浅析房屋租赁管理的发展

李建和

摘要：近年来，伴随国内整体经济形势的不断发展，房地产行业成为了拉动国内GDP增长的主要手段之一。当房地产行业逐渐升温，房价的不断攀升，涌现出房屋租赁行业的蓬勃发展。据统计，截止至2013年底，全国仅融资类房地产租赁公司已达1026家。目前各类房地产租赁行业更成为房地产二三级市场的组成部分，对于解决终端用户刚需、拉动内需，促进经济繁荣起到了决定性作用。房屋租赁操作模式从90年代萌生至今产生了巨大的发展和规范，国家商务部更是出台了《商务部关于“十二五”期间促进融资租赁业发展的指导意见》等一系列规范，为房屋租赁业的蓬勃发展保驾护航。本文将对房屋租赁管理模式进行探讨。

关键词：租赁推广；政策管理；安全管理；收益管控一、租赁推广

(一)房屋租赁目的

房屋租赁管理最终的目的要达到空闲房屋整合利用，创造经济效益，同时整合房产资源，拓展受众群体，形成规模化推广租赁，并形成特有的经济增长模式。

(二)房屋租赁宣传模式：

1.传统房屋租赁模式由最初的口口相传到后期的平面宣传，均体现出直接的宣传目的。传统房屋租赁的渠道具有一定优势，但对于当前宣传平台与渠道来说劣势明显。表现为受众率低下、宣传覆盖面窄、造成入租率相对较低，形成资源浪费。目前的租赁市场以个体房屋租赁为主，无法形成产业模式，难以提升经济增长效率，无法体现房屋整合租赁优势。难以拓展规范化房屋租赁的目的。

2.房屋租赁未来发展模式将打破传统宣传模式，充分运用新媒体模式进行渠道拓展。借助网络渠道、微信、微博渠道进行推广营销，有效节约人资成本，提升宣传覆盖面。彻底消除传统宣传渠道受众面小、选择面小的劣势，形成宣传面广、选择对比方便的有力渠道。

(三)房产租赁目标客源分析

1.自住型刚需租赁：目标客户群体为适婚年龄中青年、拆迁过渡客源、异地驻地居民及无购房能力客源为主。房源要求不高，性价比高为主体。

2.学位房租赁：拥有学龄儿童家庭为主，房源要求为：学位房、小户型、家私配套齐全为主。

3.商业房产租赁：目标客源对房产要求较高，对房产所处商圈目的性明确，对朝向、位置等有较高要求。同时，对周边业态布置也有较高需求。

(四)整合推广

以商业地产为例，商家租赁时将评估其目标客源存储量是否满足其营销需求，房产租赁定价将产生重要影响，租赁性价比是否满足其需求，将成为房产租赁关键。如果拥有足够房源的基础上，出租方可考虑将自由属性房产进行商业定位，形成群体效应，拉动特定商户入驻，形成CBD商圈，提升整体商业地产价值。参考华侨城的发展模式：华侨城现为大型地产运营商，其运营理念为用旅游拉动地产，用地产带动发展，形成整体地段、地块整体价值提升。

二、政策管理

房屋租赁管理的蓬勃发展必然要有规定法则的约束，需要严格按照国家政策法规执行相关政策才能够使房产租赁行业健康有序的推进与发展。2011年2月国家出台了《商品房屋租赁管理办法》，对商品房租赁做出明文规定。一切政策渠道的推广，均为保护房产租赁业健康稳定发展。

(一)租赁业态需符合法律要求：

就房屋租赁市场而言，《租赁条例》设置了房屋租赁许可制度。并非所有的房屋均可作为租赁业态进行经营，从现行的法律规定来看，有些房屋依法是无法出租的，譬如违法、违章建筑等。同时，个人进行经营性租赁的也需受到相关法规约束，个人房产租赁时需至相关职能部门进行登记备案，并对承租人进行审查及信息备案。为保障各项社会秩序的顺利进行，严格杜绝非法租赁行为成为了一条坚固的保障。

