基于主成分分析法的石家庄市商业地产发展驱动力研究

秦 岭

(石家庄经济学院 土地资源与城乡规划学院，河北 石家庄 050031)

基于主成分分析法的石家庄市商业地产发展驱动力研究

秦 岭

(石家庄经济学院 土地资源与城乡规划学院，河北 石家庄 050031)

随着城市经济的发展和城镇化进程的加快，石家庄市优越的地理位置为其商业地产的发展提供了机遇与挑战。以石家庄市2001年—2011年相关社会经济因素的统计数据为依据，利用SPSS 15.0软件对统计数据进行相关分析和主成分分析，对石家庄市商业地产发展的重要推动因素进行剖析并预测其发展趋势，以促进商业地产的健康有序发展。研究表明石家庄市商业地产发展的驱动力主要是城市经济的发展、城市人口规模的增长、城市居民收入和消费水平的提升(投资和消费)、产业结构的变化(第三产业的增长)等因素。

商业地产；驱动因子；主成分分析；SPSS

一、引言

在经历了自2009年起新一轮房地产调控政策的冲击后，住宅地产的发展大受影响，房地产企业为了规避风险和实现战略转型，调整了地产开发的投资组合策略，商业地产项目占比大幅增加。与此同时，商业地产商的阵地也逐渐由一线城市扩展到了二三线城市。全国各地商业地产的成交面积、成交价格不断攀升。商业地产异军突起，迎来了发展的大好时机。但是，商业地产的发展也要与当地的社会经济发展相协调。商业地产项目的大量涌现，极易出现盲目无序的发展状况。因此，对石家庄市商业地产发展驱动力进行研究，其目的旨在促进城市经济发展和人民生活水平的提高，优化现有商业布局，提高现有商业档次，对城市商业发展进行科学化和战略性的设计。

二、研究区域商业发展概况

石家庄市是河北省的省会城市，地处华北平原腹地，北连京津、东临渤海、西倚太行山。它既是华北地区的中心城市之一，区域内的商贸集散地、重要的交通枢纽和旅游城市；也是环渤海经济圈的外围中心，京津冀都市圈“第三极”核心城市、京津经济腹地。依托以上资源优势，石家庄拟规划建成为“以商品贸易中心为主导，以现代物流中心和消费购物中心为两翼，以商务会展中心和商贸信息中心为辅助，具有多层次结构与复合功能” 的华北重要商埠。

同国内其他省会城市相比，石家庄市商业地产发展的步伐相对缓慢。不过，近年来，随着石家庄市城镇化水平的提高、城市经济高速发展以及人民收入水平和生活水平的不断提高，商业发展速度加快，商业用地供给也有不断增加的趋势；再加上石家庄市商业地产尚处于起步阶段，市场潜力巨大，大型商业地产的开发建设改变了城市面貌，丰富了市民生活，改变了消费观念，促进了社会经济的发展，从根本上改变了石家庄“天下第一庄”的落后形象。

自2010年始，石家庄市商业地产迎来了迅猛发展，先是万象天成、万达广场、新源NASA、勒泰中心等大型商业地产的落地开花，给石家庄市商业地产的发展注入了生机和活力，带动石家庄市商业地产价格不断攀升。石家庄商业地产市场还有一批商业综合体项目正在酝酿之中，几年后，石家庄市的商业地产项目将如雨后春笋般不断涌现。石家庄市商业地产发展状况见表1和图1。

表1 石家庄市商业地产发展状况表

时间项目20052007200820092010商业施工面积(万平方米)11637.00014668.00019224.39029954.05039612.740商业竣工面积(万平方米)4858.7604490.3005162.2007110.2306788.760商业地产投资总额(千万元)27498.00047942.00061399.00087110.000102704.000商业地产销售面积(百平方米)—8167.0008148.00010755.00024829.000

图1 石家庄市商业地产发展状况图

通过对石家庄市商业施工面积、竣工面积，商业地产投资总额以及商业地产竣工面积的调查统计数据分析，可以看出2005年石家庄商业地产施工面积为11 637万平方米，2010年达到了39 612.74万平方米，5年增长了27 975.74万平方米，增长率为240%；商业地产投资也从2005年的2 749.8亿元增长到了2010年的10 270.4亿元，增长率达到了274%。由此可见石家庄市对商业地产的旺势需求。

从石家庄市目前竣工的商业地产经营状况来看，石家庄市商业地产的潜力已得到了释放。人们的消费水平和能力得到了大规模的释放。但是，今后还有一大批商业综合体项目正在建设和规划中，石家庄的城市发展现状和居民消费水平能否支撑大规模的商业地产的发展，有待于从驱动力角度进行分析研究[1]。

三、石家庄市商业地产发展驱动力分析

不同的区域、城市，其发展阶段不同，市场环境、商业市场需求、居民生活水平等水平各异，影响因素的类型及其重要程度也会不同。通过调研分析发现，石家庄市商业地产的发展与人口增长、城市化、社会经济发展等诸多因素密切相关。针对石家庄市具体情况，可从定性和定量两方面结合进行分析。

