或许放手让市场机制在房地产市场发挥作用“天塌不下来”，甚至比行政手段调控效果要好。

虽然判断拐点为时过早，但是，房价确实有见顶征兆。总之，中国的国民产出已经支撑不了如此庞大的房地产泡沫价值，中国国民收入很难支撑如此畸高的房价。房地产泡沫破灭是迟早的事情，高房价掉头向下也只是时间问题。