(二)行政征收：

行政征收分为行政征税和行政收费两类。以深圳为例，房屋租赁行为除法定的租赁税外，对房屋租赁方征收的行政收费项目主要有房屋租赁管理费、土地使用费、卫生费、创建安全文明小区费等。当前，国家正在清理各种行政事业性收费，并提出了“费改税”的基本政策走向。从长远来看，在征收私房租赁综合税之外，取消其他各种行政收费，应该是一个大的发展趋势。

三、安全管理

安全无小事、责任大于天。对于房产租赁业来说，安全管理是租赁经营的基础，完善的安全管理是租赁经营发展的基础保障。租赁方除经营行为外更重要的职能即对租赁业态安全的管理与监控。和谐与安全的租赁环境，才能使房屋租赁管理健康的发展与壮大。

(一)水电燃气安全管理

对于所有涉及到人员的场所，水电煤气的违规使用成为了危害人员生命财产安全的杀手，一时的大意铸成大错。无论是住宅租赁还是商业租赁，租赁方每日必将对水电燃气等生活必要设施进行使用。作为租赁管理方，必须严格要求承租方，加强培训与监督检查，通过明确的合同条款对承租方进行压力管控，规范承租方的使用习惯，防止与杜绝此类危险。积极配合相关职能部门定期检查与维护，是安全保障的有效手段。

(二)消防安全管理：

租赁方应制定严密的消防安全管理规定，并作为租赁协议的前置协议与承租方进行签署，明确消防安全管理细节。同时，定期邀请或配合消防执法部门对承租方各项消防设施、设备检查与维护，并对承租方内部人员进行定期安全培训，增强承租方消防安全意识。

作为租赁单位，有权利与义务定期检查消防设施、设备功能性完好，消防通道是否阻塞、测试自动喷淋装置是否完好等，定期对老旧破损电路进行检查维修与更换，保障租赁物业安全运营。

(三)违法行为监督

租赁方有权利与义务承担租赁物业的使用范围监管。协议签署时应明确房屋使用属性与限制属性，承租方严禁私自转租、转让、专卖、私自改变物业使用性质等。在承租方使用该物业时租赁房应实时关注物业内是否具有违法行为，如发现违法、违规行为就应及时制止并上报相关执法机关，严格杜绝承租方利用租赁物业从事违法或非法行为。通过租赁方的严格监管，保障租赁物业的顺利发展与进行。违法行为监督一项应在与承租方签署协议时予重点说明。

四、租赁管理的收益管控

利润分配：房屋租赁管理作为一种新兴行业模式，科学的利润的管控自然成为大型房屋租赁企业发展的主题。房屋租赁企业，是人工密集型企业，前台工作者有推广人员、销售人员、财务人员等，后台人员拥有保洁、管理处、保安员等等，人工成本自然成为了成本支出占了收益的较大份额。遵循利润127定律分配，应该是房屋租赁企业发展的科学比例。127定律来源于旅游行业，本意为用1成利润维修与增添设备，达到2成游客回头率，达到7成的游客穿透率。作为房屋租赁企业，应当用1成的利润，去维修翻新房屋，2成的利润扩大房屋租赁产品，用7成的利润进行人工成本支出，提升员工工作热情与服务意识。如今，企业发展的关键点在于服务，从“海底捞”——“胖东来”，服务被人津津乐道，纠其原因，员工具有极大服务热情与服务意识。企业文化是一方面，更重要的是使员工体验到了丰厚的企业回报，达到了员工满意度，自然服务上去了，品牌也就上去了。大型房地产企业万科，同样也是口碑营销，无论何种地段，何种地域环境的万科物业，服务永远为第一位。好服务赢得好口碑，好口碑换来好业绩，好业绩换来利润，好利润换来好员工，好员工换来好服务，这样一个良性循环。

房产租赁行业作为当今的新兴产业，相信在一段时间内仍将不断壮大与发展，最终形成自身的行業模式，带动驻地经济发展，拓展驻地就业渠道，拉动驻地配套行业的蓬勃发展，最终达到整体的繁荣与发展。(作者单位：大同铁联实业有限责任公司)

参考文献：

［1］中投顾问.2014-2018年中国租赁业投资分析及前景预测报告，2014年5月

［2］华侨城集团文化产业发展模式探析http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-05/08/c_121391892_6.htm

［3］“海底捞”服务营销理念http://wenku.baidu.com/view/e11fa608ba1aa8114431d9ca.html