(一)定性分析

商业地产发展驱动因素包括社会因素、经济因素和技术因素等。

1.社会因素

主要包括人口因素、城市化水平、就业状况、用地规划等[2][3][4]。人口因素中最重要的影响因素就是人口数量，一个城市人口数量的多少及其增长率是一个城市发展的基础，影响着城市商业地产的规模，人口的快速增长会带来商业地产规模及数量的扩大；城市化水平的提高、良好的居民就业状况也会推动商业地产的繁荣和发展；而城市的用地规划也在一定程度上反映了该城市的发展模式和发展方向，商业地产发展一定要与城市用地规划一致，才能实现协调发展。

2.经济因素

主要包括：GDP、城乡居民收入、产业结构、产值、商业地产价格水平等[2][3][4]。经济发展与商业发展互为推动因素，地区经济产值、居民收入水平、消费价格水平等提升了居民的需求水平与商业的繁荣程度，带动了商业地产的发展；反之，商业地产的发展与成熟，进一步带动了居民生活水平的提高和城市功能的完善。

3．技术因素

主要包括交通条件(道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度)、通讯技术和商业地产创新理念等[2][3][4]。技术因素是随着社会发展而不断改进的，只有这些因素适应了城市的发展、社会的需求，才能促进商业地产的多样化、个性化，使商业地产成为城市的名片。

(二)定量分析

1．模型选择及指标确定

针对石家庄城市现状及发展趋势，对石家庄市2001年—2011年的数据进行采集，从中选取9个影响因子：X1—全市常住人口(万人)；X2—城市居民人均可支配收入(元)；X3—地区生产总值(亿元)；X4—全社会固定资产投资额(亿元)；X5—第一产业产值比重；X6—第二产业产值比重；X7—第三产业产值比重；X8—财政收入(亿元)；X9—市区居民消费价格总指数。根据这9项影响因子11年的数据(详见表2)，通过SPSS 15.0对数据进行统计分析，得出相关系数矩阵、特征值、主成分贡献率与累计贡献率(详见表3、表4、表5)[5]。

表2 SPSS分析原始数据

年份X1(万人)X2(元)X3(亿元)X4(亿元)X5(%)X6(%)X7(%)X8(亿元)X92001895.9406805.0001085.000380.8701.96025.14072.90072.000100.1002002903.9907240.0001154.000409.0002.01036.16061.830111.00098.9002003910.5007741.0001319.000535.0002.87038.68058.450125.000102.0002004917.5008628.0001542.000706.0003.39037.12059.490145.000102.5002005927.30010040.0001787.000929.0002.02044.71053.270166.000101.5002006939.50011495.0002064.0001097.0001.71044.83053.460190.000101.8002007955.05013205.0002269.0001391.0002.28046.55051.170230.000104.3002008966.48015062.0002724.0001724.0002.75044.69052.560272.000106.7002009977.41016607.0003001.0002436.0002.28040.78056.940310.000100.30020101016.40018290.0003401.0002958.0002.29038.86058.850388.000103.00020111027.98020534.0004083.0003107.0001.91035.74062.350489.000105.700

注：资料来源于石家庄市统计局。

表3 相关系数矩阵

X1X2X3X4X5X6X7X8X9X11.0000.9900.9910.9890.0440.252-0.2360.9910.609X20.9901.0000.9960.9870.0600.288-0.2710.9830.615X30.9910.9961.0000.9850.0150.256-0.2390.9930.625X40.9890.9870.9851.000-0.0120.193-0.1770.9800.521X50.0440.0600.015-0.0121.0000.390-0.3860.0060.262X60.2520.2880.2560.1930.3901.000-0.9970.2120.394X7-0.236-0.271-0.239-0.177-0.386-0.9971.000-0.196-0.411X80.9910.9830.9930.9800.0060.212-0.1961.0000.611X90.6090.6150.6250.5210.2620.394-0.4110.6111.000

表4 驱动力因子特征值及主成分贡献率表

ComponentInitialEigenvaluesExtractionSumsofSquaredLoadingsTotal%ofVarianceCumulative%Total%ofVarianceCumulative%15.58962.09962.0995.58962.09962.09922.13323.70485.8032.13323.70485.80330.7618.45594.25940.4845.38099.63850.0160.18199.81960.0110.12799.94670.0040.04399.98980.0010.00799.99690.0000.004100.000

表5 各因子的主成分载荷矩阵

Component12全市常住人口(万人)0.9780.181城市居民人均可支配收入(元)0.9830.146地区生产总值(亿元)0.9800.185全社会固定资产投资额(亿元)0.9530.254第一产业产值比重0.134-0.628第二产业比重0.415-0.856第三产业比重-0.4030.864财政收入(亿元)0.9690.223市区居民消费价格总指数0.712-0.241

