建设工程项目代建制模式下竣工验收备案管理

李 琴

(山西华安建设项目管理有限公司，山西太原 030009)

项目代建制作为一门工程项目管理的学科，源自美国的建设经理制(CM制)。在我国的工程项目建设中采用代建制模式，始于工程建设治理体制深化改革的项目法人制度的建立和完善，初期以政府投资建设项目和大型建设项目推行为主，目前还处于摸索中总结经验，自我完善和发展的进程。

1 代建制管理模式

项目业主委托具备相应资质的代建机构(项目管理公司)，实行专业化、社会化管理。委托范围可包括建设项目前期阶段的可行性研究、勘察、设计，施工准备阶段的土地、规划、消防、施工许可等相关手续办理及承包商、供应商、服务机构的招标选择，实施阶段的工程质量、进度、投资、安全等全过程管理，竣工交验阶段的组织竣工、办理移交和竣工备案等工作中的某些部分或全部。代建机构按照合同约定代行项目建设投资主体职责，在权限范围内，根据法律、法规和行业规范的要求，按照自身管理制度和经验独立完成工程管理工作。

我们常采用的代建模式是委托项目实施阶段和竣工交验阶段工作任务，工程承包商的确定和签署合同一般仍由业主主导完成，勘察、设计、监理等建设服务项目委托代建单位负责。管理模式图如1图所示，其中实线线路为有合同关系的管理路径，虚线部分为无合同关系的单纯管理和工作路径。

图1 代建制管理模式

2 代建制模式下工程竣工验收的前提条件和准备工作

按照最新颁布的法规《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(住建部建质[2013]171号)的规定，工程符合有关要求方可进行竣工验收，具体为:全部完成;施工单位自检合格、提出工程竣工报告;监理单位质量评估合格、提出工程质量评估报告;勘察、设计单位通过检查提出质量检查报告;有完整的技术档案、施工管理资料及监理资料;有材料、构配件和设备的进场试验及工程质量检测和功能性试验资料;建设单位已按合同约定支付工程款;施工单位签署工程质量保修书;住宅工程分户验收合格、按户出具《住宅工程质量分户验收表》;建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。

代建单位按照代行项目业主职责，需要组织施工单位、监理单位开展施工单位质量自检和监理检查评估并编写报告，组织勘察、设计单位对勘察设计文件的变更和实体符合性进行检查并填写书面意见，向住建管理部门的工程质量监督机构、节能管理机构、工程竣工备案管理机构申领有关竣工验收表格，收集审阅设计文件、勘察文件、各项合同、协议、变更签证等有关资料，组织工程质量检测和功能性试验，组织民用建筑进行节能专项审验和检测，组织编制竣工资料和竣工图纸，审核工程竣工结算、审核工程款支付，组织开展工程预验收、资料审核验收、住宅分户验收等工作。代表业主签署工程结算，签署竣工资料中建设单位意见，签署《建设工程竣工验收条件审查表》《建设工程质量保证体系审查表》和保修书(业主签字盖章)，向业主提交代建工作总结，提出建设单位工程质量验收意见。

3 代建制模式下工程竣工验收的组织

3.1 工程竣工验收的组织

完成验收前准备工作以后，代建单位编写竣工验收方案，方案内容应包括:工程实体质量和工程技术档案的审验情况，施工单位工程竣工报告提交情况，监理单位工程监理评估报告提交情况，建筑节能分部工程查验和功能性检测情况，拟定验收时间地点，验收组的成员名单及分组计划，验收会议议程，验收组织程序，验收拟定查验部位路线和所准备的检测检验仪器设备，参加验收的有关单位和人员，拟请对验收进行监督的质量监督站和监察部门的监督人员等。验收组一般由业主、代建单位、施工、监理、勘察、设计、设备、检测等单位人员参加，对重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。

代建单位主持验收会议，验收组长由业主单位负责人担任，验收组中应配备一定数量的专家或高级工程师。验收一般程序如下:

1)代建单位、业主、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;其他单位汇报检测检验、设备等情况;

2)审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;

3)实地查验工程质量;

4)对代建、工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。代建单位做好会议签到、文件签署、记录并及时整理竣工纪要。

3.2 专项验收的组织

建设工程的专项验收涉及政府管理部门及专业众多，工作量和时间跨度很大。代建单位应按照业主单位的授权和委托的权利义务积极推进各项验收。

1)消防验收，向公安消防主管部门申请。

2)人防验收，向人防主管部门申请。

3)环保验收，向环保部门申请。

4)特种设备专项验收，向质量技术监督部门申请。

5)安全设施和生产试运行验收，向安监部门申请。

6)防雷专线检测，向气象管理部门申请。

7)节能专项，向建设主管部门节能管理机构申请。

8)工程档案专项验收，向档案管理部门或城建档案管理部门申请。

代建单位积极主导或协助建设单位做好专项验收协调组织、资料报验、会议安排、政府验收配合与协调、专家咨询、检测检验、专家评估、验收等工作，确保在工程移交和备案前顺利通过各项政府验收，取得政府批文或行政许可。

4 代建制模式下工程移交与竣工备案

工程竣工验收合格后，代建单位编写工程移交方案、工程使用说明书、建筑物检测档案及后期监测计划、设备操作维修手册和保修保养目录单位清单。及时整理、组卷工程建设档案和工程竣工备案资料。按照合同约定的数量和形式向业主单位移交工程建设档案，工程建设档案包括所有政府批文、行政许可文件、竣工资料和竣工图纸。同时向档案馆移交工程档案。

代建单位组织对实物工程的各类缺陷、问题进行全面整改，并组织参建各单位清退场地，全部落实后向业主单位办理实物移交手续，应有书面移交记录和影像资料。

代建单位应主导或协助业主单位在工程竣工验收合格之日起十五日内按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住建部部令2号，2009年)的规定事项向建设行政主管部门提交工程竣工备案资料，办理工程竣工备案。实行代建管理的工程项目备案，应将代建合同、代建单位的企业资信资料、代建管理人员资信资料、代建方案、代建总结组卷提交备案机关。

5 结语

代建制的本质就是充分利用社会化、专业化组织的技术和管理经验，减少业主单位在非主业方面的关注和投入，优化项目组织，加快工程进度，提高工程项目投资的效益、效率。代建制也很大程度上提高了建设管理的水平、拓宽了建设咨询服务的领域。在应用实践中，代建制还存在制度性规范缺乏、代建费用标准规定不明、委托范畴倚重项目实施阶段、轻视项目前期阶段等问题，项目业主和代建制企业对代建管理的理解和掌握并未完全到位，往往会在项目管理过程中遇到一些问题，还有待进一步研究探讨和完善。

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