2．结果分析

从表3的相关系数矩阵可以看到9个影响因子中存在着不同程度的相关性[1]，其中(X2)城市居民人均可支配收入和(X3)地区生产总值具有极大的正相关性，其相关系数为0.996。同时，(X3)地区生产总值还和(X8)财政收入有很大的正相关性，相关系数为0.993。按照主成分分析的要求，特征值>1，且累计贡献率达85%～95%的特征值对应的主成分即可。从表4中可以看出前2个主成分的累计贡献率己经达到85.803%，用它们足以代表原始因子所代表的绝大部分信息，因此选取第一、第二主成分。从表5的各因子的主成分载荷矩阵中可以看出：第一主成分主要包括(X1)全年常住人口、(X2)城市居民人均可支配收入、(X3)地区生产总值、(X4)全社会固定资产投资额、(X8)财政收入和(X9)市区居民消费价格总指数。第二主成分主要包括(X5)第一产业产值比重、(X6)第二产业产值比重、(X7)第三产业产值比重。各因子对石家庄市商业地产发展都具有推动作用，其中人口和收入、产值等经济类因子是石家庄市商业地产发展的最主要因素。

因此，针对石家庄城市发展状况和商业地产发展的情况，分析得出石家庄市商业地产发展的主要驱动力量为城市经济的发展、城市人口规模的增长、城市居民收入和消费水平的提升(投资和消费)、产业结构的变化(第三产业的增长)。

四、结论

得天独厚的区位优势，既为石家庄市的商业发展增添了无尽的活力，也对商业地产商有着极大的吸引力。众多大牌开发商的进驻，城市综合体的大量涌现，不仅是市场发展规律推动，也是城市化的必然结果。石家庄已经开始以传统业态为主向以现代业态为主转变；由日用消费品流通为主向综合经营的大流通转变。而且要形成专业化经营的新型批发体系，集约便利的现代零售体系，高效畅通的现代物流配送体系，先进合理的产业和基础设施支撑体系。这些必将会推动石家庄市新区建设、旧城改造提升和现代服务业的发展。

石家庄城市发展的速度虽然加快，但与一、二线城市还存在着较大的差距，相对于北上广等一线城市，石家庄人口数量不多，居民收入水平较低，购买力较弱。这也决定了其商业地产发展尚不成熟，因此，不能照搬其他城市商业发展的模式。

通过分析，可以看出石家庄市商业地产的发展推动因素主要是城市经济的发展、城市人口规模的增长、城市居民收入和消费水平的提升(投资和消费)、产业结构的变化(第三产业的增长)。应根据城市发展的速度、规模及趋势，实现商业地产的多样化、个性化；根据城市的投资和消费水平，规划商业地产的数量及规模、模式；根据产业结构的变化，选择前瞻性的商业地产类型。

虽然商业地产进入了发展的黄金期，但商业地产的开发不能一哄而上，既不能盲目、过急的发展，也不滞后于当前的发展水平，不合理的开发会对房地产业和城市发展带来负面影响，要与当前的经济状况和城市居民需求相适应。因此，商业地产的发展要克服盲目性、功利性，尊重稀缺的土地资源，根据城市的发展和居民的需求，合理开发商业地产，优化现有商业布局，提高现有商业档次，对城市商业发展进行科学化和战略性的设计。

〔1〕 蒋贵彦，刘峰贵．青海省近50年耕地资源变化及驱动力研究[J]．干旱区资源与环境，2007(2)：72-73．

〔2〕 司成兰，周寅康．南京市建设用地变化及其驱动力分析[J]．南京社会科学， 2008(11)：139-145．

〔3〕 刘涛，曹广忠．城市用地扩张及驱动力研究进展[J]．地理科学进展，2010，29(8)：927-934．

〔4〕 修春亮，祝翔凌．地方性中心城市空间扩张的多元动力：基于葫芦岛市的调查和分析[J]．人文地理，2005，20(2)：9-12．

〔5〕 杨杨，吴次芳，韦仕川，等．中国建设用地扩展的空间动态演变格局——基于EBI和EBIi的研究[J]．中国土地科学，2008(1)：23-31．

(责任编辑 周吉光)

Study on the Driving Force of Commercial Real Estate Development in Shijiazhuang Based on PCA

QIN Ling

(Shijiazhuang University of Economics, Shijiazhuang, Hebei 050031)

With the acceleration of economic development and urbanization, the superior geographical position of Shijiazhuang provides opportunities and challenges for the development of commercial real estate. Based on the statistical data related to social and economic factors of 2001-2011 years in Shijiazhuang, the SPSS 15.0 software is employed to make the correlation analysis and principal component analysis of the statistical data for analyzing the important factor in promoting the development of commercial real estate in Shijiazhuang, forecasting its trend of development in order to promote the healthy and orderly development of commercial real estate. Research shows that the main driving forces for the development of commercial real estate in Shijiazhuang are the development of city economy, city population growth, city residents' income and consumption level (Investment and consumption), the change of industrial structure (the third industry growth).

commercial real estate; driving factor; principal component analysis; SPSS

2013-12-05

河北省社会科学基金(HB12YJ050)；河北省科技计划项目(13456106D)。

秦岭(1980—)，女，河北石家庄人，硕士，石家庄经济学院土地资源与城乡规划学院讲师，主要研究方向为不动产经营管理、土地经济评价。

F293.2

A

1007-6875(2014)01-0027-04